N°Minute:25/02201

N° RG 25/00943 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PTJN

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 07 Novembre 2025

DEMANDEUR:

S.A. -PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Camille EUZET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [C] [L], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 08 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 07 Novembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 07 Novembre 2025 par

Julia VEDERE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Camille EUZET

Copie certifiée delivrée à :

Le 07 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juin 2020 ayant pris effet le même jour, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [C] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel à hauteur de 580,08 euros, outre un loyer mensuel accessoire au titre d’un garage à hauteur de 41,11 euros, une provision sur charges mensuelle à hauteur de 139,36 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 621 euros.

Des loyers et charges demeurant impayés, la SA PROMOLOGIS a, par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2022, fait délivrer à Monsieur [C] [L] un commandement de payer la somme principale de 1 537,16 euros et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 avril 2023, Monsieur [C] [L] a délivré congé avec un préavis de trois mois.

Un procès-verbal de constat a été dressé par un commissaire de justice en date du 03 juillet 2023, à la demande de la SA PROMOLOGIS, en présence du frère de Monsieur [C] [L]. En l’absence de Monsieur [C] [L], le commissaire de justice a cependant indiqué ne pas pouvoir effectuer l’état des lieux de sortie mais a constaté que le logement était vide et précisé la restitution des clés par le frère de Monsieur [C] [L].

Un état des lieux de sortie a par la suite été réalisé par un commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, en l’absence de Monsieur [C] [L].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 janvier 2024, la SA PROMOLOGIS a mis en demeure Monsieur [C] [L] d’avoir à régler la somme de 5 202,45 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, puis du 22 mars 2024, la SA PROMOLOGIS a invité Monsieur [C] [L] à participer à une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances pour la somme totale de 4 903,37 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, le commissaire de justice a toutefois constaté l’échec de la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances en l’absence de réponse de Monsieur [C] [L], la lettre recommandée en date du 18 mars 2024 étant revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » et celle du 22 mars 2024 avec la mention « non remis boite aux lettres non identifiable ».

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Monsieur [C] [L] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 13 janvier 2025, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

5 432,49 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et de réparations locatives, outre les frais exposés à ce jour,

400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens et aux frais d’exécution à venir,

outre l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 13 janvier 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses motifs conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [L], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu ni n’a été représenté.

A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025.

Par jugement en date du 10 février 2025, le Tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes formées par la SA PROMOLOGIS et a ordonné le renvoi de l’affaire devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Montpellier.

Le 09 avril 2025, les parties ont été convoquées par le greffe du Tribunal judiciaire de Montpellier à l’audience du 19 mai 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier.

A l’audience, du 19 mai 2025, le Juge des contentieux de la protection a invité la SA PROMOLOGIS à faire citer Monsieur [C] [L], la convocation lui ayant été adressée par le greffe étant revenue sans avoir été remise.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 08 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, la SA PROMOLOGIS a fait citer à comparaitre devant le Juge des contentieux de la protection, à l’audience du 08 septembre 2025, Monsieur [C] [F].

A l’audience du 08 septembre 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par son avocat, a sollicité la condamnation de Monsieur [C] [L] au paiement des sommes suivantes :

4 080,36 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 03 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

218,27 euros au titre des réparations locatives, après déduction du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

400 euros au titre de l’article 700 ud code de procédure civile,

Les dépens,

outre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à ses conclusions pour un plus ample exposé de ses moyens.

En défense, Monsieur [C] [L] n’a pas comparu ni n’a été représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les réparations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS sollicite la condamnation de Monsieur [C] [L] à lui verser, la somme de 218,17 euros au titre des réparations locatives, outre le dépôt de garantie à hauteur de 580 euros.

Sur les peintures

Il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 19 juillet 2023 que :

la teinte de la porte d’entrée est défraichie, noircie en ligne

les murs de l’entrée sont affectés de quelques traces d’usage au dos de la porte d’entrée et que des marques d’usage sont visibles entour de l’interphone

la partie basse des revêtements de murs dans le placard de l’entrée est affectée de quelques traces d’usage,

la cloison séparative entre le séjour et les parties communes est couverte d’une peinture griffée dorée dont la teinte n’est pas homogène

quelques marques de noircissures sont visibles autour du plafonnier du salon

la peinture de la face extérieure de la porte de la pièce placard a débordé en arête sur toute la hauteur,

les revêtements des murs de la pièce placard sont couverts d’une gouttelette blanche affectée de quelques coulures et salissures,

L’état des lieux d’entrée en date du 22 juin 2020 indique quant à lui des peintures neuves dans l’ensemble du logement.

La SA PROMOLOGIS verse aux débats une facture de la SAS ENTREPRISE [I] en date du 27 juillet 2023 pour un montant de 420,48 euros dont 348,48 euros concernant les travaux de peinture de l’entrée et du séjour.

Monsieur [C] [L] s’étant néanmoins maintenu 3 ans dans le logement, et les désordres relevés dans l’état des lieux de sortie semblant être liés à l’usure normale des revêtements et non à un usage anormal par le locataire, il convient de tenir compte de la vétusté et de la durée de vie des revêtements, à savoir 7 ans pour les peintures, avec une franchise d’un an puis un coefficient de vétusté de 15 % par an soit 45 %.

La SA PROMOLOGIS ne justifiant pas de la date de pose des peintures, il ne sera pas fait application de la franchise d’un an.

Au regard de la vétusté et de la moindre ampleur des dégradations relatives aux peintures, Monsieur [C] [L] ne sera redevable envers la SA PROMOLOGIS que la somme de 191,66 euros au titre des travaux de remise en peinture de l’entrée et du séjour.

Sur le siphon

Il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 19 juillet 2023 que « le mitigeur est en état ».

La SA PROMOLOGIS verse aux débats une facture de l’entreprise EA PLOMBERIE CHAUFFAGE & CLIMATISATION en date du 20 juillet 2023 concernant la dépose du siphon évier et la pose et mise en service d’un nouveau siphon double pour la somme de 258 euros.

La SA PROMOLOGIS soutient que le siphon double évacuation de l’évier a été remplacé par la locataire par un siphon simple évacuation.

Il convient néanmoins de constater que ni l’état des lieux de sortie ni l’état des lieux d’entrée ne précise s’il s’agit d’un siphon simple ou double évacuation. Les annotations écrites sur l’état des lieux d’entrée produit aux débats sont en outre illisibles.

La SA PROMOLOGIS sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le rebouchage du trou entre la cuisine et les WC

Il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 19 juillet 2023 que, dans le cabinet de toilette, « présence d’une conduite d’évacuation PVC. Ladite conduite traverse la cloison et trouve raccordement à côté du meuble de la cuisine ».

L’état des lieux d’entrée ne mentionne quant à lui aucun trou entre la cuisine et les WC.

La SA PROMOLOGIS verse aux débats une facture de la SAS ENTREPRISE [I] en date du 27 juillet 2023 pour un montant de 420,48 euros dont 72 euros concernant le rebouchage de trous suite à un choc (coup de poing, porte) ou laissés à la suite de la déposé d’éléments des WC et de la cuisine par le plombier.

Il ressort néanmoins des photographies annexées au procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie que le trou semble avoir été réalisé pour faire passer les canalisations et était probablement présent dès l’entrée dans les lieux.

La SA PROMOLOGIS ne démontre en effet aucunement que ledit trou a été effectué par Monsieur [C] [L], mais la facture produite précise que le trou résulte de la dépose effectuée par le plombier.

La SA PROMOLOGIS ayant été déboutée de sa demande au titre du remplacement du siphon, elle sera par conséquent également déboutée de sa demande au titre du rebouchage.

L’état des lieux de sortie ne mentionne en outre aucun trou à la suite d’un choc.

Sur le placard de la terrasse

Il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 19 juillet 2023 que, sur la terrasse, « présence dans la pièce d’un placard en deux vantaux coulissants. Les vantaux sont sortis de leur rail et ne coulissent pas ».

L’état des lieux d’entrée ne mentionnant pas le placard sur la terrasse, Monsieur [C] [L] est ainsi réputé l’avoir pris en bon état de réparations locatives.

La SA PROMOLOGIS verse une facture de l’entreprise GEM en date du 26 octobre 2023 concernant la « fixation de bardage bois sur isolant par l’extérieur sans point d’encrage : fourniture et pose de cornière alu blanche + colle PU sur toute hauteur 2475cm » à hauteur de 178,80 euros TTC et la « fourniture et pose de butée de fin de course coulissant » à hauteur de 42 euros TTC.

Monsieur [C] [L] est par conséquent redevable de la somme de 220,80 euros au titre du placard de la terrasse.

Sur le nettoyage

Il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 19 juillet 2023 que :

l’un des vantaux du placard de l’entrée est marqué par quelques projections de salissure en son bas

les surfaces d’étagères du coin cuisine sont marquées de quelques salissures

la surface du carrelage du placard du coin cuisine est couverte de salissures

les surfaces de la pièce placard sont marquées de quelques salissures

le sol du dégagement est affecté de salissures,

les dalles de la terrasse sont tâchées de quelques noircissures

la poignée de la porte de la salle de bain présente quelques traces de salissures

L’état des lieux d’entrée produit, peu lisible, ne permet pas de déterminer l’état du nettoyage lors de l’entrée dans les lieux. A défaut de preuve contraire il convient néanmoins de considérer que Monsieur [C] [L] a reçu le logement en état propre.

La SA PROMOLOGIS verse aux débats une facture de l’entreprise PLD MEDITERRANEE concernant le nettoyage du logement pour un montant de 150,36 euros.

Monsieur [C] [L] est par conséquent redevable de la somme de 150,36 euros au titre du nettoyage du logement.

En définitive, Monsieur [C] [L] sera redevable de la somme de 562.82 euros au titre des réparations locatives (peinture et nettoyage).

Il convient néanmoins de déduire de ce montant la somme de 621 euros versée par le bailleur lors de son entrée dans les lieux au titre du dépôt de garantie et conservée par la bailleresse.

La SA RPOMOLOGIS sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS sollicite la condamnation de Monsieur [C] [L] à lui verser la somme de 4 080,36 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Elle verse aux débats un relevé de compte en date du 30 décembre 2024 duquel il ressort que Monsieur [C] [L] serait redevable de la somme de 4 080,36 euros au titre des loyers et charges impayés, après déduction des sommes ne pouvant être considérées comme des loyers et charges récupérables.

Il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 58,18 euros restant dû au titre du dépôt de garantie versé lors de son entrée dans les lieux par le locataire et conservé par la bailleresse.

Monsieur [C] [L] sera par conséquent condamné à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 4 022,18 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [C] [L], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner le défendeur à payer la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire de la décision à intervenir sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 4 022,18 euros au titre des loyers et charges ;

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de sa demande en paiement au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [C] [L] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière Le Juge