TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 12 mars 2026

à M^e SANGUINETTI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 mars 2026

à M^e DRISSI BOUACIDA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04404 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GS7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. TNAM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [O] [Y]

né le 14 Décembre 1975 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Faouzia DRISSI BOUACIDA, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C13055-2024-014468 du 28/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Monsieur [B] [Q]

né le 01 Janvier 1971 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Par acte de Commissaire de Justice en date du 10 juillet 2024, la SCI TNAM a assigné Monsieur [Y] [O] et Monsieur [Q] [B], en sa qualité de caution, devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [O] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 4], au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique;

• condamner solidairement Monsieur [O] et Monsieur [B] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 3827,96 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Monsieur [O], cité en l’Etude de la SCP [J], [C] et [E], Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience, mais s’est fait représenter par un avocat lequel, aux termes de ses dernières conclusions, a contesté la dette locative en l’absence de régularisation des charges et s’est opposé aux demandes en résiliation de bail et d’expulsion dans la mesure où la clause résolutoire insérée au bail et le commandement de payer sont irréguliers au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Subsidiairement, il a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que la condamnation de la SCI TNAM à verser à Monsieur [O] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Monsieur [B], cité en l’Etude de la SCP [J], [C] et [E], Commissaires de Justice, n’a pas comparu à l’audience, ni ne s’est fait représenter.

La SCI TNAM a indiqué avoir versé la régularisation des charges et précisé que l’absence de mention du délai légal au sein de la clause résolutoire n’entraînait pas son irrégularité dans la mesure où le commandement de payer était conforme aux exigences légales.

Elle maintenait donc l’ensemble de ses demandes tout en produisant un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à la somme de 15.077,08 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er décembre 2025 dont elle a sollicité le paiement.

Le décompte actualisé sera pris en considération dans la mesure où dans son assignation, la SCI TNAM a sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation.

La SCI TNAM s’oppose également à tout délai de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l’article 472 du Code de Procédure Civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que " les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La SCI TNAM produit la notification à la CCAPEX en date du 28 mars 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié au locataire le 27 mars 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation en date du 10 juillet 2024.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 12 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 26 septembre 2024.

L’action de la SCI TNAM est donc déclarée recevable.

Sur la régularisation des charges:

La SCI TNAM a versé aux débats les régularisations de charges lesquelles correspondent à celles prévues dans le contrat de bail.

En toute hypothèse, le propriétaire dispose d’un délai de trois ans pour régulariser les charges.

Il ne saurait donc y avoir lieu à contestation sérieuse sur ce point.

Sur les demandes en résiliation de bail, expulsion et paiement d’indemnités d’occupation:

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2023, la SCI TNAM a consenti un bail d’habitation à Monsieur [O] pour un logement situé à [Adresse 4], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges aux termes convenus (…).

Par acte en date du même jour, Monsieur [B] se portait caution solidaire pour le paiement des loyers et des charges.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient notamment, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Ce délai a été réduit à six semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en application le 29 juillet 2023.

Selon acte de Commissaire de Justice en date du 27 mars 2024, la SCI TNAM a fait commandement à Monsieur [O] d’avoir à payer la somme en principal de 1787,96 euros dans un délai de six semaines.

La clause résolutoire insérée dans le contrat de bail liant les parties en date du 30 janvier 2023 prévoit toutefois que le contrat de location sera résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers et des charges aux termes convenus (…) sans aucune précision de délai.

Le fait que la clause litigieuse fasse état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail sans précision de délai, rend nécessaire une appréciation de sa conformité par rapport aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et partant de sa validité à fonder une résiliation du contrat, appréciation qui ne relève pas du Juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

Il convient dès lors de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat au fond, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation.

Sur le paiement de l’arriéré locatif:

Il ressort du dernier décompte versé aux débats que Monsieur [O] reste devoir à la SCI TNAM la somme de 15.077,08 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er décembre 2025 au paiement de laquelle il sera condamné solidairement avec Monsieur [B], en sa qualité de caution, à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [O] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée sur ce fondement.

Par ailleurs, si en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, Monsieur [O] ne verse cependant aux débats aucune pièce sur sa situation financière actuelle permettant de déterminer s’il est en capacité d’apurer sa dette dans les délais légaux.

Il sera donc également débouté de sa demande de délais de paiement sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [O] et Monsieur [B] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Monsieur [O] et Monsieur [B] seront in solidum tenus de payer à la SCI TNAM la somme de 500,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire à l’égard de Monsieur [O] et réputée contradictoire à l’égard de Monsieur [B], rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de la SCI TNAM;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, ni sur les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] et Monsieur [B] à payer à la SCI TNAM la somme provisionnelle de 15.077,08 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

DEBOUTONS Monsieur [O] de sa demande en délais de paiement tant sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil;

DEBOUTONS Monsieur [O] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] et Monsieur [B] à payer à la SCI TNAM la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] et Monsieur [B] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 mars 2024;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,