TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02507

N° Portalis DBX4-W-B7J-ULNU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[K] [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DUPEYRON

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [K] [C],

demeurant [Adresse 6]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 9 octobre 2020, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [C] [K] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 286,58 euros et une provision sur charges mensuelle de 89,05 euros.

Le 7 juin 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [C] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Elle a informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 12 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, La SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Madame [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement, à titre provisionnel ::

— de la somme de 1806,99 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 30 juin 2024, mois de juin inclu, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 juillet 2025.

A l’audience du 30 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2590,01 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025.

La SA CDC HABITAT SOCIAL fait part de son opposition aux délais de paiement sollicités. Il précise que la locataire indique vouloir quitter les lieux mais n’a pas donné de congé.

Madame [C] [K] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle indique son souhait de partir, afin d’éviter les frais liés à une procédure d’expulsion. Elle propose au titre de l’apurement de sa dette la somme de 100 euros par mois.

Concernant sa situation, elle indique ne percevoir aucun revenu, précisant que le RSA sera perçu à compter du mois d’octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 12 mars 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 9 octobre 2020 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article (Article 7), laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 7 juin 2024, pour la somme en principal de 1207,49 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 août 2024.

Madame [C] [K] est depuis occupante sans droit ni titre.

Il sera demandé à Madame [C] [K] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, L’expulsion de Madame [C] [K] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit outre le contrat de bail, un décompte du 26 septembre 2025 démontrant que Madame [C] [K] reste devoir la somme de 2590,01 euros, mensualité de septembre comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [C] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2590,01 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er octobre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III – SUR LA DEMANDE DE DELAI DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du code civil qui dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

A ce titre, Madame [C] [K] indique être sans revenu, précisant être dans l’attente de la perception du RSA à compter du mois d’octobre 2025.

Elle fait une proposition à hauteur de 100 euros par mois mais le décompte locatif permet de constater qu’elle ne s’acquitte pas du loyer courant depuis avril 2025.

Au regard de l’absence de tout paiement depuis le mois d’avril 2025, de l’absence de ressources actuelles et de justification par madame [C] de la possibilité de régler au bailleur un paiement à hauteur de 100 euros par mois, elle ne démontre pas être en mesure, d’apurer la dette par des mensualités suffisantes y compris en retenant le délai maximal de 24 mois.

En conséquence, sa demande de délai de paiement sera rejetée.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [K] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL , Madame [C] [K] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 octobre 2020 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Madame [C] [K] concernant un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 9] sont réunies à la date du 7 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [C] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, le sort des meubles étant régis par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [C] [K] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 2590,01 euros (décompte arrêté au 26 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre incluse) avec les intérêts au taux légal à de l’assignation;

DEBOUTONS Madame [C] [K] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [C] [K] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [C] [K] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La Greffière, Le Juge,