TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02856 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TFNG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2025

E.P.I.C. [Localité 9] METROPLE HABITAT – L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[D] [Z]

[J] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à E.P.I.C. [Localité 9] METROPLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 9] METROPLE HABITAT – L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [F] [H] (Chargée judiciaire contentieux) muni d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

M. [D] [Z], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Mme [J] [Z], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 février 2018, l’EPIC [Localité 9] Monsieur [N] [V] et Monsieur [D] [Z] un appartement à usage d’habitation (n°221) situé [Adresse 2] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 311,95 euros et une provision sur charges mensuelle de 137,175 euros.

L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 26 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, donc de la résiliation de plein droit du contrat de bail,

— l’expulsion immédiate Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la séquestration des meubles du logement à leur frais et périls au cas d’abandon,

— leur condamnation solidaire au paiement :

*de la somme de 1.499,61 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

*d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

*d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

*de tous les frais et dépens de l’instance.

Par un acte signé électroniquement le 15 novembre 2024, un plan d’apurement a été mis en place entre L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, d’une part, et Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z], d’autre part à hauteur de 115 euros en sus du loyer courant par mois pour une durée de huit mois.

A l’audience du 10 décembre 2024, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT valablement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 806,15 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2024 comprise. Il demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 115 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, conformément à l’accord signé entre les parties.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 15 juillet 2024, Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 février 2018 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.049,57 euros a été signifié le 26 avril 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 10 décembre 2024 démontrant que Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] restent devoir la somme de 623,27 euros, mensualité de novembre 2024 comprise, après soustraction des frais de pénalité de l’enquête biennale ( 182,88 = 24 x 7,62) non justifiés par une mise en demeure préalable.

Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z], absents, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Si Madame [J] [Z] n’a pas signé le contrat de bail, elle est solidairement tenue de la dette locative en sa qualité d’épouse, en application des articles 1751 et 220 du code civil.

Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 623,27 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et de l’accord conventionnel signé entre les parties avant l’audience, à savoir le 15 novembre 2024, Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 5 mensualités de 115 euros chacune et d’une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande du bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT , Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2018 entre l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT et Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies à la date du 27 juin 2024;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 623,27 euros (décompte arrêté au 10 décembre 2024, incluant une dernière facture de novembre 2024) ;

AUTORISONS Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 115 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 02 de chaque mois et pour la première fois avant le 02 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés ou que la dette est acquittée par anticipation, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] soient condamnés solidairement à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [Z] et Madame [J] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Vice-Présidente,