TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Chambre 3 cab 03 C

R.G N° : N° RG 24/05065 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZMXR

Jugement du 06 Novembre 2025

N° de minute

Affaire :

Syndic. de copro. de l’immeuble Parc République sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL SAGNIMORTE GESTION

C/

Association [Adresse 9]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

M^e Petia DJAMOVA

—  1164

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 3 cab 03 C du 06 Novembre 2025 le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 13 Janvier 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 11 Septembre 2025 devant :

Adrien MALIVEL, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. de l’immeuble Parc République sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL SAGNIMORTE GESTION, domicilié : chez SARL SAGNIMORTE GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par M^e Petia DJAMOVA, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Association [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le demandeur indique que, par actes notariés 4 mai 2015 puis 12 janvier 2018, l’association défenderesse a acquis un certain nombre de lots dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 5]. Elle allègue que celle-ci est redevable de charges de copropriétés.

Procédure

Par acte d’huissier du 4 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble PARC REPUBLIQUE sis [Adresse 4] [Localité 13], représenté par son Syndic en exercice la SARL SAGNIMORTE GESTION, inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n°484 039 607 (ci-après demandeur) a assigné l’association [Adresse 9] (ci-après association défenderesse) en paiement des charges de copropriété.

L’assignation a été délivrée selon les modalités de l’article 659 de code de procédure civile, d’une part à l’adresse du siège social figurant sur les registres du commerce et des sociétés, d’autre part à l’adresse du bien concerné par le présent litige.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 janvier 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de son assignation précitée, la société demanderesse demande au tribunal de :

— CONDAMNER le CENTRE EVANGELIQUE BETHESEA DE FRANCE au paiement de la somme principale de 28 082,23 € au titre des charges appelées et arrêtées au 2 trimestre 2024 inclus, y compris les cotisations fonds travaux, outre les charges de copropriété dues au jour de la décision, avec intérêt de droit à compter de la mise en demeure,

— CONDAMNER le [Adresse 8] a payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 639,21 € au titre des frais exposés pour le recouvrement,

— CONDAMNER le CENTRE EVANGELIQUE EETHESBA DE FRANCE à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € à titre de dommages – intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER le [Adresse 8] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile.

— Condamner le CENTRE ÉVANGÉLIQUE BETHESBA DE FRANCE à leur payer la somme de 1 800 euros au titre de l’Article 700 du CPC,

— CONDAMNER le [Adresse 10] aux entiers dépens de l’instance y compris le coût de l’hypothèque légale du Syndic, les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu’à ce jour conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Celle-ci se fonde en droit sur les articles 10, 14-1, 14-2 et 10-2 de la loi du 10 juillet 1965, outre l’article 1231-6 du code civil.

Elle fait valoir en fait que

— La dette résultant de l’approbation des comptes par l’assemblée générale, est exigible à titre de budget prévisionnel (14-1 susmentionné) et du budget travaux (14-2 susmentionné) ;

— Les frais de recouvrement le sont également (10-1 susmentionné) ;

— Un préjudice indépendant existe au titre de la résistance abusive, sur le fondement de l’article 1231-6 susmentionné.

MOTIVATION

Partie préliminaire

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Selon l’article 16 du code de procédure civile le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

*

Dans son assignation, le demandeur se fonde sur un bordereau de 18 pièces. À l’audience, ce bordereau comporte 28 pièces, lesquelles figurent au dossier du demandeur.

Il n’est pas démontré que l’existence de ces pièces a été portée à la connaissance de l’association défenderesse.

Il ne pourra dès lors en être tenu compte dans la motivation du présent jugement.

Il convient de préciser que l’article 802 du code de procédure civile ne trouve pas application dans le cas présent, dans la mesure où la partie défenderesse ne s’est pas vu signifiée l’existence de ces nouvelles pièces (c’est-à-dire à minima le bordereau) dans le dossier du demandeur.

1. Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriétés à hauteur de 28 082,23 €

Selon l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Selon l’article 14-1, de cette même loi, I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

*

La situation au répertoire SIRENE de l’association défenderesse produite en pièce n°1 démontre son existence.

Les avis de mutation émanant du notaire, produites en pièce n°2, démontrent l’acquisition par l’association défenderesse des lots situés dans l’ensemble immobilier du [Adresse 6] à 137, 405, en pleine propriété, et 407 en indivision, par acte notarié du 29 avril 2015, et des lots 118 à 127, 406 en pleine propriété, et 407 pour moitié indivise, par acte notarié du 12 janvier 2018, et donc sa qualité de propriétaire.

Les procès-verbaux d’assemblées générales des années 2020 à 2023 sont produites en pièce n°10 à n°13. Elles démontrent l’approbation des charges pour l’année précédente et le budget prévisionnel de l’année en cours et de l’année suivante, pour chaque assemblée générale. Ainsi les charges des 2019 à 2023 sont approuvées, de même que le budget prévisionnel des années 2020 à 2024. Pour l’année 2024, le budget prévisionnel s’élève ainsi à 170 000 euros. Ces procès-verbaux indiquent que les sommes sont exigibles par quart le 1er de chaque trimestre civil.

Les répartitions d’exercice pour les années 2019 à 2022 sont produites en pièces n°6 à 9. Elles permettent d’établir la ventilation des sommes dues au regard charges dues pour l’année d’exercice en proportion de la quote-part du défendeur.

L’extrait de compte propriétaire arrêté au 22 mai 2024, produit en pièce n°14, permet de connaître d’une part les règlements qui ont été faits par lui ou les sommes mis au crédit de son compte, et d’autre part l’évolution de la créance de la copropriété à son égard.

Les appels de fond produits ont été écartés en tête de motivation. Il en est de même pour les répartitions d’exercice des années 2023 et 2024.

Il convient de noter, que le solde débiteur du compte, pour la période antérieure au 1er janvier 2019 n’est pas démontré – aucune pièce ne concernant les années 2018 et antérieurs étant produites.

Les arriérés concernant les années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, s’agissant des deux premiers trimestres pour cette dernière, sont justifiées.

L’analyse du relevé de compte personnel de l’intéressé arrêté au mois de juin 2024, soit couvrant la période 2019 à 2023, et les deux premiers trimestres de l’année 2024, font apparaître un arriéré s’élevant à la somme de 25 353,65 euros, que l’association défenderesse sera condamnée à payer au demandeur. Ce calcul ne tient pas compte de la régularisation de des charges au titre de l’année 2024. En effet, pour rappel, les pièces n°19 et suivantes ont été écartées des débats.

Les intérêts légaux commenceront à courir à la date de la mise en demeure du 5 avril 2024.

2. Sur la demande de remboursement des frais de recouvrement

L’article 10-1, a), de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le demandeur produit deux commandements de payer produits en pièce n°3 et 4, ainsi que 27 documents de relance en pièce n°15.

Les frais de recouvrement seront accordés et l’association défenderesse sera condamnée à payer au demandeur la somme de 639,21 euros à ce titre.

3. Sur la demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La mauvaise foi n’est pas rapportée et ne peut découler de la seule absence de paiement.

L’intervention de paiement fractionné à hauteur de 500 euros par mois à compter du début de l’année 2023, et l’existence antérieure de deux virements émis puis refusés, font soupçonner des difficultés financières.

En tout état de cause, il n’est pas démontré que l’association défenderesse n’a pas payé alors que sa situation le lui permettrait sans difficulté.

La demande d’indemnisation au titre de l’article 1231-6 du code civil sera par conséquent rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Partie perdante à l’instance, l’association défenderesse sera condamnée aux dépens. Il n’y a pas lieu d’ajouter à ceux-ci, ou de préciser ce qu’ils comprennent, ceux-ci étant définis par la loi.

Tenue des dépens, celle-ci sera condamnée à verser à la société demanderesse la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.2 Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, le dossier ne fait pas apparaître de circonstance susceptible de justifier l’exclusion d’office de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DISPOSITIF

Le tribunal, statuant à juge unique, publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et mise à disposition au greffe

ÉCARTE des débats les pièces n°19 à 34 produites par le demandeur ;

CONDAMNE l’association CENTRE EVANGELIQUE BETHESBA DE FRANCE – CEBF à payer à Syndicat des copropiétaires de l’immeube [Adresse 12] sis [Adresse 1] à [Localité 13] la somme de 25 353,65 euros, au titre des charges appelées et arrêtées au 2e trimestre 2024 inclus, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2024, date de la mise en demeure ;

CONDAMNE l’association CENTRE EVANGELIQUE BETHESBA DE FRANCE – CEBF à payer à Syndicat des copropiétaires de l’immeube [Adresse 12] sis [Adresse 1] à [Localité 13] la somme de 639,21 euros, au titre des frais exposés pour le recouvrement ;

REJETTE la demande de paiement à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE l’association CENTRE EVANGELIQUE BETHESBA DE FRANCE – CEBF aux dépens ;

CONDAMNE l’association [Adresse 9] à payer au Syndicat des copropiétaires de l’immeube PARC REPUBLIQUE sis [Adresse 1] à [Localité 13] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le greffier Le président