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TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01628

N° Portalis DBX4-W-B7J-UD7W

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 Décembre 2025

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[I] [C]

[S] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MARTIN-LINZAU

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 11 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par Maître Marie MARTIN-LINZAU de la SCP LARRAT avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [C],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 5]

Comparant en personne

Madame [S] [K],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 4]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 16 août 2022, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel actualisé de 635,88€ et 83,45€ de provisions sur charges.

Par contrat du 6 octobre 2022 la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] un parking n°15 situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 29,31 € et 1,85 € pour les charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 novembre 2024.

Par acte du 21 février 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire des baux, leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, la suppression du délai de deux mois au regard de leur mauvaise foi et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme provisionnelle de 3591,51€, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêté au 29 janvier 2025, à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 500€ euros au titre de l’article 700 du Code de procédure avec intérêts et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.

A l’audience du 1er juillet 2025, un renvoi a été ordonné à la demande de Madame [K] qui a signalé les motifs de leur absence par courriel.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8 526,57€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise. Elle s’oppose à tout délai de paiement ou suspension de la clause en l’absence de reprise de paiement des loyers courants. Elle précise que même si Madame [K] ne demeure plus dans le logement, aucun congé ne lui a jamais été adressé.

Madame [S] [K], comparante, indique être partie du logement depuis septembre 2024 et qu’elle en a avisé son bailleur. Interrogée, elle précise cependant n’avoir aucune preuve de l’envoi de ces courriers. Elle précise que la dette est en partie commune et propose de verser 100€ par mois afin d’apurer la dette. Elle mentionne percevoir l’AAH à hauteur de 1033€, qu’ils ont un enfant de 4 ans et qu’elle a un crédit avec une mensualité de 68,90€ pour lequel il lui reste 500€ à payer.

Monsieur [I] [C], comparant, indique ne pas souhaiter rester dans les lieux et qu’il cherche un autre logement. Il sollicite en revanche des délais de paiement à hauteur de 150€ par mois et précise percevoir 550€ d’Assedic.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 16 août 2022 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le contrat de location du garage du 6 octobre 2022 prévoit qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, ce bail étant conclu entre les mêmes parties que le contrat de bail d’habitation et à la même adresse, il doit être considéré comme l’accessoire du contrat principal de bail d’habitation de sorte qu’il en suit le régime. C’est donc le délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer pour la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant les deux clauses des deux baux et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 3070,65 € a été signifié le 19 novembre 2024.

Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (313,56€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 20 janvier 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

LA SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit outre le contrat de bail, un décompte du 2 octobre 2025 démontrant que Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] reste devoir la somme de 8 526,57€, mensualité de septembre 2025 incluse.

Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 8 526,57€ avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation et ce solidairement en vertu de la clause figurant au contrat et en l’absence de preuve d’un quelconque congé délivré par Madame [K].

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

* Sur la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Aucune suspension de la clause résolutoire n’ayant été demandée par Madame [K] ou Monsieur [C] qui indique souhaiter quitter les lieux, elle sera donc considérée comme acquise.

* Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

En l’espèce, Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] sollicitent des délais de paiement.

Toutefois, il ressort du décompte locatif fourni par le bailleur que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience puisque le dernier paiement a été effectué en décembre 2024 et que les versements précédents sont très irréguliers. Ils ne remplissent donc pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement de l’article précité.

En outre, au regard du montant très important de la dette, de leurs faibles ressources et de leurs charges, il est peu crédible de considérer qu’ils seront à même de verser, en plus des loyers courants ou de leurs charges respectives, une mensualité supplémentaire suffisante pour apurer la dette dans un délai raisonnable au regard des intérêts du créancier.

Par conséquent, la demande de délai de paiement de Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] sera rejetée.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 20 janvier 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, Monsieur [I] [C] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date. Dans la mesure où il est constant et non contesté que Madame [S] [K] a quitté le logement litigieux, la demande d’expulsion à son encontre est sans objet.

L’expulsion de Monsieur [I] [C] sera donc ordonnée au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

En revanche, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [I] [C] pour organiser son départ et assurer son relogement, aucune mauvaise foi n’étant démontrée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail et en l’absence de congé régulièrement délivré par Madame [K], Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er octobre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] seront condamnés à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux du 16 août 2022 et du 6 octobre 2022 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation et un parking (n°15) situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

DEBOUTONS Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] de leur demande en délai de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DISONS que la demande d’expulsion à l’égard de Madame [S] [K] est sans objet du fait de son départ du logement ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 8 526,57€ (mensualité de septembre 2025 incluse) avec intérêts à taux légal à compter du 21 février 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [K] et Monsieur [I] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Vice-Présidente