TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 4]

80027AMIENS

JCP [Localité 7]

N° RG 25/00448 – N° Portalis DB26-W-B7J-ILAD

Minute n° :

JUGEMENT

DU

02 Octobre 2025

S.A. SIP

C/

[U] [R]

Expédition délivrée le 2/10/25

M^e BROCHARD BEDIER

M^e YAHIAOUI

Exécutoire délivrée le 2/10/25

M^e YAHIAOUI

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assisté de Manon MONDANGE, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 25 Août 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE (SIP)

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par M^e Florence BROCHARD BEDIER, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représenté par M^e Messaouda YAHIAOUI, avocat au barreau d’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 octobre 2011, la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE a donné à bail à Monsieur [U] [R] un local à usage d’habitation, situé [Adresse 2], à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 231.08 euros, hors charges.

La SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE adressait à Monsieur [U] [R] plusieurs courriers (27 février, 28 février, 6 avril 2024 et 20 janvier 2025) faisant état des dégradations et nuisances occasionnées par son petit-fils, [H] [C] et d’autres personnes, dans les parties communes de l’immeuble. Elle lui facturait la réparation de dégradations et déposait plainte à 3 reprises (28 février 2024, 21 mai 2024 et 12 juin 2025).

Par acte en date du 25 avril 2025, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PICARDE a assigné Monsieur [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AMIENS aux fins de :

Prononcer la résiliation du contrat bail à compter de la décision à intervenir ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef ;Ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; Dire qu’à défaut de libération, elle pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tout local qui lui plaira aux frais et risques du locataire ;Condamner Monsieur [U] [R] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges, soit 475.31 euros, montant qui évoluera conformément au loyer à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à départ effectif des lieux ; Condamner Monsieur [U] [R] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;Rappeler l’exécution provisoire de droit. Après 2 renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 août 2025.

A l’audience du 25 août 2025, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PICARDE, représentée, a réitéré ses prétentions et demandé en sus à ce que l’expulsion soit ordonnée dès la signification de la décision.

Elle fait valoir que Monsieur [U] [R] doit répondre des dégradations et incivilités que son petit-fils commet régulièrement depuis février 2024 dans les parties communes de l’immeuble. Elle estime que ces troubles sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du bail. Elle soutient que son petit-fils est présent dans l’immeuble de son chef, parce qu’il y permet son introduction et que rien ne démontre le contraire. Elle ajoute qu’il n’est pas nécessaire que l’auteur des troubles réside avec le locataire dès lors que ce dernier a permis sa présence. Elle considère enfin que la suppression du délai de 2 mois se justifie par l’absence de réaction du locataire malgré ses nombreuses demandes de faire cesser les troubles. En réponse aux moyens adverses, elle oppose que sa demande n’est pas fondée sur l’article 6-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 de sorte qu’aucune mise en demeure préalable, dont l’absence n’emporte d’ailleurs aucune conséquence, n’est exigée.

Monsieur [U] [R], représenté, sollicite du juge des contentieux de la protection de :

A titre principal, débouter la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PICARDE de l’ensemble de ses demandes ; A titre subsidiaire, débouter la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PICARDE de sa demande tendant à la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux ;Condamner la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PICARDE aux entiers dépens. Monsieur [U] [R] soutient qu’il ne doit pas répondre du fait d’autrui et des dégradations qui résultent de la présence d’un tiers dans l’immeuble de sorte qu’aucun manquement à son obligation de jouissance paisible ne saurait être retenu à son encontre. Il ajoute que Monsieur [H] [C] n’est pas sous sa garde et ne réside pas chez lui, qu’il ne le laisse pas pénétrer dans l’immeuble, de telle sorte qu’il ne saurait être tenu responsable des troubles et dégradations, quand bien même ce dernier les aurait reconnus. Monsieur [U] [R] fait valoir que Monsieur [H] [C] ne saurait être considéré comme « une personne de sa maison » dont il devrait répondre, dans la mesure où il n’a jamais été hébergé, fût-ce temporairement, dans les locaux loués, et n’est pas davantage intervenu dans ces locaux à sa demande. Il ajoute que les plaintes déposées ne l’ont jamais été à son encontre et que les plaignants ne résidaient pas à la même adresse que lui. Monsieur [U] [R] fait valoir que Monsieur [N] [K] est majoritairement responsable des dégradations dénoncées, et non Monsieur [H] [C].

A titre subsidiaire, au visa de l’article 6-1 de la loi n089-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [U] [R] soutient que la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PICARDE a manqué à son obligation de mise en demeure préalable.

A titre infiniment subsidiaire, le défendeur souligne que la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PICARDE ne sollicite pas son expulsion.

En réponse à la demande de suppression du délai de deux mois et afin de s’y opposer, Monsieur [U] [R] précise qu’il a systématiquement réagi, se rendant notamment à l’ensemble des convocations de la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE PICARDE.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 7 alinéa b) de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ».

L’article 1728 du Code civil dispose qu’il incombe au locataire « d’user de la chose louée raisonnablement ». A défaut, en vertu de l’article 1729 du même code, la résolution judiciaire peut être ordonnée. Selon l’article 1735 du même code, le locataire est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison.

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la lecture du contrat de bail conclu le 12 octobre 2011 et du règlement intérieur de l’immeuble annexé permet d’établir l’obligation expresse faite au locataire, de veiller à la tranquillité, à la propreté des parties communes (ordures ménagères, déchets, encombrants) et à l’entretien de celle-ci.

La SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE fait grief à Monsieur [U] [R] d’avoir permis l’introduction dans l’immeuble de son petit-fils, [H] [C], à qui il est reproché plusieurs faits de dégradations et d’incivilités dans les parties communes.

Elle produit à cet effet :

— un courrier du 27 février 2024 informant Monsieur [U] [R] de ce que son petit-fils avait vidé un extincteur dans le hall de l’immeuble le 18 février 2024, qui a été suivi d’une plainte avec mention de l’observation des faits à partir d’un extrait de vidéosurveillance,

— un courrier du 28 février 2024 informant Monsieur [U] [R] de ce que son petit-fils avait de nouveau dégoupillé un extincteur dans le sas E de l’immeuble le 22 février 2024,

— un courrier du 28 février 2024 informant Monsieur [U] [R] de ce que son petit-fils et d’autres individus avaient déposé des déchets dans les escaliers de l’immeuble et fumé dans les parties communes,

— un courrier du 19 avril 2024 à destination de Monsieur [U] [R] évoquant de nouvelles dégradations dans les parties communes commises les 31 mars et 01er avril 2024 (graffitis par [N] [K] qui a néanmoins désigné [H] [C] comme l’auteur des brûlures sur les murs) suivi d’une plainte relatant ces faits sauf à préciser que [H] [C] les a niés,

— un courrier du 07 janvier 2025 à l’attention de Monsieur [U] [R] confirmant une réunion du même jour en sa présence, et celle de [H] [C], au cours de laquelle ce dernier a reconnu être l’auteur de dégradations dans les parties communes les 25 novembre et 14 décembre 2014, puis du 02 au 07 janvier 2025, dont les réparations ont été chiffrées à 336,82 euros et imputées sur le compte du locataire,

— une attestation d’un de leurs employés qui a décrit des extraits de vidéosurveillance dont il ressort que [H] [C] est régulièrement vu au 8ème étage (étage du logement de son grand-père), a été vu régulièrement dans l’immeuble entre les 30 mai et 03 juin 2025, avec une position de stationnement avec d’autres personnes dans les escaliers du 8ème étage pendant plusieurs heures au cours d’une nuit à boire et fumer avec d’autres personnes ; ces faits seront suivis d’une plainte dans laquelle il sera ajouté qu’ils ont laissé sur place des déchets.

En défense, Monsieur [U] [R] produit de nombreuses attestations de résidents de son immeuble qui le décrivent comme un voisin très respectueux et certains d’entre eux ajoutent qu’ils ne comprendraient pas qu’on lui fasse endosser la responsabilité de faits commis par son petit-fils. Ces attestations répondent aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile.

La notion de personne de sa maison, résultant de l’article 1735 du code civil, englobe non seulement les personnes vivant avec le preneur, fusse temporairement, mais aussi toutes celles que le preneur a laissées pénétrer dans les lieux loués pour un motif professionnel. Les personnes invitées occasionnellement par un locataire n’entrent pas dans cette définition.

[H] [C] a été clairement identifié comme l’auteur de plusieurs dégradations dans les parties communes de l’immeuble (2 extincteurs vidées, des dégradations non précisées fin 2024 et début 2025 facturés à 336,82 euros), incivilités (dépôt de déchets à au moins 2 reprises, consommation de cigarettes et d’alcool) et des faits susceptibles d’être assimilés à de l’obstruction dans les escaliers avec d’autres personnes. Le nombre, la nature et la répétition sur environ un an des faits permettent de les qualifier d’atteintes graves à la tranquillité, voire la sécurité de l’immeuble.

La responsabilité de Monsieur [U] [R] ne peut être engagée que si d’une part, son petit-fils doit être considéré comme une personne de sa maison au sens de l’article 1735 du code civil et s’il a, de fait, permis son introduction dans l’immeuble lors de la commission des faits.

Or, la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE ne démontre pas que [H] [C] résidait, même temporairement, chez son grand-père au moment de la commission des faits et, au surplus, ne prouve pas qu’une action de Monsieur [U] [R] avait permis l’introduction de son petit-fils dans l’immeuble, qu’il s’agisse d’une ouverture de la porte par interphone ou la remise d’une clé.

Comme il a été précisé précédemment, le locataire n’a pas à répondre des faits commis par ses invités occasionnels même si, par définition, il a permis leur présence dans le local loué et les parties communes.

Les demandes de la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE seront ainsi rejetées.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La demande formulée par la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE sera rejetée en ce qu’elle succombe à l’instance et que l’équité ne commande pas de faire supporter cette somme au défendeur.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDIE aux dépens,

DEBOUTE la SOCIETE IMMOBILIERE PICARDE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LE JUGE