TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03920

N° Portalis DBX4-W-B7I-TNO4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°

DU 18 septembre 2025

L’E.P.I.C. [Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[U] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

[Localité 10] METROPOLE HABITAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN greffière lors des débats et Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

[Localité 10] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

Anciennement HABITAT [Localité 10],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Madame [H] [T] (chargée Judiciaire Contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [I],

[Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 09 janvier 2024, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [U] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 603,04 €,provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 juin 2024 pour un montant en principal de 2.180,16 €.

Par acte de commissaire de Justice en date du 03 octobre 2024, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner M. [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [U] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— et de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 4.022,01 €, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, somme à parfaire au jour de l’audience ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels;

outre une somme de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 octobre 2024.

A l’audience du 18 février 2025, l’affaire été renvoyée à l’audience du 1er juillet 2025, M. [U] [I] étant absent et une personne indiquant être sa mère s’étant présentée pour le représenter mais n’étant pas munie d’un pouvoir.

A l’audience du 1er juillet 2025, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 10.292,94 €. Il précise que le dernier paiement date du 18 mars 2024.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 03 octobre 2024 et avisé de la date de renvoi de l’affaire par courrier du greffe envoyé le 28 février 2025, M. [U] [I] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT justifie avoir préalablement avisé le 24 mai 2024 (AR signé le 28 mai 2024) la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de M. [U] [I], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 09 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article arcticle 9.1) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité a été signifié le 28 juin 2024 pour la somme en principal de 2.180,16 € mais en laissant un délai de deux mois pour régler.

Ainsi le délai indiqué dans le commandement n’est pas celui prévu au contrat de bail et M. [U] [I] n’était pas en mesure au regard des contradictions de l’acte de comprendre le délai imparti pour régler la dette avant acquisition de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de vérifier si le locataire a apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois, délai plus favorable, et d’appliquer ce délai à l’acquisition de la clause résolutoire.

M. [U] [I] n’ayant réglé aucune somme dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 août 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [U] [I], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT produit un décompte démontrant que M. [U] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 10.292,94 € à la date du 1er juillet 2025, incluant une dernière facture de juin 2025.

M. [U] [I], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 10.292,94 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, M. [U] [I], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 28 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,M. [U] [I] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juillet 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Compte tenu du fait que M. [U] [I] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT, M. [U] [I] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 janvier 2024 entre l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT et M. [U] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 29 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [U] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [U] [I] à payer à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 10.292,94 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 1er juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [U] [I] à payer à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 29 août 2024 et le 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi;

CONDAMNONS M. [U] [I] à payer à l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [U] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente