TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00842

N° Portalis DBX4-W-B7J-T4FZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 19 Mai 2025

[T] [G]

C/

[S] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Mai 2025

à Mme [T] [G]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 19 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [T] [G]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [K]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 octobre 2020 prenant effet au 1er octobre 2020, Madame [T] [G] a donné à bail à Monsieur [S] [K] un local à usage d’habitation (chambre n°1) situé [Adresse 1] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 200 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Le 18 octobre 2023, Madame [T] [G] a fait signifier à Monsieur [S] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, Madame [T] [G] a ensuite fait assigner Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu en date du 28 octobre 2020,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, ainsi que l’évacuation de tous biens meubles des lieux, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— le constat de la mauvaise foi de Monsieur [S] [K], et par voie de conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 5.963,45 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêté au 30 novembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement, soit la somme de 250 euros,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 18 octobre 2023 et de la saisine CCAPEX.

A l’audience du 28 mars 2025, Madame [T] [G] comparante en personne, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8.171 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 13 janvier 2025, Monsieur [S] [K] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [T] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 janvier 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 octobre 2020 prenant effet au 1er octobre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII).

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 18 octobre 2023, pour la somme en principal de 5.535 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2023.

Monsieur [S] [K] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il sera demandé à Monsieur [S] [K] de quitter les lieux dans un délai de deux mois, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,Madame [T] [G] ne justifiant nullement de la mauvaise foi qu’elle invoque. L’expulsion de Monsieur [S] [K] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [T] [G] produit un décompte du 28 mars 2025 démontrant que Monsieur [S] [K] reste devoir la somme de 8.171 euros, mensualité de mars 2025 comprise.

Monsieur [S] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 8.171 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 sur la somme de 5.963,45 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [S] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 19 décembre 2023 au 31 mars 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 250 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [T] [G], Monsieur [S] [K] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2020 prenant effet au 1er octobre 2020 entre Madame [T] [G] et Monsieur [S] [K] concernant un local à usage d’habitation (chambre n°1) situé [Adresse 1] à [Localité 9] sont réunies à la date du 19 décembre 2023 ;

DEBOUTONS Madame [T] [G]de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [T] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [K] à verser à Madame [T] [G] à titre provisionnel la somme de 8.171 euros (décompte arrêté au 28 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 sur la somme de 5.963,45 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [K] à payer à Madame [T] [G] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 250 euros ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [K] à verser à Madame [T] [G] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,