Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 8 janvier 2025, n° 24/01446

TJ Toulouse 8 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, ce qui a conduit à la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la locataire, considérant qu'elle occupait les lieux sans droit après la résiliation du bail.
Accepté
Montant des loyers impayés
La cour a condamné les défendeurs au paiement des loyers dus, considérant qu'ils n'avaient pas contesté le montant de la dette.
Accepté
Indemnité pour occupation des lieux
La cour a accordé une indemnité d'occupation, fixée au montant du loyer, pour la période d'occupation postérieure à la résiliation.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné les défendeurs à verser une somme au titre de l'article 700, considérant les démarches judiciaires effectuées par le bailleur.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné les défendeurs aux dépens, considérant qu'ils étaient les parties perdantes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 8 janv. 2025, n° 24/01446
Numéro(s) :	24/01446
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sandra HEIL-NUEZ

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/01446 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SZXQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/085

DU : 08 Janvier 2025

[S] [H]

[C] [J]

[E] [U]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 08 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 08 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [S] [H], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [C] [J], demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

M. [E] [U], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [H] a donné à bail à Madame [C] [J] un appartement à usage d’habitation (N° B14) et deux parkings en sous sol (N°45 et 46) situés [Adresse 7], [Adresse 1] à [Localité 12] par contrat signé électroniquement prenant effet au 27 septembre 2019, moyennant un loyer mensuel de 680€ et 55€ de provision sur charges.

Suivant acte du 27 septembre 2019, Monsieur [E] [U] s’est porté caution solidaire de Madame [C] [J] pour le paiement des sommes dues au titre du bail la liant à Monsieur [S] [H].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [H] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 décembre 2023 à Madame [C] [J] pour la somme en principal de 3.535,14 €, dénoncé à Monsieur [E] [U] en sa qualité de caution le 10 janvier 2024.

Monsieur [S] [H] a ensuite fait assigner Madame [C] [J] et Monsieur [E] [U] le 13 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai fixé par l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire, et que de ce fait Madame [C] [J] est occupante du logement sans droit ni titre ;

— condamner Madame [C] [J] à libérer les lieux occupés et dans l’hypothèse où elle n’aurait pas volontairement libéré les lieux dans le délai indiqué, la condamner à en être expulsée ainsi que tous les occupants de son chef, de pouvoir disposer du mobilier garnissant les lieux, avec au besoin, le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [C] [J] et Monsieur [E] [U] à payer au titre des sommes dues au jour de l’assignation, à titre de provision, la somme de 3.327,07 € représentant le montant des loyers et accessoires, montant qu’il y aura lieu de parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023, date du commandement de payer les loyers;

— les condamner solidairement à payer à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle de 735€ équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’au départ effectif des locaux ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement au paiement des dépens et aux frais de mise à exécution, conformément aux article 491 et 696 du code de procédure civile et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 21 juin 2024, Monsieur [S] [H], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette à la somme de 4.014,79 € au 17 juin 2024.

Assignée par acte de commissaire de justice signifié en son étude le 13 mars 2024, Madame [C] [J] n’était ni présente ni représentée à l’audience.

Assigné par acte de commissaire de justice selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 13 mars 2024, Monsieur [E] [U] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 septembre 2024.

Par ordonnance avant dire droit en date du 06 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 08 novembre 2024 à 10h30 et invité le demandeur à justifier de l’envoi à Monsieur [E] [U] de la lettre recommandée avec avis de

réception adressée par l’huissier de justice à sa dernière adresse connue en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Il a également invité le demandeur à faire délivrer à Madame [C] [J] un avenir d’audience et a en conséquence sursis à statuer sur toutes les demandes et l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ont été réservés.

A l’audience du 08 novembre 2024, Monsieur [S] [H], représenté par son conseil, a justifié de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par l’huissier de justice de justice à Monsieur [E] [U] en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Madame [C] [J], citée par avenir d’audience délivré par commissaire de justice à étude en date du 30 septembre 2024, n’a pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 14 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 02 janvier 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 décembre 2023 pour un montant en principal de 3.535,14 euros et dénoncé à la caution par acte signifié le 10 janvier 2024.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2024.

L’expulsion de Madame [C] [J] sera ordonnée en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [S] [H] produit un décompte en date du 17 juin 2024 justifiant d’une dette locative d‘un montant de 4.014,79 euros, mensualité de juin 2024 incluse.

Madame [C] [J] et Monsieur [E] [U], qui n’ont pas comparu, n’ont par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.014,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 décembre 2023 sur la somme de 3.535,14 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Madame [C] [J] et Monsieur [E] [U] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

Une partie de l’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [J] et Monsieur [E] [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [S] [H], Madame [C] [J] et Monsieur [E] [U] devront lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés à payer.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

Vu l’ordonnance de référé avant dire droit en date du 6 septembre 2024 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 27 septembre 2019 conclu entre Monsieur [S] [H] d’une part et Madame [C] [J] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (N° B14) et deux parkings en sous sol (N°45 et 46) situés [Adresse 9] à [Localité 12], sont réunies à la date du 1er mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [H] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [J] et Monsieur [E] [U] à verser à Monsieur [S] [H] à titre provisionnel la somme de 4.014,79 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 décembre 2023 sur la somme de 3.535,14 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [J] et Monsieur [E] [U] à payer à Monsieur [S] [H] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2024 dont l’arriéré est en partie déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [J] et Monsieur [E] [U] à verser à Monsieur [S] [H] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [J] et Monsieur [E] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [H] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente