REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 29 DECEMBRE 2025

__________________________

N° RG 25/06211 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K2NU

MINUTE N°2025/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 15 Octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Décembre 2025, délibéré prorogé au 29 Décembre 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public VAR HABITAT – L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE

Madame [J] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er février 2023 prenant effet le même jour, L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a donné à bail à Madame [J] [M] et Madame [L] [N] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 481,81 euros, outre une provision sur charges quittancée mensuellement.

Par avenant en date du 15 mai 2025, Madame [J] [M] est devenue seule titulaire du bail en date du 1er février 2023.

Suite à divers incidents de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1028,43 euros a été délivré le 24 décembre 2024 à Madame [K] [M].

Suivant acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a fait assigner Madame [J] [M] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut d’assurance à la date du 24.01.2025 et au plus tard le 24.02.2025 pour défaut de paiement ;

— A défaut, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement ;

Dans tous les cas,

— Prononcer la résiliation du bail pour trouble anormal du voisinage et violation de l’obligation d’usage paisible des lieux ;

En conséquence,

— Constater que Madame [J] [M] est occupante sans droit ni titre des lieux précédemment loués ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [J] [M], au besoin avec le concours de la force publique, de sa personne, de son bien et de tous occupants de son chef, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— Condamner Madame [J] [M] à payer à VAR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisable aux conditions figurant dans le bail charges en sus, taxes et accessoires à compter de la résiliation du bail le 27.03.2025 et au plus tard le 27.04.2025, jusqu’à libération des lieux, soit la somme mensuelle de 668,33 euros ;

— Condamner Madame [J] [M] à payer à VAR HABITAT, en deniers ou en quittances, la somme de 5135,49 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, indemnités d’occupation arrêtés au 15.07.2025 et ce sous réserve de la réactualisation de ladite somme au jour de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [J] [M] à payer à VAR HABITAT la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Madame [J] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24.12.2024.

A l’audience du 15 octobre 2025, L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT, représenté par son conseil, a confirmé les termes de son assignation et présenté le décompte actualisé de sa créance.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience dont il a été donné connaissance à l’audience.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à l’étude, Madame [J] [M] n’était ni présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la présente juridiction le 17 décembre 2025, délibéré prorogé au 29 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort, en application des articles L213-4-3 et R213-9-3 du code de l’organisation judiciaire.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/ Sur la résiliation

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 4 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2025.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 § g de la loi du 6 juillet 1989 7, rappelle l’obligation d’assurance du locataire et précise que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe ».

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de souscription d’assurance locative un mois après un commandement resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT a fait délivrer à Madame [J] [M] et Madame [L] [N], un commandement de payer la somme en principal de 1028,43 euros ainsi que d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

La locataire n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 janvier 2025 à minuit.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 25 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 668,33 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation sous astreinte, le bailleur disposant désormais d’un titre qu’il lui revient de faire exécuter.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II/ Sur les demandes en paiement

Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail d’habitation signé le 1er février 2023, du commandement de payer délivré le 24 décembre 2024 et du décompte de la créance arrêtée au 10 octobre 2025 à la somme de 7036,36 euros, que L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [M] à payer, en deniers ou en quittances, à L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 7036,36 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 octobre 2025 (échéance du mois de septembre incluse).

III/ Sur les demandes accessoires

Madame [J] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il convient également de la condamner à payer à l’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2023 entre L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT et Madame [J] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 janvier 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTE L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT de sa demande d’expulsion sous astreinte ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [J] [M] à la somme de 668,33 euros par mois, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Madame [J] [M] à verser à L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT, en deniers ou en quittances, la somme de 7 036,36 euros au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 octobre 2025 (échéance de septembre incluse mais échéance d’octobre non comprise),

CONDAMNE Madame [J] [M] à payer à L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [J] [M] à verser à L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE L’Office Public de l’Habitat du Var – VAR HABITAT du surplus de ses demandes;

CONDAMNE Madame [J] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE