TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AB

N° RG 25/01395

N° Portalis DBX4-W-B7J-UCOB

JUGEMENT

N° B

DU 13 Octobre 2025

La société ALTEAL,

C/

[E] [A]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Mme [A]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le lundi 13 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 juin 2025, a rendu la décision suivante, initialement en date du 18 septembre prorogée à la date du 13 octobre 2025, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La société ALTEAL,

Anciennement dénommée COLOMIERS HABITAT,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Adresse 6]

Ayant comme conseil Maître Isabelle DURAND, avocate au barreau de TOULOUSE substituée par Maître Valérie AMIEL, avocate au barreau de TOULOUSE, pour le dépot du dossier de plaidoirie lors de l’appel des causes de l’affaire mais qui a quitté l’audience avant les débats.

ET

DÉFENDERESSE

Madame [E] [A],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 juillet 2008 à effet au 14 août 2008, la [Adresse 11] » a donné à bail à Madame [E] [A] un ensemble logement de type T4M, assorti d’un garage, situé [Adresse 1] à [Localité 13] [Adresse 9] [Localité 10] moyennant un loyer mensuel initial de 380,82 euros pour l’habitation, 38,38 euros pour le garage et 19,29 euros pour le jardin, outre une provision pour charges à régulariser annuellement.

Par décision de l’Assemblée générale extraordinaire du 22 mai 2018 de la SA D’HABITATION A LOYER MODERE DE COLOMIERS « COLOMIERS HABITAT », la dénomination sociale et le nom commercial ont été modifiés pour devenir, à compter de cette date, la SA [Adresse 8] ALTEAL » (ci après la « SA ALTEAL »).

Invoquant des violations graves de son obligation d’user paisiblement des locaux loués, la SA ALTEAL a, par acte de Commissaire de justice du 14 avril 2025, fait assigner Madame [E] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, la SA ALTEAL a demandé de :

— Prononcer la résiliation du bail souscrit entre la société ALTEAL anciennement dénommée COLOMIERS HABITAT et Madame [E] [A] pour troubles de voisinage,

— Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

— La condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,A l’audience du 24 juin 2025, la SA ALTEAL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a déposé son dossier de plaidoirie sans participer aux débats, après y avoir été exceptionnellement autorisée par le juge. De fait, celle-ci n’a formulé aucune observation sur les éléments contestés en défense.

Au soutien de sa demande de résiliation du contrat de bail et d’expulsion, elle précise que Madame [E] [A] est à l’origine de troubles anormaux du voisinage au sein de l’ensemble résidentiel dans lequel est situé son logement, qui caractérisent un défaut d’occupation paisible persistant, sans qu’aucune démarche amiable n’ait pu aboutir.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SA ALTEAL.

Madame [E] [A], qui comparaît en personne, conteste les troubles mis à sa charge et indique qu’elle fait l’objet d’un acharnement de la part de ses voisins habitant en mitoyenneté.

Elle précise habiter la maison depuis 17 ans et avoir investi de l’argent pour l’embellir, la remettre en état, avoir refait les sols. Contrairement aux affirmations alléguées, elle soutient que les gendarmes ne se sont jamais déplacés qu’il s’agisse de tapage ou autre. Elle fait état d’une maison ancienne, avec un escalier qui craque, la porte bruyante que le bailleur doit changer, générateurs de bruits. Depuis ce litige, elle indique se sentir observée, ne plus pouvoir vivre correctement et dit qu’avec ses enfants âgés de 24, 22 et 20 ans, ils ne sortent plus dans le jardin et font attention lorsqu’ils parlent, sans cesse entrain de dire « chut ». Elle reconnaît qu’un de ses deux chiens, décédé depuis, a aboyé durant le mois d’août dernier, alors que celui qui reste n’aboie pas et vit toujours à l’intérieur de la maison. Elle reconnaît également que son fils a une fois vomi par la fenêtre, précisant qu’il avait un ulcère, ce qui ne lui a pas permis de prévenir cet épisode de vomissement. Elle ajoute n’avoir reçu aucune plainte d’autres voisins que celui vivant en mitoyenneté, alors même que de son côté, elle ne se plaint jamais du bruit que ce dernier fait notamment avec la mécanique de la voiture (tuning) de jour comme de nuit.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du contrat de bail :

L’article 1728 alinéa 1 du Code civil prévoit que le preneur est tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du Code civil précise que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Corrélativement, l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que « Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Ces dispositions emportent en conséquence pour le locataire le devoir de respecter et de faire respecter par les personnes auxquelles il accorde l’accès aux lieux loués ou héberge, ses obligations contractuelles de jouissance des lieux et de la résidence

En application des dispositions de l’article 1228 du Code civil, il appartient au juge du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

En l’espèce, la SA ALTEAL verse aux débats :

le signalement de Monsieur [C] [F] [B] du 06 juillet 2023, rapportant des troubles du voisinage du 24 au 27 juin puis du 6 juillet 2023, intervenus en soirée et dans la nuit, ainsi qu’un mail du 12 juillet 2023 relatant des faits de la nuit du 10 au 11 juillet ainsi que faisant état d’une enfilade de véhicules garés sur le trottoir, nécessitant leur intervention.Son courrier du 17 juillet 2023 adressé à Madame [E] [A], faisant état d’une réclamation à son encontre liée à son mode de vie « particulièrement incommodant » lui rappelant les règles essentielles du locataire et du Règlement Sanitaire DépartementalSon courrier du 04 août 2023 adressé à Madame [E] [A], faisant état d’une nouvelle réclamation concernant « ses agissements, notamment des nuisances sonores répétées, l’installation d’un projecteur illuminant les façades voisines et du stationnement sauvage sur la résidence », et lui demandant de cesser immédiatement ces incivilités.La plainte de Monsieur [C] [F] [B] auprès de la SA ALTEAL et la main courante déposée le 31 décembre 2023 relatant des aboiements de chien entre 22 heures et 06h30 le matin même, ainsi que l’absence de réponse de la défenderesse à ses SMS. Les SMS produits, bien que n’indiquant pas explicitement le numéro de celui de qui ils émanent, mentionnent plusieurs échanges entre « [K] le voisin » et « [E] » dont on peut légitimement penser qu’ils concernent Monsieur [C] et Madame [A] et notamment ceux du 25 juin, 27 juin, puis « hier », par lesquels celui-ci se plaint du bruit à plus de 23h et 1h du matin. Les autres SMS produits des 6, 15 décembre et « aujourd’hui » font état de mêmes troubles mais sont indiqués « non distribués » de sorte qu’il n’est pas démontré qu’ils sont parvenus à Madame [E] [A]. Une impression écran de deux appels à la Gendarmerie nationale sont également communiqués « hier à 22h20 et 23h42 »Son courrier du 09 février 2024 de rappel au bail avant procédures judiciaires adressé à Madame [E] [A] l’informant d’une nouvelle réclamation concernant ses « agissements, à savoir l’adoption d’un comportement bruyant à l’égard de la collectivité (musique forte, cris, rassemblement bruyant de personne, aboiements intempestifs) et de la régularité de ces faits inacceptables, la sommant de cesser immédiatement ces incivilités.Son courrier du 02 juillet 2024 informant Madame [E] [A] que suite à de nouveaux signalements à son encontre, le bailleur a mandaté une association en qualité de médiateur, pour tenter de résoudre ce conflit de voisinage.Plusieurs signalements de Monsieur [B] [C] [F] pour des faits du 18 juillet 2024 (aboiements chien plusieurs heures en journée), du 7 août 2024 (aboiements chiens durant la soirée et la nuit, soirées consécutives bruyantes jusque dans la nuit), du 09 août 2024 (vomissements dans la nuit par la fenêtre, dispute enregistrée), du 12 août 2024 (tapage nocture jusqu’à 5h du matin), des 3 au 5 août 2024 (disputes et aboiements nocturnes, puis pénétration dans leur jardin d’un des deux chiens malinois sans laisse)5 mails de Monsieur [C] [B] au service Tranquilité de la SA ALTEAL, des 7 novembre 2024, 23 mars 2025, 6 avril 2025, 28 avril 2025 et 4 juin 2025, faisant état de nombreux troubles de voisinage, tels que notamment des bruits de chocs à l’intérieur du logement de la défenderesse en soirée et dans la nuit, des aboiements diurnes et nocturnes plusieurs heures durant.La demanderesse justifie avoir mis en demeure à 4 reprises entre juillet 2023 et juillet 2024 sa locataire aux fins de faire cesser les troubles et incivilités rapportées, en lui rappelant ses obligations de locataire au titre de son bail, ainsi que du Règlement sanitaire départemental.

De même que la bailleresse a engagé une procédure de médiation à laquelle les voisins en litige, Madame [A] et Monsieur [C] ont accepté de participer pour tenter de mettre un terme à cette situation. Il est ici rappelé que tous les éléments s’y référant ont été rejetés par le juge à l’écrit (pièce 19 de la demanderesse), comme lors des débats, pour conserver leur confidentialité.

Néanmoins, il ressort des pièces versées (pièce 20), que nonobstant cette procédure de médiation en cours, plusieurs nouvelles plaintes de Monsieur [C] [B] sont rapportées portant sur les mêmes causes.

Or, il ne ressort de la procédure, la démonstration de seulement 3 faits, s’agissant des SMS des 25 juin, 27 juin, puis « hier », par lesquels Monsieur [G] se plaint directement auprès de la défenderesse du bruit à plus de 23h et 1h (les autres SMS n’ayant pas été distribués par l’opérateur), ainsi que l’épisode isolé de vomissement par la fenêtre reconnu par Madame [A].

Aucun élément, aucune preuve n’est rapportée en dehors du conflit établi entre ces deux voisins résidant en mitoyenneté, qu’il s’agisse d’attestation d’autres voisins, d’enquête de voisinage ou encore de constat dressé par commissaire de justice. Le bailleur ne rapporte pas davantage l’intervention des forces de l’ordre au domicile de la défenderesse, contrairement aux allégations de Monsieur [C], s’agissant des troubles de voisinage reprochés.

Ces seuls éléments, s’ils peuvent être considérés comme perturbants et dérangeants dans le cadre de la construction des lieux pris à bail tenant à la mitoyenneté, ils ne peuvent par l’absence d’éléments corroborant les plaintes auprès du bailleur de Monsieur [C], justifier un manquement grave et réitéré de Madame [A] dans son obligation de jouir paisiblement des lieux loués, alors qu’elle évoque elle-même subir un harcèlement de la part de son voisin en lien avec cette mitoyenneté.

Les éléments rapportés étant insuffisants, les troubles anormaux de voisinage ne sont pas établis.

En conséquence, la demande de résiliation aux torts exclusifs de Madame [E] [A], formée par la SA ALTEAL sera rejetée.

La demande de résiliation étant rejetée, il n’y a pas lieux de se prononcer sur les autres demandes.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la SA ALTEAL, partie perdante, conservera la charge des dépens engagés par la présente instance et relatifs à la signification de la présente décision. Madame [E] [A] n’ayant formée aucune demande à ce titre, chaque partie conservera les frais engagés et non pris en charge dans les dépens.

En conséquence, la demande formée par la SA ALTEAL sera rejetée de ce chef.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de résiliation du bail formée par la SA ALTEAL, ayant pris effet au 14 août 2008 entre la SA ALTEAL d’une part, et Madame [E] [A] d’autre part, relatif à un logement à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 1] à [Localité 12] à compter de la présente décision ;

REJETTE en conséquence la demande formée par la SA ALTEAL d’expulsion et de condamnation de Madame [E] [A] à une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SA ALTEAL aux entiers dépens de l’instance, en ce compris la signification du présent jugement ;

REJETTE la demande de la SA ALTEAL au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et DIT que chacune des parties conserve la charge des frais qu’elle a engagés à ce titre ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE