TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01585 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDXV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

E.P.I.C. [Localité 7] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[O] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à E.P.I.C. [Localité 7] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 7] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [G] [J], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [O] [S], demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25/05/2020, l’EPIC [Localité 7] Métropole Habitat a donné à bail à Madame [S] [O] le local à usage d’habitation n°26 situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 567.99 euros, charges incluses.

Le 27/02/2025, l’EPIC [Localité 7] Métropole Habitat a fait signifier à Madame [S] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

L’EPIC [Localité 7] Métropole Habitat a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28/02/2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16/05/2025, l’EPIC [Localité 7] Métropole Habitat a ensuite fait assigner Madame [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais en cas de départ volontaire, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3133.69 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19/05/2025.

A l’audience du 22/07/2025, l’EPIC [Localité 7] Métropole Habitat, représenté valablement par Madame [G] [J], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1978.36 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise. L’EPIC [Localité 7] Métropole Habitat demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, conformément au plan d’apurement signé avec la locataire le 17 juillet 2025.

Madame [S] [O] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Madame [S] [O] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle déclare percevoir 698 euros d’AHH et 312 euros de complément d’invalidité. Elle vit en concubinage, et avec ses deux enfants âgés de 13 et 7 ans. Son compagnon travaille et perçoit environ 1400 euros de salaire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14/08/2025 et prorogée au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19/05/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 7] Métropole Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28/02/2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16/05/2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25/05/2020 contient une clause résolutoire (article 9.1.) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1438.33 euros a été signifié le 27/02/2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [S] [O] n’a réglé dans le délai de deux mois aucune somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28/04/2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 7] Métropole Habitat produit un décompte du 22/07/2025 démontrant que Madame [S] [O] reste devoir la somme de 1978.36 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

Madame [S] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1978.36 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [S] [O] a effectué plusieurs versements : 1900 euros, 113,10 euros, et 100 euros le 5 juillet puis 200 euros le 15 juillet 2025.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et du plan d’apurement de la dette signé par les parties le 17 juillet 2025, démontrant sa capacité à solder la dette locative, Madame [S] [O] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 19 mensualités de 100 euros chacune et d’une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande des parties, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [S] [O] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets.

En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Le demandeur sollicite l’expulsion « immédiate » du locataire. Or, il ne justifie pas cette demande et ne démontre pas la mauvaise foi de Madame [S] [O]. En conséquence, cette demande sera rejetée. En cas d’expulsion, elle devra donc quitter les lieux dans un délai de deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, délai de principe prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration ou leur stockage en garde meubles, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [S] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 7] Métropole Habitat, Madame [S] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25/05/2020 entre l’EPIC [Localité 7] Métropole Habitat et Madame [S] [O] concernant local à usage d’habitation n°26 situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 28/04/2025 ;

CONDAMNONS Madame [S] [O] à verser à l’EPIC [Localité 7] Métropole Habitat à titre provisionnel la somme de 1978.36 euros (décompte arrêté au 22/07/2025, incluant une dernière facture de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [S] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 100 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 13 de chaque mois et pour la première fois avant le 13 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [S] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 7] Métropole Habitat puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [S] [O] soit condamnée à verser à l’EPIC [Localité 7] Métropole Habitat une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

REJETONS la demande de suppression des délais légaux pour quitter les lieux ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [S] [O] à verser à l’EPIC [Localité 7] Métropole Habitat une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge