TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02984

N° Portalis DBX4-W-B7J-UO25

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 22 Décembre 2025

S.C.I. CREAHI KOFFI

C/

[B] [L]

[F] [G] épouse [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Décembre 2025

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 22 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 novembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. CREAHI KOFFI, dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligenecs de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [L]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [F] [G] épouse [L]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 juin 2021, la SCI CREAHI KOFFI, venant aux droits de Monsieur [V] [K], a donné à bail à Monsieur [B] [L] et son épouse, Madame [F] [G], un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 725 euros, provision sur charges locatives incluse.

A compter du mois de décembre 2024, les époux [L] ont cessé de régler leurs loyers et charges.

Le 10 février 2025, la SCI CREAHI KOFFI, venant aux droits de Monsieur [V] [K] a fait signifier aux consorts [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés à hauteur de la somme de 2175 euros. La SCI CREAHI KOFFI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 février 2025 mars 2025.

Les causes du commandement n’ont pas été régularisées.

Par acte d’huissier en date du le 30 mai 2025, la SCI CREAHI KOFFI a ensuite fait assigner Monsieur [B] [L] et Madame [F] [G] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 4522 euros, représentant les loyers et charges impayés au mois de mai 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, soit 725 euros à la date de l’assignation,

Ils demandent enfin leur condamnation in solidum au paiement d’une somme de 1100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 2 juin 2025.

A l’audience du 3 novembre 2025, la SCI CREAHI KOFFI maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 8147 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2025 incluse.

Elle précise qu’elle s’oppose aux délais de paiement sollicités, ajoutant qu’aucun loyer n’est payé depuis un an.

Monsieur [B] [L] et Madame [F] [G] épouse [L] comparaissent en personne. Ils reconnaissent le montant de la dette. Ils précisent que les dettes se sont accumulées et qu’ils recherchent un autre logement. Ils précisent qu’ils ont trois enfants, n’ont pas repris le paiement des loyers mais voulait le faire, et propose un échéancier sur la base de 340 euros par mois. Ils demandent à bénéficier de délais de paiement ainsi que de délai pour quitter le logement, précisant avoir entamé des démarches.

Ils travaillent tous deux avec un revenu global de 3700 euros mais ont de nombreux crédits et d’autres dettes, outre les frais de la crèche.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 2 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI CREAHI KOFFI, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2.Sur la résiliation du bail

L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment :

— De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

— D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

— De répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— De prendre à sa charge l’entretien courant du logement ;

— De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

En cas de manquement suffisamment grave à l’une ou l’autre de ces obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

Il ressort en l’espèce du décompte produit au débat que Monsieur [B] [L] et Madame [F] [G] épouse [L] n’ont pas procédé au paiement de leur loyer depuis une année, et n’ont pas régularisé la situation malgré le commandement de payer, de sorte qu’ils restent devoir la somme de 8147 euros, mensualité de octobre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail qui justifie de prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs du locataire.

L’expulsion de Monsieur [B] [L] et Madame [F] [G] épouse [L] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Concernant la demande de délai supplémentaire pour quitter le logement, Monsieur [B] [L] et Madame [F] [G] épouse [L], qui ont cessé le paiement du logement depuis une année, ne justifient pas de démarches engagées en faveur de leur relogement et seront, en l’absence de tout élément justificatif de leur situation, déboutés de leur demande.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la demanderesse, arrêté à la date du 28 octobre 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 8147 euros, après déduction des frais de poursuite.

Monsieur [B] [L] et Madame [F] [G] épouse [L] reconnaissent leur dette, dans son principe et son montant.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 8147 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Par ailleurs, il convient de condamner solidairement Monsieur [B] [L] et Madame [F] [G] épouse [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, soit actuellement 725 euros, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

III – SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du Code civil permet, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il apparaît que la situation financière des débiteurs telle qu’exposée ci-dessus, au regard de l’importance de la dette locative, n’est pas compatible avec le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dans ces circonstances, la demande de délai sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [L] et Madame [F] [G] épouse [L], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de leur situation financière et afin de ne pas aggraver leur situation, il sera dit ne pas y avoir lieu à condamnation à l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 4 juin 2021 entre la SCI CREAHI KOFFI, venant aux droits de Monsieur [V] [K] et Monsieur [B] [L] et son épouse, Madame [F] [G], aux torts exclusifs de ces derniers et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [L] et Madame [F] [G] épouse [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour les locataires d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI CREAHI KOFFI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [B] [L] et Madame [F] [G] épouse [L] de leur demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] et Madame [F] [G] épouse [L] à verser à la SCI CREAHI KOFFI la somme de 8147 euros (décompte arrêté au 28 octobre 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de octobre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE Monsieur [B] [L] et Madame [F] [G] épouse [L] de leur demande de délai de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] et Madame [F] [G] épouse [L] à verser à la SCI CREAHI KOFFI une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit actuellement à la somme de 725 euros ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation à l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE la SCI CREAHI KOFFI de sa demande ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] et Madame [F] [G] épouse [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,