Tribunal Judiciaire de Nice, Service de proximite, 11 mars 2025, n° 25/00675

TJ Nice 11 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de pouvoir du signataire du bail
La cour a constaté que le bail a été consenti par une personne qui, bien qu'en apparence légitime, n'avait pas la capacité juridique de contracter pour la société en liquidation.
Rejeté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que Monsieur [S] [W] avait un titre d'occupation valide, tandis que la situation de Monsieur [T] [M] [R] n'était pas suffisamment démontrée.
Accepté
Préjudice financier dû à l'occupation sans droit
La cour a reconnu que l'occupation sans droit ni titre entraîne un préjudice financier et a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, service de proximite, 11 mars 2025, n° 25/00675
Numéro(s) :	25/00675
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	26 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gilles BROCAEleonora MASCOLO

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.C.P. BTSG² c/ [W], [M] [R]

MINUTE N°

DU 13 Mars 2025

N° RG 25/00675 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QHVM

Grosse délivrée

à Me [N] Eleonora

Copies délivrées

à M^e BROCA Gilles

à Monsieur [T] [M] [R]

DEMANDEUR:

S.C.P. BTSG²

Représentée par Me [P] [X], Liquidateur judiciaire

[Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e BROCA Gilles, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Monsieur [S] [W]

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 4]

représenté par M^e MASCOLO Eleonora, avocat au barreau de Nice

Monsieur [T] [M] [R]

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2025 puis prorogé au 13 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

La SARL PETITES LOCATIONS à associé unique ayant pour objet une activité de promotion immobilière est propriétaire de plusieurs biens situés à [Localité 12].

Elle a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de NICE du 08 juin 2017 qui a désigné la SCP BTSG prise en la personne de Maître [P] [X] en qualité de mandataire judiciaire.

Ce jugement a été annulé par la Cour d’appel d'[Localité 10] selon arrêt du 22 novembre 2018 qui a prononcé une procédure de redressement judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS. Sur requête de la SCP BTSG prise en la personne de Maître [P] [X] ès-qualités, le tribunal de commerce de NICE a, aux termes d’un jugement du 26 février 2020, prononcé la liquidation judiciaire de la société PETITES LOCATIONS.

Suite à l’appel interjeté par la société PETITES LOCATIONS, la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a notamment selon arrêt du 1er avril 2021, prononcé la nullité du jugement du tribunal de commerce du 26 février 2020 et prononcé la liquidation judiciaire de cette société en désignant la SCP BTSG prise en la personne de Maître [P] [X] en qualité de liquidateur judiciaire, renvoyant le dossier au tribunal de commerce de NICE devant lequel la clôture de la procédure sera examinée au plus tard le 11 février 2022.

Par jugement du 24 mai 2022, le tribunal de commerce de NICE a prononcé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, notamment à l’encontre de Monsieur [V] [B] l’interdiction de diriger, gérer, administrer, contrôler, directement ou indirectement, toute entreprise commerciale et ce pendant une durée de cinq ans.

Selon ordonnance du 06 novembre 2024, le juge commissaire du tribunal de commerce de NICE désigné à la procédure collective de la SARL PETITES LOCATIONS a ordonné la vente aux enchères publiques d’un certain nombre de biens immobiliers dont celle-ci est propriétaire en particulier celui sis à [Adresse 13], [Adresse 7], lot 38. Cette décision a été publiée au Service de la Publicité Foncière le 17 décembre 2024, Vol 2024 S 224.

Les diligences de l’article R 642-29-1 du code de commerce ont été engagées et la date prévisible de l’audience d’adjudication devant le juge de l’exécution fixée au 15 mai 2025.

Une ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection n°de minute 146/25R du 04 février 2025 rendue dans l’affaire opposant la SCP BTSG prise en la personne de Maître [P] [X] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS à Monsieur [S] [W] et Monsieur [T] [M] [R] et inscrite au répertoire général sous le n°RG 25/00434 a saisi en vertu de l’article 837 du code de procédure civile, la même juridiction statuant au fond et fixé la présente affaire à l’audience de fond du mardi 25 février 2025 à 15h45.

Cette ordonnance de référé a été notifiée à Monsieur [S] [W] et Monsieur [T] [M] [R] par le greffe selon lettres recommandées en date du 04 février 2025, celle adressée à Monsieur [T] [M] [R] a été présentée le 07 février 2025 et revenue le 11 février 2025 avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Elle a, en outre, été signifiée à la requête de la SCP BTSG selon acte du commissaire de justice instrumentaire du 12 février 2025, à domicile pour les deux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile

Aux termes de son assignation en référé d’heure à heure du 23 janvier 2025 signifiée à 11 h 35 et à 11 h 37 à domicile pour Monsieur [S] [W], à personne présente Monsieur [T] [M] [R] et à personne pour Monsieur [T] [M] [R], la SCP BTSG prise en la personne de Maître [P] [X] es-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS demande, en application des articles L 641-9 alinéa 1er du code de commerce et 1240 du code civil, de :

— constater que le bail en date du 10 janvier 2025 consenti à Monsieur [S] [W] sur un appartement sis à [Adresse 15], 5ème étage constituant le lot 38 l’a été par une personne qui ne disposait d’aucun droit, ni titre,

— déclarer ledit bail inopposable à son égard ès qualités,

— condamner Monsieur [S] [W] et Monsieur [T] [M] [R] à lui payer ès-qualités une indemnité d’occupation mensuelle de 580,00 euros à compter de la signification de l’assignation et jusqu’à leur départ définitif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [W] et Monsieur [T] [M] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des biens occupés, à savoir un appartement (lot n°38) dépendant d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 16]

— condamner Monsieur [S] [W] et Monsieur [T] [M] [R] à lui payer ès-qualités une somme de 1 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en vertu de celles de l’article 696 de ce code.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 25 février 2025, la SCP BTSG prise en la personne de Maître [P] [X] es-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS représentée par son conseil, Maître BROCA, déclare maintenir ses moyens et demandes contenus dans les écritures de son assignation auxquelles elle se réfère expressément.

Monsieur [S] [W], représenté par Maître [N] expose s’opposer aux prétentions du liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS. Il sollicite le maintien du bail, expliquant qu’il règle tous ses loyers comme le prouve les quittances de loyers fournies et l’attestation de Monsieur [V] [B] qui n’est plus en interdiction de gérer.

Il précise que plusieurs procédures sont en cours dans ce dossier et que celle relative à la vente aux enchères publiques des biens immobiliers de la SARL PETITES LOCATIONS n’est pas encore certaine.

Monsieur [T] [M] [R] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Le délibéré fixé au 11 mars 2025 a été prorogé au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de la SCP BTSG, liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par arrêt de fond n°2021/136 rendu en date du 1er avril 2021, la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE a prononcé la liquidation judiciaire de la société SARL PETITES LOCATIONS et désigné la SCP BTSG prise en la personne de Maître [P] [X] es-qualités de liquidateur judiciaire.

Selon l’article L. 641-9 du code de commerce, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé pour l’activité professionnelle, même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. Toutefois, le débiteur peut se constituer partie civile dans le but d’établir la culpabilité de l’auteur d’un crime ou d’un délit dont il serait victime. Le débiteur accomplit également les actes et exerce les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur ou de l’administrateur lorsqu’il en a été désigné un.

L’article L 223-18 de ce code énonce en son alinéa 1er que la SARL est gérée par une ou plusieurs personnes physiques puis en son alinéa 5 que dans les rapports avec les tiers, le gérant est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément aux associés. La société est engagée même par les actes du gérant qui ne relèvent pas de l’objet social à moins qu’elle ne prouve que le tiers savait que l’acte dépassait cet objet ou qu’il ne pouvait l’ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve.

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

On peut, en vertu des dispositions de l’article 1714, louer ou par écrit ou verbalement.

Aux termes de l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1°Le consentement des parties,

2°Leur capacité de contracter,

3°Un contenu licite et certain.

Selon l’article 1145 alinéa 2 du même code, la capacité des personnes morales est limitée par les règles applicables à chacune d’entre elles.

Enfin, l’article 1178 du code civil dispose que le contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

En vertu de l’article 1153, le représentant légal, judiciaire ou conventionnel n’est fondé à agir que dans la limite des pouvoirs qui lui ont été conférés.

Toutefois, l’article 1156 de ce code énonce que l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.

Lorsqu’il ignorait que l’acte était accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs, le tiers contractant peut en invoquer la nullité.

L’inopposabilité comme la nullité de l’acte ne peuvent plus être invoquée dès lors que le représenté l’a ratifié.

L’avocate de Monsieur [S] [W], Maître [N] produit aux débats un contrat de bail saisonnier portant sur un appartement (studio meublé situé au 5ème étage) sis à [Adresse 15], constituant le lot n°38 de la copropriété et consenti par Monsieur [V] [B] de la SARL PETITES LOCATIONS en date du 1er juillet 2024 pour une durée de trois mois soit jusqu’au 30 septembre 2024 moyennant un loyer mensuel de 500,00 euros et une provision mensuelle pour charges locatives de 80,00 euros, soit 580,00 euros au total.

Maître [N] fournit également diverses quittances de loyers relatives à ce logement justifiant ainsi du règlement des loyers des mois de juillet 2024 à décembre 2024 par Monsieur [S] [W] ainsi qu’une attestation de Monsieur [V] [B] du 25 février 2025 non signée confirmant que Mr [S] paye ses loyers en espèces, ces sommes étant reversées sur le compte de la SARL PETITES LOCATIONS.

Enfin, elle communique au tribunal le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de NICE du 28 octobre 2024 qui a déclaré le jugement du tribunal de commerce du 24 mai 2022 ayant prononcé à l’égard de Monsieur [V] [B] l’interdiction de diriger, gérer, administrer, contrôler directement ou indirectement toute entreprise commerciale et ce pendant une durée de cinq ans, non avenu à son encontre faute d’avoir été signifié à son domicile dans les six mois, d’autre part,

La société demanderesse, la SCP BTSG verse quant à elle aux débats le procès-verbal de description de Maître [D] [U], commissaire de justice qu’elle a mandaté, dressé les 15 et 17 janvier 2025, de l’appartement constituant le lot loué n°38 sis au 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 7], couloir de gauche, porte située au fond du couloir.

Le commissaire de justice mentionne dans son acte que le 15 janvier 2025, il s’est rendu sur place à l’adresse du bien à 15h55 et y a rencontré un occupant se présentant comme [T] [M] [R] qui a déclaré que le locataire en titre se nommait [F] [W].

Il affirme être retourné sur les lieux le 17 janvier 2025 en présence de Monsieur [V] [B] qui a ouvert l’appartement avec sa clé magnétique et dans lequel il n’y avait aucun occupant puis y avoir découvert un bail saisonnier d’une durée de trois mois au nom de Monsieur [F] [W] consenti par Monsieur [O] [B] (ainsi qu’une quittance de juillet 2024) contrairement aux allégations fausses de ce dernier affirmant que les occupants ne disposeraient pas de bail et qu’il s’agirait donc de squatters.

Le bail saisonnier a été consenti le 1er juillet 2024 à Monsieur [S] [W] pour une durée de trois mois par la SARL PETITES LOCATIONS à associé unique par l’intermédiaire de Monsieur [V] [B], en qualité de représentant légal de cette société.

Ce dernier ne disposait toutefois pas de la capacité juridique de contracter pour le compte de la SARL PETITES LOCATIONS, elle-même dessaisie de l’administration et la disposition de ses biens pour avoir été placée en liquidation judiciaire depuis le 1er avril 2021,

Il sera fait observer qu’à la date du 1er juillet 2024, Monsieur [O] [B] était toujours frappé par l’interdiction de gérer, diriger, contrôler ou administrer directement ou indirectement une entreprise commerciale pendant une durée de cinq ans, à laquelle le juge du juge de l’exécution de [Localité 12] a mis fin par jugement du 24 octobre 2024.

Ainsi, ce bail saisonnier du 1er juillet 2024 qui a été renouvelé tacitement au-delà de son terme du 30 septembre 2024 a été contracté par Monsieur [S] [W] en toute bonne foi dans la mesure où il a pu croire de manière objective que Monsieur [O] [B] était le représentant légal de la SARL PETITES LOCATIONS, propriétaire du bien mis en location, celui-ci lui ayant transmis les clés du logement loué .

En outre, Monsieur [S] [W] justifie s’être acquitté du montant des loyers et provisions sur charges à compter du 1er juillet 2024 jusqu’en décembre 2024 inclus.

En tout état de cause, à défaut pour Monsieur [S] [W] de solliciter la nullité de ce bail saisonnier qui s’est exécuté conformément aux obligations contractuelles, le contrat de bail saisonnier du 1er juillet 2024 doit être déclaré valable entre les parties durant sa période d’exécution et jusqu’à ce que sa résiliation soit éventuellement sollicitée et obtenue à la requête de la SCP BTSG, liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS.

Monsieur [S] [W] démontre ainsi bénéficier d’un titre d’occupation de l’appartement sis au 5ème étage de l’immeuble du [Adresse 8] [Localité 14] constituant le lot 38 de la copropriété.

La SCP BTSG prise en la personne de Maître [P] [X] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS est en conséquence déboutée de ses demandes à l’égard de Monsieur [S] [W].

Monsieur [T] [M] [R] a été occupant de ce bien du chef de Monsieur [S] [W] à la lecture du procès-verbal de description du commissaire de justice du 15 janvier 2025, ce qu’il a d’ailleurs déclaré et reconnu lui-même. Néanmoins, il ne bénéficie à titre personnel d’aucun titre d’occupation de ce logement.

Il y a donc lieu, uniquement dans l’hypothèse où Monsieur [T] [M] [R] serait toujours occupant du logement sans droit ni titre, ce qui n’est au jour où le juge statue aucunement démontré, à ordonner son expulsion des lieux litigieux selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation sans droit ni titre de son bien par un occupant crée un préjudice financier au détriment de son propriétaire, la SARL PETITES LOCATIONS, représentée par la SCP BTSG prise en la personne de Maître [P] [X], en qualité de liquidateur judiciaire

de la SARL PETITES LOCATIONS.

Monsieur [T] [M] [R] sera donc condamné, uniquement dans l’hypothèse où il serait toujours occupant sans droit ni titre du logement, à payer à la SCP BTSG prise en la personne de Maître [P] [X], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS une indemnité d’occupation de 580,00 euros par mois à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à leur départ définitif ainsi que celui de tout occupant de leur chef.

Sur les dépens de l’instance

La SCP BTSG prise en la personne de Maître [P] [X] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Dit le bail saisonnier du 1er juillet 2024 portant sur un appartement meublé (studio mansardé) sis [Adresse 9], constituant le lot n°38 de la copropriété, inopposable à la SCP BTSG prise en la personne de Maître [P] [X],ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS

Constate le titre d’occupation de Monsieur [S] [W] du logement appartenant à la SARL PETITES LOCATIONS (studio meublé) sis à [Adresse 16], lot n°38,

Déboute la SCP BTSG prise en la personne de Maître [P] [X] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS de ses demandes dirigées à l’égard de Monsieur [S] [W],

Constate que Monsieur [T] [M] [R] a été occupant du logement en cause du chef de Monsieur [S] [W],

Dit que Monsieur [T] [M] [R] ne bénéficie d’aucun titre d’occupation du logement appartenant à la SARL PETITES LOCATIONS (studio meublé) sis à [Adresse 16], lot n°38,

Ordonne, à défaut de départ spontané et uniquement dans l’hypothèse où il serait toujours occupant sans droit ni titre du logement, l’expulsion de Monsieur [T] [M] [R] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 3] [Localité 12][Adresse 1], constituant le lot n°38 de la copropriété, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamne Monsieur [T] [M] [R], uniquement dans l’hypothèse où il serait toujours occupant sans droit ni titre du logement (studio meublé) sis à [Adresse 16], lot n°38 de la copropriété à payer à la SCP BTSG prise en la personne de Maître [P] [X], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS une indemnité d’occupation de 580,00 euros par mois à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à leur départ définitif ainsi que celui de tout occupant de leur chef.

Condamne la SCP BTSG prise en la personne de Maître [P] [X] ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL PETITES LOCATIONS aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection