MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/04216 – N° Portalis DBX4-W-B7G-RHPT

NAC : 30C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

Loyers Commerciaux

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

PRESIDENT : Madame POUYANNE, Juge du Tribunal judiciaire

GREFFIER : Madame VALENTINO, Greffier

DEBATS : A l’audience publique du 07 Janvier 2025,

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.S. GD DISTRIBUTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe ELKAIM de la SELEURL CABINET ELKAIM, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 116

DEFENDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DU [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 52

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant trois actes sous seing privé distincts en date du 7 décembre 1984, la SCI DU [Adresse 3] a donné à bail à M. [N] [P], aux droits duquel se trouve désormais la SAS GD DISTRIBUTION, divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 7] et [Adresse 6] (31) comprenant :

— Selon le bail 1 : le lot N°5 situé au rez-de-chaussée en façade de la [Adresse 15], constitué d’un local à usage de magasin avec dégagement, WC et réserve, d’une superficie approximative de 35 m² et le lot N°119 situé au 4ème sous-sol, constitué d’un emplacement de parking,

— Selon le bail 2 : le lot N°7 situé au rez-de-chaussée en façade de la [Adresse 15], constitué d’un local à usage de magasin avec dégagement, WC et réserve, d’une superficie approximative de 30 m²,

— Selon le bail 3 : le lot N°6 situé au rez-de-chaussée en façade de la [Adresse 15], constitué d’un local à usage de magasin avec dégagement, WC et réserve, d’une superficie approximative de 40 m² et le lot N°128 situé au 4ème sous-sol, constitué d’un emplacement de parking.

Le bail initial, consenti pour une durée de 12 années, a été renouvelé à plusieurs reprises suivant divers avenants conclus entre les parties et en dernier lieu, suivant un avenant du 31 août 2010 à effet du 1er janvier 2010 et pour une durée de 12 années entières expirant au 31 décembre 2021, moyennant un loyer d’un montant annuel de 83.772,60 euros correspondant au montant du loyer indexé au 3ème trimestre 2009.

Les lieux loués sont exploités sous l’enseigne “Pablo” et utilisés pour la commercialisation d’articles de prêt à porter. Le loyer actuel s’élève à 97.381,44 euros par an hors taxes et hors charges.

Par acte du 30 juin 2021, la société bailleresse a donné congé à l’issue contractuelle avec offre de renouvellement du bail pour une durée de 12 années, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 120.000 euros hors taxes et hors charges.

En l’absence d’accord entre les parties sur le montant du loyer, la SAS GD DISTRIBUTION a notifié un mémoire préalable le 2 juin 2022, sollicitant la fixation du montant du loyer annuel à la somme de 43.812 euros hors taxes et hors charges.

Par acte du 6 octobre 2022, la SAS GD DISTRIBUTION a fait assigner la SCI DU [Adresse 3] devant le juge des loyers commerciaux auquel, en l’état de son mémoire en réplique afin de fixation du loyer d’un bail renouvelé notifié le 1er mars 2023, il était demandé, à titre principal de :

— Fixer le loyer annuel en principal au 1er janvier 2022 à la somme de 43.812 euros correspondant à la valeur locative qui est inférieure au loyer pratiqué au moment de la demande de renouvellement,

— Ordonner le remboursement du trop-perçu sur les loyers qui sera calculé au 1er janvier 2022,

— Ordonner le remboursement du trop-perçu au titre du dépôt de garantie,

— Condamner la SCI DU [Adresse 3] à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

À titre subsidiaire, et dans l’hypothèse dans laquelle une expertise serait ordonnée avant dire droit, il était demandé au juge des loyers commerciaux de :

— Dire que les frais d’expertise avant dire droit seront à la charge de la SCI DU [Adresse 3],

— Fixer un loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 43.812 euros hors taxes et hors charges,

— En ce cas, réserver les dépens et l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de son mémoire en réponse notifié le 5 décembre 2022, la SCI DU [Adresse 3] demandait au juge des loyers commerciaux de :

— Déclarer que le bail commercial entre les parties a été renouvelé à compter du 1er janvier 2022 aux charges et conditions du précédent si ce n’est de loyer,

— Fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative soit à la somme de 120.000 euros par an, hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022,

— Condamner la SAS GD DISTRIBUTION au paiement des intérêts au visa de l’article 1155 du Code civil à compter du renouvellement sur les loyers arriérés et que les intérêts produisent eux-mêmes intérêts dans la mesure où ils seront dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil.

À titre subsidiaire, si une expertise avant-dire droit devait être ordonnée :

— Dire que les frais d’expertise avant dire-droit seront à la charge du demandeur,

— Fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel pour la durée de l’instance, indexé, hors taxes et hors charges.

En toute hypothèse :

— Condamner la SAS GD DISTRIBUTION au paiement d’une juste somme de 5.000€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens de l’instance à venir,

— Ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement du 13 juin 2023, le Juge des loyers commerciaux a notamment :

Ordonné avant dire droit une expertise sur le prix du bail renouvelé et commis pour y procéder Mme [Y] [X] avec pour mission de pondérer les surfaces données à bail, recueillir tous éléments sur les facteurs locaux de commercialité et en indiquer toutes incidences sur la commercialité des locaux concernés, dire quel est le montant du loyer résultant de la variation indiciaire à la date de renouvellement du bail et donner tous éléments utiles permettant au juge des loyers commerciaux de déterminer la valeur locative des locaux à la date du 1er janvier 2022 en se référant aux critères de l’article L 145-33 du code de commerce,Fixé pour la durée de l’instance le montant du loyer provisionnel selon la variation indiciaire prévue au contrat,Réservé les demandes et les dépens en fin d’instance,Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Y] [X] a déposé son rapport le 7 mai 2024.

En l’état de son dernier mémoire notifié le 3 décembre 2024, la SAS GD DISTRIBUTION demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal : Fixer le loyer annuel en principal au 1er janvier 2022 à la somme totale de 43.812 euros hors taxes hors charges correspondant à la valeur locative retenue par l’expert Mme [I] [J], A titre subsidiaire : Fixer le loyer annuel en principal au 1er janvier 2022 à la somme totale de 54.297 euros hors taxes hors charges,A titre infiniment subsidiaire :Fixer le loyer annuel en principal au 1er janvier 2022 à la somme totale de 64.000 euros hors taxes hors charges correspondant à la valeur locative retenue par l’expert Mme [Y] [X],

En tout état de cause : Ordonner le remboursement du trop-perçu sur les loyers qui sera calculé au 1er janvier 2022,Ordonner le remboursement du trop-perçu au titre du dépôt de garantie,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,Condamner la SCI DU [Adresse 3] à payer à la SAS GD DISTRIBUTION une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner la SCI DU [Adresse 3] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise amiable (rapport de Mme [I] [J]) et judiciaire (rapport de Mme [Y] [X]).

Au soutien de ses prétentions, la SAS GD DISTRIBUTION explique que le loyer de renouvellement est déplafonné et doit être fixé à la valeur locative, selon les préconisations de l’expert amiable Mme [I] [J] et non de l’expert judiciaire Mme [Y] [X]. Elle indique que les locaux sont exploités par l’enseigne Pablo qui exerce l’activité de vente de prêt à porter, pour une surface pondérée de 80 m². Elle précise qu’il existe trois baux qui prévoient les mêmes charges et conditions, d’une durée de 12 ans, dont le dernier renouvellement est le 1er janvier 2022. Elle indique que de nombreuses activités sont limitativement énumérées, et que le renouvellement du 27 février 1998 a prévu un dépôt de garantie de 14.361,81 euros. Elle ajoute que la taxe foncière et à la charge du preneur, de même que les travaux à l’exception de ceux visés à l’article 606 du code civil, que le sous location est interdite et la cession limitée au successeur du preneur, sauf autorisation expresse du bailleur. Elle précise que le loyer annuel s’élève en 2021 après indexation à 32.525,40 euros (bail 1) + 29.214,43 euros (bail 2) + 35.641,61 euros (bail 3), soit 97.381,44 euros. Elle considère qu’il existe des charges exorbitantes de 10.800 euros par an (environ 11%) et que deux locaux disposent d’un parking en sous-sol faisant l’objet d’une valorisation indépendante.

En ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, elle indique que la rue est commerçante avec des enseignes nationales, qu’elle est bien desservie avec les lignes A et B du métro, qu’il existe des parkings publics et que la population de [Localité 17] a augmenté. Néanmoins elle relève une baisse importante de la fréquentation, notamment le samedi après-midi, liés aux nombreuses manifestations, aux gilets jaunes, et aux nouvelles habitudes de consommation issues de la crise sanitaire, qui perdurent. Elle indique également qu’il existe de nombreux locaux vides non reloués sur la [Adresse 11].

En ce qui concerne les prix pratiqués dans le voisinage, elle indique qu’ils ont été majorés de 8% lorsque l’impôt foncier est à la charge du preneur, et minorés de 2% lorsque la sous location est autorisée et de 3% lorsque la destination est élargie. Elle retient 5 références et conclut à une valeur locative de 608 euros par m² et par an, minorée de 8% pour taxe foncière à la charge du preneur, de 10% pour charges exorbitantes et assurance de l’immeuble et majorée de 3% pour destination large, soit une valeur locative de 519 euros par m² et par an x 80 m² = 41.520 euros par an HT et HC, à laquelle il faut ajouter la valeur des deux parkings de 1.146 x 2 = 2.292, soit une valeur locative totale de 43.812 euros.

Au sujet du rapport de Mme [Y] [X], elle estime qu’il convient de retenir la surface initialement retenue de 79,61 m². Elle indique que l’expert relève que de nombreuses enseignes de prêt-à-porter du côté de la galerie marchande [Localité 16] ont fermé et que la désaffection du centre s’est faite ressentir depuis 2018, celui-ci n’ayant cessé de décliner, par manque d’attractivité. Elle ajoute que l’expert relève qu’il en est de même de la [Adresse 11], malgré son emplacement de choix entre le métro et la [Adresse 9]. L’expert analyse le chiffre d’affaires de la SAS GD DISTRIBUTION et indique une oscillation constante plus importante à la baisse qu’à la hausse, et une reprise modérée en 2022 après la période COVID, dont elle rappelle les effets : nouvelles habitudes de consommation avec l’importance de la vente en ligne, fermetures d’enseigne, renégociations amiables de certains loyers. Elle estime que pour la [Adresse 14], les facteurs de commercialité se sont maintenus à un niveau toujours appréciable mais ne se sont améliorés que modérément. L’expert conclut à une valeur locative de 750 x 81,44 m² = 61.080 euros arrondis à 61.000 euros.

Néanmoins, la SAS GD DISTRIBUTION fait valoir que Mme [Y] [X] a très justement rappelé la majoration de 5 % pour destination élargie et la minoration de 8% pour impôt foncier à la charge du preneur, mais a omis de l’appliquer à son calcul final. Elle estime qu’il convient également de minorer de 10% en raison de la durée du bail de 12 ans qui revient à une clause de renonciation au principe de déplafonnement, désavantageuse pour le preneur. Dans ces conditions, elle arrive à une valeur locative de 652,50 euros, pour 79,61 m², soit un loyer annuel de 51.945,50 euros. Elle considère que la valorisation initiale des parkings à 98 euros le m² doit être conservée, soit 1.176 x 2 = 2.352 euros, soit une valeur totale de 54.297 euros.

En réponse aux moyens de la SCI DU [Adresse 3], elle fait valoir que les valeurs de référence retenues par les deux experts amiables, Mme [I] [J] et Mme [M] [T], assermentées, ne sauraient faire l’objet de doute quant à leur existence. Elle fait valoir que la valeur locative de marché est ordinairement supérieure de 20 à 30 % à la valeur locative de renouvellement. En ce qui concerne la surface, elle précise que les travaux d’aménagement qu’elle a réalisés n’ont pas réduit la surface. Elle précise qu’elle n’a pas acquis des locaux à vil prix en 2015, avec avantage significatif pour le preneur, mais a repris tous les actifs de la société GD France pour plusieurs millions d’euros, dans le cadre d’un plan de cession des anciennes sociétés du groupe [H] [U]. Elle estime qu’il ne peut être prétendu que la crise sanitaire n’a eu aucun effet, remarquant que les valeurs de référence visées par le bailleur et son expert sont antérieures à 2020, et que son chiffre d’affaires a chuté entre 2019 et 2020, étant encore inférieur de 15% en 2022 par rapport à celui de 2019. Elle estime qu’il ressort du rapport d’expertise de Mme [M] [T] que celle-ci a surévalué la surface pondérée dès la mesure de la surface réelle. En outre, celle-ci a réajusté les loyers de référence uniquement par rapport au bail litigieux, appliquant directement des majorations. Enfin, elle indique que l’expert amiable a commis une erreur puisqu’elle a multiplié la surface réelle de 107 m², et non la surface pondérée, à la valeur locative surévaluée de 1.000 euros, raison pour laquelle elle parvient à 107.000 euros, auxquels elle ajoute l’impôt foncier alors que celui-ci est déjà à la charge du preneur, soit 116.800 euros, le bailleur croyant pouvoir solliciter un loyer de 120.000 euros. Elle indique qu’en corrigeant simplement les erreurs grossières du rapport, la valeur locative ressort à 93.600 euros.

En l’état de son dernier mémoire notifié le 14 octobre 2024, la SCI DU [Adresse 3] demande au juge des loyers commerciaux de :

Déclarer que le bail commercial entre les parties a été renouvelé à compter du 1er janvier 2022 aux charges et conditions du précédent si ce n’est de loyer, Fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative soit à la somme de 120.000 euros par an, hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022, pour la boutique et les deux places de stationnement, Voir condamner la SAS GD DISTRIBUTION au paiement des intérêts au visa de l’article 1155 du Code civil à compter du renouvellement sur les loyers arriérés et que les intérêts produisent eux-mêmes intérêts dans la mesure où ils seront dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code civil,Débouter la SAS GD DISTRIBUTION de ses demandes de fixation à titre principal, subsidiaire et infiniment subsidiaire, Déclarer irrecevable la SAS GD DISTRIBUTION en sa demande de condamnation de la SCI [Adresse 4] à lui rembourser les loyers trop-perçus à compter du 1er janvier 2022, et le trop-perçu du dépôt de garantie,

A titre subsidiaire, Fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative soit à la somme de 94.790 euros (94,79 m² x 1000 euros) par an, hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022, augmenté de 3.000 euros pour les deux places de parking, soit un total de 97.790 euros hors taxes et hors charges, Voir condamner la SAS GD DISTRIBUTION au paiement d’une juste somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens de l’instance à venir, en ce compris les frais d’expertise ordonnée avant dire-droit.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DU [Adresse 3] explique que Mme [Y] [X] n’a pas apporté de références nouvelles par rapport à celles des experts amiables et qu’elle n’a pas vérifié ces références qu’elle a reprises, notamment les surfaces. Elle indique que Mme [Y] [X] cite une valeur locative comprise entre 800 et 1.400 euros pour la [Adresse 13], et ne retient en définitive que 750 euros sans donner d’explications. Elle ajoute que l’expert judiciaire a écarté des valeurs de référence sans en préciser les raisons, notamment Aigle, Bash et Courbettes & Galipettes. Elle considère que c’est à juste titre que l’expert judiciaire a finalement révisé la pondération des surfaces en prenant en compte l’espace vitrine, mais que le preneur a réduit la surface par ses travaux d’aménagement, alors que ceux-ci ne doivent pas être pis en compte pour la fixation du loyer, comme il est stipulé au bail. Elle ajoute que c’est à tort que l’expert judiciaire déduit de la valeur locative les charges à hauteur de 8,4% + 11%, alors que pour 2021 la taxe foncière n’était que de 6% du loyer, et les charges de copropriété n’étaient que de 3,4%, dont moins de 2% de strictes charges locatives habituellement à la charge des locataires. La minoration s’élève donc à 8% et non à près de 20%. Elle considère enfin que l’expert judiciaire ne devait pas exclure les baux de référence de 12 ans, puisque les parties se sont accordées pour un renouvellement de bail pour une durée de 12 ans.

La SCI DU [Adresse 3] considère qu’il convient de prendre en considération la localisation de l’immeuble et notamment les trois remarquables vitrines sur la [Adresse 13], et également la situation idéale dans l’extrême centre-ville de Toulouse, dont la population est continuellement croissante. Elle note une surface de vente de 75 m², avec deux emplacements de parking. Elle estime que les plans produits montrent que les aménagements du preneur ont réduit la surface de vente, si bien que la surface pondérée est de 94,79 m². Elle ajoute que la destination prévue est assimilable à une destination tous commerces et doit conduire à une majoration de 5%. Elle fait valoir que la charge de l’impôt foncier n’est transférée au preneur qu’à hauteur de 75%, et que bailleur et preneur ont une bonne qualité de relations depuis 1998, qui s’est traduite notamment par un avoir de loyer pendant la crise sanitaire. Elle indique que le preneur a acquis en 2015 un local commercial pour une somme symbolique de 10.507 euros, sans droit de cession ou de bail ou d’entrée, tous ces avantages devant se traduire par une majoration.

En ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, elle fait valoir que la [Adresse 13] relie la [Adresse 11] et la [Adresse 10], deux places réputées pour leur caractère animé, et que cette rue est bordée de commerces de prêt à porter, lingerie, bijoux, étant une voie principale de l’hyper centre comme l’indique Mme [Y] [X]. Elle indique que les parkings et stations de métro sont proches et fréquentés. Elle indique que ni Mme [Y] [X] ni Mme [I] [J] n’apportent de mesures chiffrées pour objectiver leurs observations quant à la baisse de fréquentation, les manifestations des gilets jaunes, les nouveaux modes de consommation et les locaux vides car non reloués après la crise sanitaire, et ajoute qu’il n’existe aucune interaction entre la rue et le centre commercial [Localité 16], dont la situation est donc indifférente. Elle indique en outre que la commercialité de la rue est bien supérieure à celle de la [Adresse 11]. Elle ajoute que les comptages montrent une fréquentation plutôt sable, et que sur la période 2010-2021, des enseignes d’envergure internationale se ont installées : Aigle, Mauboussin, The Kooples. Elle fait valoir que même si c’est « modérément », Mme [Y] [X] indique bel et bien que les facteurs de commercialité se sont améliorés, sans pourtant en tirer de conséquences.

En ce qui concerne les valeurs de référence, elle indique que Mme [I] [J] n’en retenait que 5 alors que Mme [M] [T] en a retenu 14, et estime que les références Aigle, Bash et Courbettes & Galipettes ont été écartées sans justification, si bien qu’il faut les réintégrer, et elle propose de retenir 10 références pour un valeur locative moyenne de 994 euros, soit 1.000 euros, ce qui rejoint les statistiques de Mme [Y] [X] entre 800 euros et 1.400 euros/m². Elle conclut à une valeur locative de 120.000 euros, à titre subsidiaire de 94,79 x 1.000 = 94.790 euros, à laquelle il faut ajouter 3.000 euros pour les parkings.

Elle soulève l’irrecevabilité des demandes du preneur de voir condamné le bailleur à lui rembourser les trop perçus de loyers, ce qui ne relève pas de la compétence de la présente juridiction en application de l’article R. 145-23 du Code d commerce.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 7 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il ressort du jugement rendu le 13 juin 2023 que le bail unissant les parties a une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2022.

En effet, l’article L. 145-12 alinéa 1er du code de commerce dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

L’offre de renouvellement pour une durée de 12 ans qui n’a pas fait l’objet d’une acceptation expresse sur la durée, comme en l’espèce, ne vaut pas accord des parties.

Néanmoins, il ressort des actes de la procédure en ce compris le jugement avant dire droit du 13 juin 2023 que les parties s’accordent sur une durée de 12 années du bail renouvelé et en conséquence sur son déplafonnement et sa fixation à la valeur locative, nonobstant le fait que le preneur considère quoi qu’il en soit que le prix du bail renouvelé est inférieur au loyer en cours.

Sur l’irrecevabilité de partie des demandes de la SAS GD DISTRIBUTION :

L’article R. 145-23 alinéa 1 et 2 du Code de commerce dispose :

« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. »

En l’espèce, la SAS GD DISTRIBUTION demande notamment que soit ordonné le remboursement du trop-perçu sur les loyers qui sera calculé au 1er janvier 2022 et que soit ordonné le remboursement du trop-perçu au titre du dépôt de garantie.

De telles demandes, qui ne portent pas sur des condamnations et qui ne sont pas quantifiées, ne sont pas des prétentions et il n’y a pas lieu de statuer, et la SCI DU [Adresse 3] sera déboutée de sa demande de fin de non-recevoir.

Il appartiendra aux parties de calculer les éventuelles divergences entre ce qui a été versé depuis le 1er janvier 2022 et ce qui est dû à titre de loyers, et de procéder à l’amiable aux remboursements ou avoirs sur les prochains loyers, ou bien aux compléments dus, toutes contestations à cet égard étant de la compétence soit du tribunal judiciaire, soit du juge de l’exécution.

Sur la valeur locative

La détermination de la valeur locative doit être opérée conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 sus visé du code de commerce, dans les conditions fixées par les articles R. 145-2 à R. 145-11 du même code.

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- Les caractéristiques du local considéré ;

2- La destination des lieux ;

3- Les obligations respectives des parties ;

4- Les facteurs locaux de commercialité ;

5- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur l’appréciation de l’ensemble de ces critères, et sur les facteurs de majoration ou de minoration qui peuvent en découler.

1°) Sur les caractéristiques du local considéré :

Il convient de rappeler que le magasin est constitué de trois locaux objets de trois baux distincts du 7 décembre 1984.

L’expert judiciaire en page 9 de son rapport indique que les locaux occupent une partie du rez-de-chaussée sous cave d’un bel immeuble bourgeois bien entretenu, composé de trois niveaux à usage d’habitation/professionnel, dont la façade est au [Adresse 2], dont un côté est [Adresse 12] et l’autre côté [Adresse 11].

L’expert judiciaire indique en page 12 que l’accueil se fait par une porte centrale à trois battants qui dessert à gauche et en face deux espaces de vente, dont l’un est entouré de deux petits passages vers un autre espace de vente, cabines d’essayage, caisse, réserve, local technique, soit une surface de 103,46 m². L’expert élabore un tableau comparatif avec les surfaces relevées par Mme [I] [J] (95,98 m²) et par Mme [M] [T] (107 m²), mais sans le commenter.

En page 16 de son rapport, elle indique que la prise de mesure a été effectuée compte tenu notamment de l’aménagement actuel, or il est établi par le bailleur que le preneur a effectué des travaux (doublages, encadrement des vitrines, recul de l’entrée client) qui réduisent la surface réelle.

Néanmoins, la SCI DU [Adresse 3] ne tire pas les conséquences de ce qu’elle démontre : elle indique à juste titre que les aménagements du preneur ne doivent pas s’imputer sur la surface, mais en déduit qu’il existe trois surfaces de vente de 20,89 m², de 29,45 m² et de 24,44 m², qu’elle propose de pondérer à 1, si bien qu’elle parvient en définitive une surface pondérée de 94,79 m²,

Mme [Y] [X] parvient à 81,44 m² de surface pondérée car elle ne retient que deux espaces de vente à plus de 20 m², ainsi que l’espace caisse de 9,58 m², auxquels elle applique le coefficient de pondération de 1.

Mme [M] [T] retient 75 m² de surface de vente qu’elle pondère à 1, alors que Mme [I] [J] ne retient que 66,50 m², puisqu’elle ne va logiquement que jusqu’à 5 mètres des vitrines. Les mesures de Mme [I] [J] et de Mme [Y] [X] sont donc plus proches, et la SCI DU [Adresse 3] ne précise pas par ailleurs quelle surface devrait être réintégrée du fait des travaux d’aménagement réalisés par le preneur et à quelle pondération.

Par conséquent, la surface pondérée retenue est de 81,44 m².

2°) Sur la destination des lieux :

Il est précisé dans les trois beaux que « les locaux présentement loués sont exclusivement destinés à l’exploitation des commerces suivants : – agence immobilière – administration de biens – antiquité, décoration, ameublement – ventes appareils électriques, matériel électronique – articles de sport – auto-école- bazar – bijouterie, horlogerie – boisson à emporter – bimbeloterie – boulangerie, vente au détail – banques, établissements de crédit – chapellerie – chaussures – chemiserie – coiffeur – confiserie – cristaux, faïence, verrerie, articles cadeaux – articles dessin – disquaire, électro-ménager, radio-télévision, vidéo – fleuriste – fruits et légumes – glacier – journaux et périodiques, librairie et papeterie – maroquinerie – optique – parfumerie – pâtisserie, salon de thé – pharmacie – photos – prêt-à-porter – toutes les professions libérales – tabacs – tissus – tableaux encadrement – équipement de la personne et de la maison – laines – cadeaux, jouets, articles de [Localité 8], curiosités, fantaisies, accessoires. »

Même s’il est exact que la liste d’activités autorisées est longue et variée, il n’en demeure pas moins qu’elle n’est pas exhaustive et que la clause exclut expressément toute autre activité, si bien que les baux ne sauraient être considérés comme contenant une clause à destination « tous commerces ».

Par conséquent, la majoration ne saurait être que pour destination élargie, de 3%.

3°) Sur les obligations respectives des parties :

Il est précisé dans les trois baux que « le preneur devra rembourser dans les conditions ci-après explicitées la quote-part des impôts, taxes, y compris taxe foncière, charges et prestations afférentes aux locaux loués, en ce compris l’assurance immobilière, les frais et honoraires de gestion immobilière, mais non les honoraires relatifs à la perception des loyers et à la gestion directe de la location. Le preneur supportera également les charges des parties communes de l’immeuble telles que définies au règlement de copropriété ».

La taxe foncière à la charge du preneur et autres charges donne lieu à minoration de 8%. A cet égard, la SCI DU [Adresse 3] prétend que le preneur n’est que partiellement assujetti à la taxe foncière, sans expliquer en quoi.

Les clauses relatives aux travaux réservent au bailleur les travaux relevant de l’article 606 du code civil, et il est stipulé que toute sous-location est interdite sans consentement exprès et par écrit du bailleur : comme le relève l’expert judiciaire, il s’agit de clauses couramment rencontrées qui ne donnent pas lieu à majoration ou minoration.

Par conséquent, la minoration sera de 8% pour taxes et charges au preneur.

Il convient également de minorer de 5% le prix du bail en raison de la durée de 12 ans qui conduit au déplafonnement, ce qui est défavorable au preneur.

4°) Sur les facteurs locaux de commercialité :

Mme [Y] [X] indique que la période couvre majoritairement une période avant crise sanitaire. Elle fait valoir que la [Adresse 13] est une des voies principales de l’hypercentre. Elle ajoute que l’ensemble des secteurs, que la rue dessert et auxquelles elle donne accès ([Adresse 10] et [Adresse 11] à chaque extrémité, et rues adjacentes), sont tous des zones fréquentées, connues pour leur commercialité et leurs centres d’intérêts. Néanmoins, Mme [Y] [X] note la perte de vitesse commerciale de la galerie marchande [Localité 16] à partie de 2018. Elle considère qu’à l’autre extrémité de la rue, la [Adresse 11], pourtant très bien desservie par les transports, souffre aussi d’un changement de fréquentation, notamment depuis la crise du COVID. Elle note une variation très fluctuante du CA de la SAS GD DISTRIBUTION entre 2010 et 2021, les meilleures années étant 2011 et 2014, le CA étant au plus bas en 2020, mais amorçant une augmentation en 2021 et (pour information car hors période de référence) en 2022.

Mme [I] [J] indique uniquement qu’il existe des problèmes de fréquentation liés aux nombreuses manifestations, aux gilets jaunes (avec dégradation des vitrines) et nouvelles habitudes de consommation liées à la COVID 19. Elle donne comme exemple le samedi après-midi, « qui était la plus grosse journée d’activité, n’a jamais retrouvé son niveau de fréquentation d’avant ». Elle note également le la présence de locaux libres et non reloués sur la [Adresse 11], ce qui est selon elle un élément nouveau. Elle ne titre aucune conclusion de ses remarques.

Mme [M] [T] considère que la [Adresse 13] est convoitée par les grandes enseignes. Elle note l’arrivée d’enseignes d’envergure internationale telles que Mauboussin, Lush et The Kooples. Elle considère que sur la période 2010-2021, il n’y a pas eu augmentation notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence directe sur le commerce considéré. Elle donne un tableau des comptages piétons en 2010, 2012, 2014, 2016 et 2018 qui montrent une situation plutôt stagnante.

Aucun expert ne donne d’éléments chiffrés après 2018, alors que la période de référence s’étend jusqu’en 2021, à l’exception de Mme [Y] [X] qui analyse de l’évolution du chiffre d’affaires.

Mme [Y] [X] conclut que les facteurs de commercialité se sont maintenus à un niveau toujours appréciable, mais qu’ils ne se sont améliorés que modérément.

En définitive, il ressort de l’ensemble de ces éléments que les facteurs locaux de commercialité se sont maintenus pendant la période considérée, hors crise sanitaire, cette appréciation n’ayant pas d’effet sur l’évaluation du prix des baux.

5°) Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

Mme [Y] [X] fait part de statistiques publiées par la Chambre de commerce de [Localité 17], selon lesquelles la valeur locative pour la [Adresse 13] serait comprise entre 800 et 1.400 euros/m², néanmoins elle ne tire aucune conséquence de cette information et précise que le recours à des éléments de comparaison est indispensable.

Elle indique reprendre les éléments de Mme [M] [T] et de Mme [I] [J], après vérification.

Mme [M] [T] retient 14 références, conclut à une fourchette moyenne entre 800 euros/m² et 1.000 euros au m², et calcule la valeur locative en multipliant la surface de 107 m² par 1.000 soit 107.000 euros + 6.200 euros de taxe foncière = 113.200 euros. A juste titre, elle apporte deux correctifs : d’une part, la surface pondérée du rapport [T] est de 90,63 m², soit une valeur locative de 90.630 euros, d’autre part la taxe foncière est à la charge du preneur ce qui conduit à une minoration de 8%. En effet, même si une telle clause est courante, elle est exorbitante du droit commun et doit conduire à une minoration en pourcentage, sans majoration du prix du bail, ce qui réduirait à néant l’effet de la minoration. Par conséquent, la valeur locative retenue par Mme [M] [T] est de 90.630 euros par an HT et HC. Elle semble néanmoins évaluer à part les parkings, à 2 x 1.800 euros.

Mme [I] [J] retient 5 références et conclut à une valeur locative de 608 euros/m². Elle minore de 8% pour taxe foncière à la charge du preneur, de 10% pour charges et assurance de l’immeuble, et majore de 3% pour destination élargie, ce qui lui fait retenir une valeur locative de 519 euros/m², pour une surface pondérée de 80 m², soit 41.520 euros par an HT et HC, à laquelle il faut ajouter 2 x 1.146 = 2.292 euros.

Mme [Y] [X] affirme que les trois baux sont renouvelés pour une durée de 9 ans, alors qu’il a été démontré en liminaire de la présente motivation que le bail est renouvelé pour une durée de 12 ans.

Par conséquent, c’est à tort qu’elle exclut les baux de 12 ans parmi les références, qu’il convient de majorer de 5% par rapport à ceux de 9 ans, le déplafonnement étant défavorable aux preneurs.

Il convient également de majorer les loyers de 8% lorsque la charge de la taxe foncière est au preneur, puisqu’il s’agit encore une fois d’une clause défavorable au preneur.

Enfin, en cas de destination tout commerce, il convient de minorer de 5% et en cas de destination élargie comme en l’espèce, il convient de minorer de 3%.

Les références retenues par les experts ont été vérifiées et validées par Mme [Y] [X], et correspondent toutes à des prix pratiqués dans le voisinage.

Il convient d’exclure les deux valeurs extrêmes, soit IKKS dont le prix au m² s’élève à 361 euros et JIMMY FAIRLY dont le prix au m² s’élève à 1.576 euros.

Il reste, dans l’ordre croissant du prix au m² réajusté selon les valeurs relevées par Mme [Y] [X] :

Lip : 460 euros avant réajustement

TF preneur + 8%

Destination spéciale

Durée 9 ans

497 euros après ajustement

[H] [U] : 499 euros avant réajustement

TF NC

Destination spéciale

Durée 9 ans

499 euros après ajustement

Oliviers&Co : 512 euros avant réajustement

TF bailleur

Destination spéciale

Durée 9 ans

512 euros après ajustement

Madura : 513 euros avant réajustement

TF bailleur

Destination spéciale

Durée 9 ans

513 euros après ajustement

[F] : 521 euros avant réajustement

TF bailleur

Destination spéciale

Durée 9 ans

521 euros près réajustement

Cocotte : 488 euros avant réajustement

TF preneur + 8%

Destination spéciale

Durée 9 ans

527 euros après réajustement

Vergnes Optic : 549 euros avant réajustement

TF preneur + 8%

Destination spéciale

Durée 9 ans

593 euros après ajustement

[R] : 625 euros avant réajustement

TF preneur + 8%

Destination spéciale

Durée 9 ans

675 euros après ajustement

Bash : 727 euros avant réajustement

TF bailleur

Destination spéciale

Durée 10 ans

727 euros après ajustement

Kookaï : 691 euros avant réajustement

TF preneur + 8%

Destination spéciale

Durée 9 ans

746 euros après ajustement

T Corner : 819 euros avant réajustement

TF preneur + 8%

Destination spéciale

Durée 9 ans

885 euros après ajustement

M. [A] : 1.136 euros avant réajustement

TF preneur + 8%

Destination spéciale

Durée 9 ans

1.227 euros après ajustement

Aigle : 1.089 euros avant réajustement

TF preneur + 8%

Destination spéciale

Durée 12 ans + 5%

1.231 euros après réajustement

Lusch : 1.340 euros avant réajustement

TF preneur + 8%

Destination spéciale

Durée 9 ans

1.447 euros après réajustement

La valeur moyenne de ces références, réajustées pour être comparables, s’élève à 10.600 : 14 = 757 euros / m², qu’il convient en l’espèce de minorer de 8% pour taxe foncière au preneur et de 5% pour durée de 12 ans, et de majorer de 3% pour destination élargie, soit (757 – 10%) 682 euros, pour une surface pondérée de 81,44 m².

Par conséquent, le montant annuel du loyer HT et HC au 1er janvier 2022 s’élève à 682 x 81,44 = 55.542,08 euros.

Il convient d’ajouter les deux places de parking évaluées par l’expert judiciaire à 125 euros par mois soit (125 x 12) x 12 = 3.000 euros.

Sur les autres demandes

La SCI DU [Adresse 3] étant à l’origine du renouvellement et ayant dès le 30 juin 2021 demandé un loyer annuel de 120.000 euros HT et HC, sans aucune justification, même au regard du rapport de son expert amiable Mme [M] [T], et du rapport d’expertise judiciaire, il y a lieu de mettre à sa charge les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, à l’exclusion des frais d’expertises amiables qui ne font pas partie des dépens et doivent rester à la charge des parties qui les ont engagés.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

DIT que le bail unissant les parties a une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2022 ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les demandes de la SAS GD DISTRIBUTION que soit ordonné le remboursement du trop-perçu sur les loyers qui sera calculé au 1er janvier 2022 et que soit ordonné le remboursement du trop-perçu au titre du dépôt de garantie ;

DEBOUTE la SCI DU [Adresse 3] de sa demande de fin de non-recevoir ;

FIXE le loyer du bail à renouveler à la somme de 58.542,08 euros HT et HC euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022 ;

CONDAMNE la SCI DU [Adresse 3] aux dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer une condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX