TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01525 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDBK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A VALLEE DU THORE, représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège

C/

[T] [H] [B]

[O] [Y] [M] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à M^e Jean-philippe MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, et du 29 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A VALLEE DU THORE, représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [T] [H] [B], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

Mme [O] [Y] [M] [G], demeurant [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 05/12/2016, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] le logement sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 489,01 euros et une provision sur charges.

Le 17/03/2023, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA 3F OCCITANIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17/03/2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 07/05/2025, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tous objets se trouvant dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1418.31 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12/05/2025.

A l’audience du 22/07/2025, la SA 3F OCCITANIE, représentée par Maître MONTEIS Jean-Philippe, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1941.49 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise. La SA 3F OCCITANIE demande également l’octroi de délai de paiement pour le compte des locataires, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, en raison de la reprise du paiement des loyers. Elle sollicite la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié à étude le 07/05/2025, M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 14/08/2025 et prorogée au 04 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12/05/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17/03/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07/05/2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 05/12/2016 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1765.85 euros a été signifié le 17/03/2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 500 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18/05/2023.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 08/07/2025 démontrant que M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] restent devoir la somme de 1941.49 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 1941.49 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 07/05/2025 sur la somme de 1418.31 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le prélèvement automatique du 15 juin 2025 de 523,15 euros a été encaissé par la bailleresse. Le décompte actualisé datant du 8 juillet 2025 ne permet pas de savoir si le nouveau prélèvement concernant la facture du 30 juin 2025 a bien été encaissé. Cependant, au regard de l’accord de la demanderesse pour l’octroi de délais de paiement suspensifs, il convient de considérer qu’elle est d’accord pour estimer la condition légale de reprise du versement du loyer courant avant l’audience comme remplie.

Ainsi, compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et de l’accord de la demanderesse, les locataires seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 23 mensualités de 80 euros chacune et d’une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de la bailleresse, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur expulsion.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05/12/2016 entre la SA 3F OCCITANIE et M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] concernant le logement sis [Adresse 2] [Localité 6] [Adresse 9] sont réunies à la date du 18/05/2023 ;

CONDAMNONS solidairement M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 1941.49 euros (décompte arrêté au 08/07/2025, incluant une dernière facture de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 07/05/2025 sur la somme de 1418.31 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 80 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F OCCITANIE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] soient condamnés solidairement à verser à la SA 3F OCCITANIE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [B] [T] et Mme [M] [G] [O] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge