TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01592 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDYM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 04 Septembre 2025

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[S] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 04 Septembre 2025

à

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 04 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, Juge placé au Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnnce de délégation n°78/2025 ainsi que n°197/2025 chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [M] [N], chargée judiciair contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR

M. [S] [H], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13/10/2015, l’EPIC [Localité 8] Métropole Habitat a donné à bail à M. [H] [S] l’appartement 0092, bâtiment 2, 3ème étage, situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 336.56 euros, charges comprises.

Le 27/02/2025, l’EPIC [Localité 8] Métropole Habitat a fait signifier à M. [H] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

L’EPIC [Localité 8] Métropole Habitat a également prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 25/11/2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15/05/2025, l’EPIC [Localité 8] Métropole Habitat a ensuite fait assigner M. [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais en cas de départ volontaire, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1142.33 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16/05/2025.

A l’audience du 22/07/2025, l’EPIC [Localité 8] Métropole Habitat, représenté par Madame [N] [M], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1266.79 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement, malgré l’absence de reprise du paiement du loyer courant. Il rappelle que le loyer résiduel est de 73,76 euros.

M. [H] [S] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. M. [H] [S] indique qu’il va s’acquitter de l’intégralité de sa dette le lendemain de l’audience car il va percevoir environ 4000 euros d’ARE, car il n’avait pas été indemnisé par France Travail depuis 6 mois. Il ne sollicite pas de délais de paiement car il veut « tout payer d’un coup ».

Le demandeur était autorisé à produire une note en délibéré avec un nouveau décompte actualisé pour confirmer l’éventuel paiement de la dette locative. Le demandeur indiquait qu’en cas de paiement, il maintiendrait uniquement ses demandes au titre de l’articile 700 et des dépens.

Le 29 juillet 2025, le demandeur produisait une note en délibéré indiquant n’avoir reçu aucun paiement de la part de M. [H] et que la dette s’élevait toujours à 1266.79 euros, avec un nouveau décompte actualisé confirmant cette somme.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14/08/2025 et prorogée au 04/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16/05/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 8] Métropole Habitat justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 25/11/2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13/10/2015 contient une clause résolutoire (article 9.1.) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 697.83 euros a été signifié le 27/02/2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28/04/2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 8] Métropole Habitat produit un décompte du 29/07/2025 démontrant que M. [H] [S] reste devoir la somme de 1243.93 euros, mensualité de juin 2025 comprise, après soustraction des frais de pénalité d’enquête biennale non justifiés.

M. [H] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1243.93 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

M. [H] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 01/07/2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 28/04/2025 au 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le demandeur indique ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement. Le défendeur n’en fait pas la demande.

Il convient de constater que le nouveau décompte actualisé du 29 juillet 2025 indique une absence de reprise des paiements. En outre, le locataire n’a pas justifié de sa situation financière.

Ainsi, les conditions légales pour l’octroi de délais de paiement suspensifs ne sont pas réunies en l’espèce. Il conviendra donc de rejeter ce qui pouvait être considéré comme une demande du bailleur.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire par le défendeur, la résiliation est intervenue le 28/04/2025 et M. [H] [S] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de M. [H] [S] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration ou leur stockage en garde meubles, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [H] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 8] Métropole Habitat, M. [H] [S] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13/10/2015 entre l’EPIC [Localité 8] Métropole Habitat et M. [H] [S] concernant l’appartement 0092, bâtiment 2, 3ème étage, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28/04/2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour M. [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 8] Métropole Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS M. [H] [S] à verser à l’EPIC [Localité 8] Métropole Habitat à titre provisionnel la somme de 1243.93 euros (décompte arrêté au 29/07/2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par le bailleur ;

CONDAMNONS M. [H] [S] à payer à l’EPIC [Localité 8] Métropole Habitat à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01/07/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [H] [S] à verser à l’EPIC [Localité 8] Métropole Habitat une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [H] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge