MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Mai 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/03382 – N° Portalis DB3T-W-B7G-TMDN

AFFAIRE : S.C.I. JS BUILDING C/ S.A.R.L. [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. JS BUILDING, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Malika NGUYEN VAN HO, avocat postulant au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC446, M^e Gérard LARAIZE et M^e Donatienne LEGRAIN BEYSSIER, avocats plaidants au barreau de PARIS, vestiaire : D1909

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Y], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Richard FORGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1834

Clôture prononcée le : 03 octobre 2024

Débats tenus à l’audience du : 20 janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 avril 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 06 mai 2025, nouvelle date indiquée par le Président .

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 13 décembre 2004, la S.C.I. JS BUILDING a consenti à la S.A.R.L. [Y] un bail portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 8].

Les activités autorisées par le bail sont exclusivement celles de « stockage, exposition, vente de matériels pour artistes décorateurs ainsi que toutes activités connexes pouvant s’y rattacher, à l’exception de toute activité sonore ou polluante », consistant en l’occurrence en une activité de vente de matériel pour beaux-arts à destination d’artistes.

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans.

Par acte notarié du 11 décembre 2013, ce bail a fait l’objet d’un renouvellement pour une durée de neuf années, à effet du 13 décembre 2014, pour se terminer le 12 décembre 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 107 824 € hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Par jugement rendu le 2 février 2021, rectifié le 11 juin suivant, le Tribunal de céans a notamment :

— Condamné la S.C.I. JS BUILDING à réaliser à ses frais, sous le contrôle du maître d’œuvre de son choix, les travaux préconisés par M. [E], expert judiciaire, conformément au devis établi par la société Fosse visé dans le rapport d’expertise et au devis N18/PR-161137 du 7 novembre 2018 pour un montant total de 10 477,20 € TTC, dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement ;

— Condamné la S.C.I. JS BUILDING à payer à la S.A.R.L. [Y] la somme de 8 662,75 € TTC € au titre des factures indûment supportées dans les charges locatives ;

— Condamné la S.C.I. JS BUILDING à payer à la S.A.R.L. [Y] la somme de 2 392,03 € TTC au titre de la quote-part de la facture laissée à sa charge par son assurance ;

— Condamné la S.A.R.L. [Y] à payer à la S.C.I. JS BUILDING la somme en principal et hors charges de 34 022,40 € TTC (28 352 € HT HC) au titre de l’arriéré locatif ;

— Ordonné la compensation entre ces créances et accordé à la S.A.R.L. [Y] un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement pour régler le solde restant dû ;

— Suspendu en conséquence du délai accordé les effets de la clause résolutoire insérée au bail signée entre les parties et dit que si le délai est respecté, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

— Dit qu’à défaut, et huit jours après l’envoi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception :

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire sera acquise ;

— la S.A.R.L. [Y] devra quitter les lieux et à défaut, la S.C.I. JS BUILDING pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux sera effectuée, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— la S.A.R.L. [Y] devra payer à la S.C.I. JS BUILDING, à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé convenu entre les parties outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 novembre 2021, la S.C.I. JS BUILDING a réclamé à la S.A.R.L. [Y] des intérêts d’un montant de 13 452,37 € HT (16 142,84 € TTC) au titre de la pénalité de 2 % stipulée à l’article 8 du contrat de bail et applicable aux loyers et charges échus et non-réglés pendant les années 2019 et 2020, au paiement desquels le Preneur avait été condamné par le jugement précité du 2 février 2021 et qu’il avait réglés le 7 juillet 2021.

Par actes extra-judiciaires du 25 février 2022, la S.C.I. JS BUILDING a fait délivrer à la S.A.R.L. [Y] deux commandements visant la clause résolutoire :

— en raison d’impayés découlant d’indemnités de retard ;

— en raison d’inexécutions d’obligations contractuelles relatives à la souscription d’une assurance et à l’installation non autorisée par le Bailleur d’un compresseur à air conditionné.

La S.A.R.L. [Y] a formé opposition à ces commandements par actes extra-judiciaires du 23 mars 2022.

Par acte extra-judiciaire du 29 mars 2022, la S.C.I. JS BUILDING a fait délivrer à la S.A.R.L. [Y] un troisième commandement visant la clause résolutoire en raison d’inexécution contractuelle relative au refus du Preneur de laisser l’entreprise ALAZARD, mandatée par le Bailleur, d’effectuer les travaux ordonnés par le Tribunal judiciaire de Créteil.

La S.A.R.L. [Y] a également formé opposition à ce commandement par acte extrajudiciaire du 22 avril 2022.

À la suite de travaux effectués par la société JIGAL mandatée par la S.C.I. JS BUILDING, la S.A.R.L. [Y] a saisi le Juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire de Créteil qui, par jugement du 28 février 2023 a condamné sous astreinte le Bailleur à faire effectuer par la société FOSSE les travaux ordonnés.

Par jugement du 23 avril 2024, le Juge de l’exécution a rejeté la demande en liquidation de l’astreinte introduite par la S.A.R.L. [Y].

Suivant assignation délivrée le 29 avril 2022, S.C.I. JS BUILDING a attrait S.A.R.L. [Y] devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulser le Preneur et de voir ce dernier condamner au paiement de diverses sommes.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 juin 2024, la S.C.I. JS BUILDING a demandé à la juridiction de :

« Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail renouvelé en date du 11 décembre 2013, consenti à la SARL [Y] portant sur les locaux sis [Adresse 4], est acquise de plein droit depuis le 26 avril 2022, et en tous cas le 29 avril 2022,

Si besoin,

Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SARL [Y] à compter du 26 avril 2022, et en tous cas du 29 avril 2022,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion immédiate de la SARL [Y] et tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 3], dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard,

Condamner la SARL [Y] au paiement d’une somme de 360€ par jour au profit du propriétaire des lieux la SCI JS BUILDING, à titre d’indemnité d’occupation du 26 mars 2022 et en tous cas du 29 mars 2022 jusqu’à justification de la libération totale des lieux loués par tous occupants et de la remise des lieux à la SCI JS BUILDING,

Condamner la SARL [Y] à régler le reliquat de 9009,95€TTC à titre d’intérêt contractuels de retard au taux de 2% (sauf à parfaire le jour du paiement effectif par la SARL [Y]),

Ordonner le règlement d’intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la signification du jugement à intervenir,

Condamner la SARL [Y] à régler à la SCI JS BUILDING la somme de 4800€ et la somme de 1857,90€ au titre des dommages et intérêts en réparation de l’inexécution par la SARL [Y] de son obligation contractuelle,

Condamner la SARL [Y] à régler à la SCI JS BUILDING en réparation du préjudice

financier qu’elle a subi par la faute de la SARL [Y],

Ordonner le paiement d’intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 14 janvier 2022 et en tous cas à compter de la signification du jugement à intervenir,

Débouter la SARL [Y] de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions formulées à titre reconventionnel,

Condamner la SARL [Y] à régler à la SCI JS BUILDING la somme de 10.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens de la présente instance, »

La S.C.I. JS BUILDING a soutenu que :

— les arriérés de loyers dus au titre des années 2019 et 2020 auxquels la S.A.R.L. [Y] a été condamnée par le jugement du 2 février 2021 ont généré des intérêts de retard en vertu d’une clause pénale insérée au bail et dont le solde restant s’élevait, au 10 novembre 2022, à la somme de 9 009,95 € ;

— l’assurance souscrite par la S.A.R.L. [Y] en 2022 ne garantissait pas le paiement des loyers alors que cette exigence était stipulée dans le bail en cas de perte d’exploitation ;

— elle peut se prévaloir de la clause résolutoire sans délais au cours de la poursuite du bail ;

— l’autorité de la chose jugée tirée du jugement du 2 février 2021 n’est pas applicable au contrat d’assurances souscrit par le Preneur au titre de l’année 2022 ;

— un compresseur d’air conditionné a été installé par la S.A.R.L. [Y] sur le toit-terrasse des locaux dont le conduit traverse le mur soutien de la verrière, et ce alors que le bail proscrit le percement des toits, terrasses ou frontons pour la pose de tout élément et soumet au consentement du Bailleur la modernisation de l’exploitation du Preneur ;

— le Preneur est redevable pour un montant de 4 800 € TTC des travaux supplémentaires de l’entreprise ALAZARD qui a effectué des travaux à la charge du Bailleur en vertu d’une condamnation du Tribunal de céans, mais en sus du devis sur le fondement duquel la décision est intervenue et en raison du fait que la S.A.R.L. [Y] s’est opposée à la conduite de ces travaux pendant les heures d’ouverture de son commerce ;

— la S.A.R.L. [Y] a également fait obstacle aux travaux de la société JIGAL, générant des frais supplémentaires de location d’échafaudages pour le Bailleur, et dont le Preneur est redevable pour un montant de 1 857,90 € HT ;

— la clause résolutoire est acquise en raison des infractions susmentionnées et le Preneur devra être condamné sous astreinte de 350 € par jour de retard à quitter les lieux, et en supportant jusqu’à la libération des lieux une indemnité d’occupation journalière de 360 € ;

— les demandes indemnitaires de la S.A.R.L. [Y] sont infondées dès lors que le Bailleur ne lui a causé aucun trouble de jouissance dans la mesure où il ne peut être tenu de la vétusté des locaux et où il en a financé les gros travaux pour un coût total de 401 508,31 € ;

— la société FOSSE n’était plus en capacité de réaliser les travaux préconisés par l’expert [E] et ordonnés par le Tribunal dans son jugement du 2 février 2021 dès lors qu’elle avait été cédée à la société TECHNIBAT du Groupe ACORUS, qui a refusé, malgré les relances du Bailleur, d’exécuter les travaux par courrier 16 mai 2023, de sorte que les travaux effectués par la société JIGAL étaient justifiés et sont pérennes ;

— le Bailleur a pris en charge plusieurs travaux de réfection alors que la prochaine destruction des locaux est certaine ;

— la toiture ne fait pas partie des travaux entrant dans le périmètre des travaux ordonnés ;

— les travaux rapides d’étanchéification de la toiture par bâchage technique menés par la société JIGAL ne sont pas soumis à autorisation préalable à la différence d’une réfection de la toiture en tuiles ;

— les constatations des désordres par la société ALAZARD sont factuellement erronées ;

— le préjudice moral de la S.A.R.L. [Y] est infondé, d’autant qu’elle est une personne morale ;

— le défendeur ne saurait se voir accorder des délais de grâce dès lors que sa situation financière ou matérielle ne le justifierait pas.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 mai 2024, la S.A.R.L. [Y] a demandé au tribunal de :

« A titre principal :

— DECLARER infondées les demandes formulées par la SCI JS BUILDING tendant à constater la résiliation du bail commercial avec toutes conséquences ;

— JUGER que la clause résolutoire n’est pas acquise ;

— CONDAMNER la société JS BUILDING à rembourser à la SARL [Y] la somme de 4.800 € TTC correspondant à des charges indues (facture ALAZARD)

A titre subsidiaire :

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire

— ACCORDER un délai de grâce de 24 mois à la SARL [Y] pour s'‘acquitter de ses obligations

En toute hypothèse :

— CONDAMNER la société JS BUILDING au paiement à la concluante de la somme de 10.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »

La S.A.R.L. [Y] a soutenu que :

— les causes du commandement de payer ne peuvent s’entendre des intérêts conventionnels de retard dès lors qu’ils n’entrent pas dans le champ de la clause résolutoire et que de tels intérêts ne sont pas dus, car ils ne peuvent porter rétroactivement sur une majoration rétroactive de loyers, ordonnée par jugement du tribunal du 2 février 2021 rectifié le 11 juin 2021, et réglée dès le 7 juillet 2021 dans les délais fixés par le Tribunal, aucun retard n’ayant affecté le paiement desdits arriérés ;

— elle a justifié dans le mois du commandement de la souscription d’une assurance au titre de l’année 2022, ce point ayant déjà été tranché par le Tribunal dans son jugement du 2 février 2021 ;

— la photo se rapportant au compresseur d’air conditionné ne figure pas en annexe du constat de Me [H] et a donc été obtenu de manière illégale et ledit compresseur, qui n’est pas une enseigne, est simplement posé au sol, de sorte qu’aucun percement n’a été effectué ;

— les travaux mis à la charge du Bailleur par jugement du Tribunal du 2 février 2021 relèvent de sa seule responsabilité, de sorte qu’il ne peut prétendre au remboursement du complément de prix de 4 800 € facturé par la société ALAZARD et payés par le Preneur alors qu’il est tenu par le bail de ne faire que souffrir les travaux urgents et non d’en supporter les coûts ;

— les frais de location d’échafaudage par le Bailleur ne sont pas dus, ce dernier ayant fait exécuter des travaux sans autorisation communale, ne respectant pas les préconisations de l’expert et missionnant une autre entreprise que celle désignée par le Tribunal de céans ;

— elle ne s’est pas opposée aux travaux exécutés sous la direction du Bailleur ;

— elle sollicite un délai de grâce de 24 mois pour exécuter ses obligations en cas de condamnation.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 3 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 20 janvier 2025 et mise en délibéré au 11 avril 2025 puis prorogée au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, tel qu’applicable au contrat de bail litigieux renouvelé par acte notarié du 11 décembre 2013, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l’article 1741 du même code, « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. »

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa version applicable, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le Bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit fautif ;

— le Bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté.

Aux termes des stipulations du bail commercial consenti au profit de la S.A.R.L. [Y] le 11 décembre 2013 (pièce n° 1 en demande), la S.C.I. JS BUILDING a renouvelé un bail portant sur des locaux destinés aux activités de « Stockage, exposition, vente de matériels pour artistes et décorateurs ainsi que toutes activités connexes pouvant s’y rattacher, à l’exception de toute activité sonore ou polluante. »

Les stipulations relatives aux « AMELIORATIONS » des locaux donnés à bail précisent notamment que :

« Le preneur effectuera à ses frais tous les travaux qu’il jugera utile d’entreprendre pour la rationalisation et la modernisation de son exploitation avec le consentement de son bailleur sans pouvoir en aucun cas exiger le remboursement, ces travaux étant laissés à sa seule initiative et en fonction de ses besoins propres.

Le preneur ne pourra en aucun cas percer les toits et terrasses ou frontons pour la pose d’enseignes ou autres éléments. Il devra en conséquence en assurer le montage par tous moyens extérieurs au bâtiment. »

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Par un commandement visant la clause résolutoire pour inexécution des obligations locatives du 25 février 2022 (pièce n° 3 en demande), la S.C.I. JS BUILDING a notamment signifié à la S.A.R.L. [Y] qu’elle avait commis une « infraction aux dispositions contractuelles, à savoir la fixation sur le sol déjà vétuste du toit-terrasse à l’avant du magasin, d’un compresseur d’air conditionné et dont les conduits percent les murs extérieurs soutenant la verrière déjà endommagée » et qu'« à défaut d’enlèvement du compresseur et de remise en état du sol et du mur extérieur soutenant la verrière, le contrat de bail sera résilié ». Ce commandement comporte la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 du Code de commerce. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au Preneur de connaître la nature et les causes de l’infraction contractuelle reprochée.

Aux termes de son opposition du 23 mars 2022 audit commandement (pièce n° 4 en demande), la S.A.R.L. [Y] fait notamment valoir que la photo produite aurait été obtenue de manière illégale et que les conditions cumulatives stipulées dans le bail ne sont pas réunies afin de considérer que la pose de ce compresseur constituerait une infraction aux obligations du bail dans la mesure où il ne constitue pas une enseigne et où ni le toit, ni la terrasse n’ont été percés, « ce compresseur étant posé au sol et non fixé ».

Il s’évince donc de cette opposition, mais également des écritures en défense adoptant un argumentaire similaire, que la S.A.R.L. [Y] reconnaît la présence de ce compresseur à air conditionné sur le toit au moment de la délivrance du commandement de payer, ne nie pas l’avoir installé dans les locaux qu’elle exploite ou sa présence sur la toiture à la date du commandement litigieux, et n’allègue nullement qu’elle l’aurait ultérieurement fait déposer, et ce alors que la charge de la preuve repose sur le Preneur à qui il revient en pareil cas de justifier qu’il s’est libéré des causes du commandement dans le délai imparti (Civ. 3e, 17 décembre 2015, n° 14-22.526, Inédit).

Il ressort des pièces versées aux débats, et en particulier d’une des photographies de la page 10/43 du procès-verbal de constat du 10 décembre 2021 (pièce n° 9 en demande et n° 13 en défense) qu’un compresseur à air conditionné est installé sur une zone décrite comme celle des « chéneaux du versant gauche de la toiture du magasin principal, coté [Adresse 5] ». Cette photographie montre un tuyau situé à l’arrière de l’appareil et s’insérant dans le mur soutenant la verrière. Or ce compresseur à air comprimé apparaît également clairement, au même emplacement correspondant aux chéneaux attenants à la verrière, sur les photographies pages 8 et 13 du rapport n° 102020006 de la société JIGAL à la suite de son intervention du 6 octobre 2020 (pièce n° 10 en demande), la photographie page 8 faisant très clairement apparaître que plusieurs conduits connectés au compresseur percent le mur soutenant la verrière à travers un orifice.

La photographie couleur supplémentaire de cette installation, produite en demande (pièce n° 9) et dont le défendeur allègue qu’elle ne ressort pas du procès-verbal de constat et qu’elle a été prise illégalement, correspond à une photographie numérisée créée le 12 octobre 2021 et annexée au devis n° 2021-17 du 19 août 2021 de l’Atelier UNDO Architecture, que la S.A.R.L. [Y] verse elle-même aux débats (pièce n° 20 en défense), de sorte que sa production ne peut être regardée comme déloyale.

Il résulte donc de ce que précède que ce compresseur à air conditionné installé sur le toit-terrasse et connecté à l’intérieur du magasin à travers un orifice pratiqué dans le mur de la verrière, partie indivisible de ce toit-terrasse, constitue un percement effectué en vue de la pose d’autres éléments que des enseignes.

Au surplus, l’installation d’un matériel distribuant de l’air conditionné dans un magasin recevant du public, et manifestement destiné à apporter un confort à la clientèle, doit également être regardé comme des travaux de modernisation nécessitant l’accord du Bailleur, que la S.A.R.L. [Y] n’établit pas.

Au demeurant, l’installation de ce matériel, ayant nécessité de percer le toit-terrasse, s’est effectuée sur un espace dont il ressort de la procédure qu’il a été affecté par de nombreux désordres ayant entraîné des travaux ayant participé du litige entre les parties.

Dès lors, la S.A.R.L. [Y] n’apportant pas la preuve qu’elle aurait déposé ce compresseur à air conditionné dans le mois ayant suivi le commandement de payer, ce dernier doit être regardé comme étant resté infructueux.

La clause résolutoire est donc acquise à la date du 25 mars 2022, terme fixé par la loi d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer infructueux, et il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. [Y], en défense.

Sur l’expulsion du Preneur des locaux

Il convient également d’ordonner, dans les conditions précisées au dispositif, l’expulsion de la S.A.R.L. [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués, sis [Adresse 1] à [Localité 8], avec l’éventuelle assistance de la [Localité 10] Publique et d’un serrurier en cas de besoin, ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du requérant et aux frais de la société défenderesse dans les conditions précisées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil dans sa version applicable à l’espèce, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 mars 2022, la S.A.R.L. [Y] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Le paiement d’une somme journalière de 360 € et la demande d’astreinte seront rejetées, ces dernières apparaissant disproportionnées à la résolution du litige et compte-tenu du caractère indemnitaire de l’indemnité d’occupation.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers, charges, taxes et accessoires que la S.A.R.L. [Y] aurait dû acquitter sans l’acquisition de la clause résolutoire, et de la condamner à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du Code de commerce prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est de jurisprudence constante que le juge saisi d’une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour refuser de suspendre une telle clause en application de l’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce (Com. 13 décembre 2005, n° 04-16.255, Publié au bulletin).

Dans les circonstances particulières de l’espèce, il y a lieu de débouter la S.C.I. JS BUILDING de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi d’un délai de grâce de 24 mois pour s’acquitter de ses obligations.

Sur le paiement d’intérêts contractuels de retard

La S.C.I. JS BUILDING sollicite que la S.A.R.L. [Y] soient condamnée à lui verser le reliquat d’une somme correspondant à des intérêts de retard au taux conventionnel de 2 % sur des arriérés de loyers rétroactifs résultant du jugement du Tribunal de céans du 2 février 2021 rectifié le 11 juin 2021.

Il est constant que le bail du 11 décembre 2013 stipulait une minoration du loyer en raison du désagrément causé au Preneur par des travaux relatifs au [Localité 11]-Val-de-Marne, cette minoration devant s’éteindre à la fin des travaux. Ce fait générateur imprévisible étant étranger aux parties, et en l’absence d’accord de ces dernières sur son point de départ, son défaut d’avènement ne pouvait qu’être constaté par le jugement susvisé, dont la rectification a été signifiée le 22 juillet 2021 en laissant un délai de deux mois à la S.A.R.L. [Y] pour s’acquitter d’un arriéré locatif s’élevant à 34 022,40 €, que la défenderesse a versé le 7 juillet suivant, soit avant l’expiration du délai imparti par le Tribunal.

Dès lors, la demanderesse ne saurait prétendre à aucune pénalité de retard au titre de cet arriéré acquitté dans les temps, et il conviendra de la débouter de sa demande de paiement de 9 009,95 € TTC.

Sur les demandes indemnitaires de la S.C.I. JS BUILDING

L’ancien article 1724 du Code civil, dans sa version applicable au bail conclu le 11 décembre 2013, disposait que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

L’ancien article 1147 du même code, également applicable, disposait quant à lui que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Afin d’obtenir une réparation, le demandeur doit rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

La demanderesse sollicite la condamnation de la S.A.R.L. [Y] au paiement des sommes de 4 800 € et de 1 857,90 € en indemnisation de son inexécution contractuelle relative à l’obligation de souffrir les travaux de réparation du Bailleur.

Elle fait valoir que la S.A.R.L. [Y] aurait fait obstacle pendant les heures d’ouverture du magasin à l’exécution par la société ALAZARD de travaux ordonnés au Bailleur, ainsi qu’à l’exécution de travaux par la société JIGAL, ce qui aurait occasionné respectivement des surcoûts et des frais de location d’échafaudages.

Le bail du 11 décembre 2013 stipulait en matière de « TRAVAUX » que : « Le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations reconstructions surélévations et travaux quelconques, même de simple améliorations, que le propriétaire estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables (…) ».

En l’espèce, la S.C.I. JS BUILDING verse aux débats deux factures pour travail de nuit de la société ALAZARD des 21 et 26 janvier 2022 pour des montants de 2 880 € TTC et 1 920 € TTC et les justificatifs de règlement (pièce n° 14 en demande) ainsi qu’un courriel du 14 janvier 2022 par lequel l’atelier UNDO architecture informait la demanderesse que Monsieur [M], gérant de la S.A.R.L. [Y] ainsi qu’il résulte de l’extrait Kbis de la société (pièce n° 1 en défense), s’était opposé à dévoyer le flux des visiteurs du magasin en laissant bâcher la zone, de sorte que l’alternative était de conduire des travaux de nuit, ce dont il s’évince que cette circonstance a engendré un surcoût non initialement prévu.

Il ressort manifestement des pièces versées aux débats que de les travaux litigieux visaient à rémédier à des désordres dont s’était plaint le Preneur et qui présentaient un caractère urgent ne pouvant être différé jusqu’à la fin du bail, s’agissant notamment de la toiture des locaux, la défenderesse admettant dans ses écritures qu’elle était opposée à ce que les travaux soit conduits en journée en raison de leur dangérosité alors qu’il lui était loisible de dévier momentanément la clientièle et les employés, voire si nécessaire de restreindre les horaires d’ouverture du magasin.

Si la S.A.R.L. [Y] invoque la nécessité d’assurer la sécurité de sa clientèle pendant les heures d’ouverture en faisant valoir le caractère dangereux desdits travaux lorsqu’ils sont conduits au cours de la journée, il est constant que l’article 1724 applicable au bail résilié du 11 décembre 2013 lui faisait toutefois obligation de les souffrir quelque incommodité qu’elles lui causent et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font d’une partie de la chose louée.

Dès lors, la S.A.R.L. [Y] doit être regardé comme ayant commis une faute en ayant refusé de souffrir les travaux du Bailleur, de sorte que sa responsabilité doit être engagée. Ses agissements ayant abouti à un surcoût des travaux menés de nuits, et la créance de la S.C.I. JS BUILDING était certaine, exigible et liquide, il y a lieu de condamner la défenderesse à lui payer 4 800 € de ce chef.

Concernant les frais supplémentaires de location d’échafaudages facturés pour la période de décembre 2023 (pièce n° 81 en demande), il résulte d’un courriel d’un employé de la société JIGAL du 8 décembre 2023 (pièce n° 80 en demande) que le gérant de la S.A.R.L. [Y] s’était au cours du même mois opposé à l’accès des équipes de l’entreprise effectuant les travaux alors la demanderesse s’en était plaint auprès du Preneur par courrier du 15 décembre 2023 (pièce n° 75 en demande), après que la défenderesse avait fait indiquer par courriel de son conseil du 7 décembre 2023 (pièce n° 38 en défense) leur avoir effectiveement refusé l’accès au toit. En outre, il ressort de la procédure que ces travaux consistaient notamment en un bâchage technique de la toiture intervenu après que le Preneur avait signalé, par courriels de son conseil des 11 avril, 11 mai, 19 juin, 5 juillet et 22 septembre 2023 qu’il verse lui-même aux débats (pièces n° 31, 32, 33, 34 et 35 en défense),au Bailleur des désordres résultant de fuites d’eau, en sollicitant par suite des interventions urgentes, de sorter que le caractère urgent des réparations au sens de l’article 1724 du Code civil est caractérisé.

Si la défenderesse fait exposer que les travaux n’avaient pas, en décembre 2023, fait l’objet d’une déclaration préalable et d’une autorisation de la commune de [Localité 7] et bien qu’il produise aux débats le certififcat de non oppositon à déclaration préalable de la commune daté du 17 février 2024 (pièce n° 51 en défense), il n’en demeure pas moins que la responsabilité du Bailleur et de son mandataire de déclarer à l’autorité administrative les travaux qui lui incombent conformément aux lois et règlements ne lui est pas opposable par le Preneur, qui n’est lié au Bailleur que par les stipulations du bail, de sorte que si le Bailleur engage sa responsabilité à l’égard de l’autorité administrative en faisant effectuer des travaux non déclarés, le Preneur ne peut en faire son affaire personnelle, dès lors que la charge de ses travaux ne lui sont pas contractuellement imputables.

Il ressort ainsi de ce faisceau d’indices que le Preneur a agi en violation de ses obligations contractuelles, cette faute ayant dès lors un lien de causalité avec l’engagement desdits frais supplémentaires.

Aux termes de l’article 1344-1 du Code civil applicable à l’espèce, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice, or la demanderesse n’établit pas que la défenderesse aurait été mise en demeure de lui payer les dommages et intérêts réclamés antérieurement à l’introduction de son action, de sorte que les intérêts au taux légal ne pourront courir qu’à compter de l’introduction de l’instance.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. [Y] à payer à la S.C.I. JS BUILDING la somme de 6 657,90 € (4 800 € + 1 857,90 €) en réparation de son préjudice financier, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 avril 2022.

Sur le remboursement par la S.C.I. JS BUILDING de charges indues

La S.A.R.L. [Y] apparaît prétendre, aux termes de son dispositif, solliciter le remboursement à titre reconventionnel de la somme de 4 800 € auprès de l’entreprise ALAZARD au titre de charges indues.

Elle n’expose cependant pas dans la discussion de ses dernières conclusions à quelle pièce correspond une facture ALAZARD sur laquelle elle fonde sa demande, étant constant qu’il résulte de la procédure que les seules factures émanant de l’entreprise ALAZARD pour un tel montant (pièce n° 14 en demande) ont été imputées à la demanderesse, une telle facture ne figurant pas en revanche au bordereau des pièces communiquées par la défenderesse.

Si la défenderesse fait valoir que cette somme lui a ensuite été refacturée par le Bailleur et qu’elle a dû s’en acquitter afin d’éviter une saisie-attribution, elle ne l’établit pas.

En conséquence, une telle créance à son égard n’étant ni précisée, ni établie par la S.A.R.L. [Y], il y a lieu de la débouter de sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.R.L. [Y] aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la S.A.R.L. [Y] à payer à la S.C.I. JS BUILDING la somme de 7 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail notarié du 11 décembre 2023 sont réunies à la date du 25 mars 2022 ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. [Y] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’octroi d’un délai de grâce de 24 mois pour s’acquitter de ses obligations ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges, taxes et accessoires que la S.A.R.L. [Y] aurait dû continuer de régler s’il n’y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et CONDAMNE la S.A.R.L. [Y] à régler à la S.C.I. JS BUILDING cette indemnité d’occupation, jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail ;

ORDONNE, à toutes fins utiles et à défaut de restitution volontaire des lieux dans les six mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la S.A.R.L. [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués, sis [Adresse 1] à [Localité 8], avec l’éventuelle assistance de la [Localité 10] Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

ORDONNE, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la société expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la société expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions légales ;

DÉBOUTE la S.C.I. JS BUILDING de sa demande de paiement de 9 009,95 € TTC au titre des indemnités contractuelles de retard ;

CONDAMNE la S.A.R.L. [Y] à payer à la S.C.I. JS BUILDING, en réparation de son préjudice financier découlant du refus du Preneur de souffrir les travaux conduits dans les locaux, la somme de 6 657,90 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2022, date de l’assignation ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. [Y] de sa demande de paiement de la somme de 4 800 € en remboursement d’une facture de la société ALAZARD ;

CONDAMNE la S.A.R.L. [Y] à payer à la S.C.I. JS BUILDING la somme de 7 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. [Y] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 9], L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SIX MAI

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT