TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/52502 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7O6Q

N° : 3-CH

Assignation du :

03 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 juillet 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI NATHALIE, société civile immobilière

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS – #P0557

DEFENDERESSE

La SARL AS BURGER

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Hervé CABELI, avocat au barreau de PARIS – #R0250

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 16 janvier 2023, la SCI Nathalie a donné à bail commercial à la société AS Burger des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de neuf ans à compter du 23 janvier 2023, moyennant un loyer en principal de 31 200 euros par an, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 20 février 2024, à la société AS Burger, pour une somme de 6 951,36 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er février 2024.

Par ordonnance du 8 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a constaté que le commandement du 20 février 2024 n’avait produit aucun effet et que la clause résolutoire inscrite au bail n’était pas acquise.

A la suite de nouveaux loyers demeurés impayés, la bailler a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 11 février 2025, à la société AS Burger, pour une somme de 14 209,30 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2025.

Par acte délivré le 3 avril 2025, la SCI Nathalie a fait assigner la société AS Burger devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater que le commandement du 11 février 2025 visant la clause résolutoire est resté sans effet dans le délai d’un mois ;

— ordonner l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constater que depuis cette date la société AS Burger est occupante sans droit ni titre ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de la société AS Burger et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société AS Burger à lui payer la somme provisionnelle de 16 793,06 € au titre de l’arriéré locatif,

— ordonner que les sommes sus citées seront assorties des intérêts légaux à compter du 11 février 2025 pour 14 209,30 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— condamner la société AS Burger au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux et leur restitution au bailleur ;

— condamner la société AS Burger au paiement d’une somme de 1 679,30 euros au titre de la clause pénale contractuellement convenue (article 20 du bail) ;

— condamner la société AS Burger au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 11 février 2025.

A l’audience du 24 juin 2025, la SCI Nathalie a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 23 928,44 euros arrêtée au mois de juin 2025 inclus et s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement de trois mois, ainsi qu’à la suspension de l’effet de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais, avec une clause de déchéance du terme.

La société AS Burger a, par l’intermédiaire de son conseil par des observations formulées à l’audience, sollicité l’octroi d’un délai de trois mois pour s’acquitter de sa dette locative.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Nathalie n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 14 209,30 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er février 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La SCI Nathalie ne s’oppose pas à l’audience au principe de l’octroi d’un délai de paiement sur l’arriéré actualisé, mois de juin 2025 inclus, à la somme de 23 928,44 €.

Au vu de la situation financière de la société AS Burger et des engagements pris tels qu’ils résultent des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société AS Burger depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, la SCI Nathalie produit un décompte faisant état d’une dette totale de 23 928,44 euros au 1er juin 2025 inclus incluant des frais de « commandement de payer » (190,78 + 92,13 + 70,66), de « frais de relance » (35 euros) et de « remboursement de facture » (1 140 + 360), à hauteur de 1 888,57 euros au total qui seront écartés, car non justifiés par le bailleur ou n’ayant pas vocation à être pris en compte pour le calcul de la dette locative.

Ainsi, l’obligation du locataire au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er juin 2025 (mois de juin 2025 inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 22 039,87 euros (23 928,44 – 1 888,57), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société AS Burger.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 11 février 2025 sur la somme de 14 209,30 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société AS Burger, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais du commandement de payer.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société AS Burger ne permet d’écarter la demande de la SCI Nathalie formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 mars 2025 à minuit ;

Condamnons la société AS Burger à payer à la SCI Nathalie la somme par provision de 22 039,87 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 1er juin 2025 (mois de juin 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement du 11 février 2025 sur la somme de 14 209,30 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société AS Burger se libère des sommes ci-dessus allouées par trois versements mensuels de 7 340 euros, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société AS Burger et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société AS Burger devra payer mensuellement à la SCI Nathalie, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail ;

Condamnons la société AS Burger à payer à la SCI Nathalie la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société AS Burger aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris, le 30 juillet 2025

Le Greffier, La Présidente,

Jean JASMIN Pauline LESTERLIN