TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04247

N° Portalis DBX4-W-B7I-TP4G

JUGEMENT

N° B

DU 05 Février 2025

[C] [L] [Y] [W]

C/

[D] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MONFERRAN

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le mercredi 05 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 décembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [L] [Y] [W],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par Maître Marguerite COUSTAL-CROOK, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [B],

demeurant [Adresse 11]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03 janvier 2019, Monsieur [C] [W] a donné à bail à Monsieur [D] [B] et à Madame [X] [M] un appartement à usage d’habitation (lot n°5) et un parking en sous-sol n°39 situés [Adresse 10] pour un loyer mensuel de 500 euros et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Madame [X] [M] a délivré congé le 13 mars 2021, Monsieur [D] [B] restant ainsi seul locataire.

Le 03 février 2023, le 06 avril 2023 et le 12 février 2024, Monsieur [C] [W] a fait signifier à Monsieur [D] [B] des commandements de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 16 juillet 2024, Monsieur [C] [W] a ensuite fait assigner Monsieur [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.594,27 euros, représentant les loyers et charges impayés au 03 juin 2024, somme réévaluée au jour de l’audience, sauf paiement postérieur à l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge contractuels, avec indexation, jusqu’à son départ des lieux,

— d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 juillet 2024.

A l’audience du 09 décembre 2024, Monsieur [C] [W], représenté par la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.043,09 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise. Il fait valoir qu’il a fait délivrer plusieurs commandements de payer à Monsieur [D] [B], lequel a apuré les commandements mais a de nouveau cessé de payer les loyers. Il estime que celui-ci est de mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations contractuelles.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 16 juillet 2024, Monsieur [D] [B] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 03 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Deux commandements de payer reproduisant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régulariser la dette ont été signifié le 03 février 2023 et le 06 avril 2023. Toutefois, ces deux commandements ont été régularisés dans le délai de deux mois laissé au locataire, de sorte qu’ils ne peuvent faire produire effet à la clause résolutoire.

Un nouveau commandement de payer reproduisant la clause résolutoire a été signifié le 12 février 2024, pour la somme en principal de 1.240,20 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps, de sorte qu’elle n’a pas pour effet de réduire le délai mentionné dans le bail. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [D] [B] a réglé 1.400 euros dans le délai de deux mois, de sorte que ce commandement de payer a également été régularisé dans le délai.

Ainsi, tous les commandements de payer ont été régularisés dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise et qu’il convient de débouter Monsieur [C] [W] de sa demande à ce titre.

3. Sur le prononcé de la résiliation

L’article 1224 du Code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du Code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même Code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En cas de manquement suffisamment grave à l’une des obligations essentielles du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

Il ressort en l’espèce du décompte du 03 décembre 2024 que Monsieur [D] [B] a réglé ses loyers de façon très irrégulières depuis janvier 2023, entraînant la délivrance de trois commandements de payer. En outre, il a dernièrement laissé s’accumuler les loyers et charges impayés, notamment ceux d’août 2024 et novembre 2024, de sorte qu’il reste devoir à ce titre la somme de 2.574,09 euros, mensualité de décembre 2024 comprise.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifient de prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs du locataire, d’autant que celui-ci ne s’est pas présenté à l’audience pour s’expliquer sur ses manquements contractuels ou solliciter des délais de paiements.

L’expulsion de Monsieur [D] [B] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Sur les loyers impayés

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par Monsieur [C] [W], arrêté à la date du 03 décembre 2024, que la dette locative s’élève à la somme 2.574,09 euros, après déduction des frais de relance et des frais d’assurance non-justifiés.

Monsieur [D] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2.574,09 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de condamner Monsieur [D] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 06 février 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [C] [W] ne démontre pas la mauvaise foi de son locataire, qui a cherché à régler sa dette, et ne démonte pas de préjudice distinct du simple retard de paiement.

Il y a donc lieu de débouter de sa demande en dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, mais pas des commandements de payer, restant à la charge du créancier.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [W], Monsieur [D] [B] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [C] [W] de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 03 janvier 2019 entre Monsieur [C] [W] et Monsieur [D] [B] concernant un appartement à usage d’habitation (lot n°5) et un parking en sous-sol n°39 situés [Adresse 9]", [Adresse 6], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [C] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] à verser à Monsieur [C] [W] la somme de 2.574,09 euros (décompte arrêté au 03 décembre 2024, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise) ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] à payer à Monsieur [C] [W] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 06 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur [C] [W] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] à verser à Monsieur [C] [W] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais pas ceux des commandements de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,