TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 24/02733

N° Portalis DBX4-W-B7I-TEVE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 25 mars 2025

[J] [S]

[M] [O]

C/

[V] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e GROC

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [S],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [M] [O],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [V] [D],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 2]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [S] et Madame [M] [O] ont donné à bail à Madame [V] [D] un appartement à usage d’habitation (n° B 006) et un emplacement de stationnement en sous-sol (n° 19) situés [Adresse 4] à [Localité 2], par contrat signé électroniquement prenant effet au 13 avril 2023, moyennant un loyer initial de 467 euros et une provision pour charges de 76 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [S] et Madame [M] [O] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 avril 2024 pour un montant en principal de 1.673,90 euros.

Monsieur [J] [S] et Madame [M] [O] ont ensuite fait assigner Madame [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé, par acte de Commissaire de justice en date du 03 juillet 2024.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 30 Mai 2024 et, en conséquence,

— Ordonner l’ expulsion de Madame [V] [D] corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— La condamner à leur payer à titre provisionnel de la somme de 2.890,96 euros, mensualité de juin 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’ assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— La condamner à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 30 Mai 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— La condamner à leur payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner au paiement de tous les frais et dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières. (Article 696 du Code de procédure civile)

Après renvois, à l’audience du 24 janvier 2025, Monsieur [J] [S] et Madame [M] [O], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et ont actualisé le montant de la dette à la somme de 3.968,22 €, selon décompte en date du 21 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse.

Ils ont indiqué que la locataire avait repris le paiement des loyers avec notamment le versement de la somme de 800 euros le 06 janvier 2025 pour un loyer mensuel de 556,26 euros.

Madame [V] [D] a comparu en personne, a reconnu la dette et a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Elle a par ailleurs proposé pour apurer la dette de verser la somme de 250 euros par mois en plus du loyer.

Elle a indiqué être auxiliaire de vie avec un salaire mensuel entre 1300 et 1400 euros suivant contrat à durée indéterminée et ne pas avoir d’enfant à charge.

Le conseil de demandeurs s’est opposé aux délais de paiement sollicités.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 04 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 17 avril 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [V] [D] le 17 avril 2024 pour un montant en principal de 1.673,90 euros.

C’est à tort cependant que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régit par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient en conséquence de vérifier si Madame [V] [D] a réglé sa dette dans ce délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [J] [S] et Madame [M] [O] produisent un décompte en date du 21 janvier 2025 justifiant d’une dette locative d’un montant de 3.687,14 euros, mensualité de janvier 2025 incluse et déduction faite des frais de procédure (149,44€ + 131,64€ = 281,08€).

Madame [V] [D] qui a comparu en personne, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.687,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2.890,96 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant a été payé avant la date de l’audience.

En conséquence, Madame [V] [D] étant en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [V] [D] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [V] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [V] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [J] [S] et Madame [M] [O], Madame [V] [D] devra leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 13 avril 2023 conclu entre Monsieur [J] [S] et Madame [M] [O] d’une part et Madame [V] [D] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n° B 006) et un emplacement de stationnement en sous-sol (n° 19) situés [Adresse 4] à [Localité 2], sont réunies à la date du 18 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [V] [D] à verser à Monsieur [J] [S] et Madame [M] [O] à titre provisionnel la somme de 3.687,14 euros, selon décompte en date du 21 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2.890,96 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [V] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 250 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [J] [S] et Madame [M] [O] ;

* que Madame [V] [D] soit condamnée à verser à Monsieur [J] [S] et Madame [M] [O] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [V] [D] à verser à Monsieur [J] [S] et Madame [M] [O] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Première Vice-Présidente,