N° RG 25/00970 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UALU

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 25/00970 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UALU

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

la SCP R.F. RASTOUL-S. FONTANIER-A. COMBAREL

à M^e Jessica GRISIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE

SARL SPRI, prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [X] [L], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sylvie FONTANIER de la SCP R.F. RASTOUL-S. FONTANIER-A. COMBAREL, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS BNW, nom commercial “PALM D’ORIENT”, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jessica GRISIER, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 23 septembre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privé en date du 10 février 2020, la SARL SPRI, bailleur, a conclu un contrat de bail commercial avec la SARL A.K, preneur.

Par acte de cession en date du 31 mai 2022, ledit bail a été cédé par la SARL A.K à la SAS BNW.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, la SARL SPRI a délivré à la SAS BNW un commandement visant la clause résolutoire du bail commercial d’avoir à respecter les trois obligations contractuelles suivantes dans un délai de 30 jours :

modification des installations de gaz du local sans information, ni accord du bailleur,absence de justification de l’assurance du local commercial,changement de destination du local commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 mai 2025, la SARL SPRI a assigné la SAS BNW devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, en sa qualité de juge des référés.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 23 septembre 2025.

La SARL SPRI sollicite dans ses dernières conclusions de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, visée dans le commandement délivré le du 27 novembre 2024 par Maître [T] [I], de la SELAS OFFICIALES titulaire d’un office de Commissaires de justice, à la SAS BNW aux fins de mise en conformité avec les clauses du bail, qui y sont rappelées, précision faite que l’attestation d’assurance a été produite ;Prononcer la résiliation du bail commercial en date du 10 février 2020 liant la SARL SPRI et la SAS BNW au 27 décembre 2024 ;Ordonner l’expulsion de la SAS BNW et de tout occupant de son chef ;Condamner la SAS BNW à payer à la SARL SPRI une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel à compter du 27 décembre 2024 jusqu’à la libération des lieux, soit la somme de 2.375 € ;Condamner la SAS BNW à payer à la SARL SPRI la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de commandement et de notification aux créanciers inscrits de l’assignation.

De son côté, la SAS BNW, sollicite dans ses dernières conclusions, de :

À titre principal,

1. Sur l’installation de gaz dans le local commercial

Déclarer que les demandes de la SARL SPRI – SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE – bailleur, se heurtent à des contestations sérieuses, notamment impliquant l’interprétation des clauses du contrat relevant de la seule compétence du juge du fond ;Declarer son incompétence pour se prononcer sur la demande de la SARL SPRI – SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE – bailleur et INVITER les parties à mieux se pourvoir ;

2. La police d’assurance

Déclarer l’absence évidente d’infraction au bail commercial par la production de l’attestation d’assurance ;Par conséquent, Debouter la SARL SPRI de ses demandes visant à faire résilier le bail commercial par application de la clause résolutoire.

3. Sur la destination

Déclarer que les demandes de la SARL SPRI – SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE – bailleur, se heurtent à des contestations sérieuses, notamment impliquant l’interprétation de clauses du contrat relevant de la seule compétence du juge du fond ;Declarer son incompétence pour se prononcer sur la demande de la SARL SPRI – SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILJERE – bailleur et INVITER les parties à mieux se pourvoir ;

4. Sur la mise en conformité des installations électriques

Déclarer que les demandes de la SARL SPRI – SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE – bailleur, se heurtent à des contestations sérieuses, notamment impliquant l’interprétation des clauses du contrat et la qualification d’une clause comme réputée non écrite relevant de la compétence du seul juge du fond ;Déclarer son incompétence pour se prononcer sur la demande de la SARL SPRI – SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE – bailleur et INVITER les parties à mieux se pourvoir ;

5. Sur le commandement délivré de mauvaise foi par le Bailleur

Déclarer que les demandes de la SARL SPRI – SOCIETE DE PLACEMENT et de déclarer IMMOBILIERE – bailleur, se heurtent à des contestations sérieuses, en raison de la qualification nécessaire de la mauvaise foi du bailleur provoquant la nullité du commandement, et relevant ainsi de la compétence du seul juge du fond ;Déclarer son incompétence pour se prononcer sur la demande de la SARL SPRI – SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE – bailleur et inviter les parties à mieux se pourvoir ;

6. Sur la location gérance autorisée

Déclarer l’évidence consistant à l’absence de mention au commandement du 27 Novembre 2024 relativement à la sous-location ;Et dès lors, considerer que la SARL SPRI sollicite une résiliation judiciaire dans l’acte introductif d’instance ;Par conséquent, se déclarer incompétent et débouter la SARL SPRI de sa demande de résiliation sur ce fondement.Et si mieux ne veut, déclarer l’existence de contestations sérieuses du fait de l’absence d’infraction au bail et se déclarer incompétent, et débouter la SARL SPRI de sa demande,

À titre subsidiaire et si la présente juridiction ne retenait pas les contestations sérieuses et se déclarait compétente,

1. Sur l’installation de gaz dans le local commercial, sur la destination, sur la mise en conformité des installations électriques

Déclarer l’absence d’infractions aux clauses du bail ne pouvant justifierl’application de cette clause,En conséquence, débouter la SARL SPRI de ses demandes visant à faire résilier le bail commercial par application de la clause résolutoire,

2. Sur le commandement délivré de mauvaise foi par le Bailleur

Déclarer la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement du 27 Novembre 2024,Par conséquent prononcer la nullité dudit commandement,

Et ainsi débouter la SARL SPRI de ses demandes visant à faire résilier le bail commercial,

enfin, et en tout etat de cause :

Condamner la SARL SPRI – SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE – à verser à la SAS BNW la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;Condamner la SARL SPRI – SOCIETE DE PLACEMENT ET DE REALISATION IMMOBILIERE – aux entiers dépens de l’instance.

Les deux parties, par l’intermédiaire de leurs conseils, ont été entendues et ont pu faire valoir leurs observations orales.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la compétence du juge des référés s’agissant de la constatation des effets de la clause résolutoire du bail commercial

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Autrement dit, la condition nécessaire à la compétence du juge des référés ne réside pas tant dans l’existence ou non d’une contestation sérieuse. Dès lors que le demandeur justifie de l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite caractérisé, le juge des référés peut prescrire des mesures, et ce même en présence d’une contestation sérieuse.

C’est en ce sens que la Cour de cassation a considéré, à travers une jurisprudence constante, que la violation évidente d’une règle de droit, résultant d’un fait matériel ou juridique, constitue un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile (Cass. 1re civ., 14 décembre 2016, n° 15-21.597 et n° 15-24.610).

Or, selon les dispositions de l’article 1103 du code civil :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Dès lors, il est constant que la violation des clauses contractuelles et, de facto, de la loi des parties, constitue un trouble manifestement illicite, de sorte qu’un bailleur qui justifie de la violation des clauses du bail par le preneur est en droit de solliciter de la juridiction des référés toutes mesures qui s’imposent, notamment de constater l’acquisition de la clause résolutoire lorsqu’elle a été insérée au bail.

Il ressort des écritures, des pièces et des observations orales des parties à l’audience que le demandeur, bailleur, invoque plusieurs manquements contractuels de la part de son preneur.

Ainsi, si le bailleur rapporte suffisamment la preuve des manquements invoqués, le juge des référés est en mesure de constater les effets de la clause résolutoire, et ce, même en présence d’une contestation sérieuse.

À cette fin, la demande principale du preneur tendant à voir constater l’incompétence du juge des référés sera purement et simplement rejetée.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, un commandement visant la clause résolutoire du bail a été délivré au preneur.

Le commandement respecte les formes prescrites que doit revêtir un commandement destiné à constater les effets d’une clause résolutoire dans un bail commercial.

Toutefois, il convient de préciser que la juridiction des référés n’est pas en mesure de prononcer la nullité du commandement de payer, laquelle relève de la compétence exclusive du juge du fond. Le commandement de commissaire de justice fait foi jusqu’à ce qu’il soit déclaré nul par le juge du fond. Partant, la demande subsidiaire de la SAS BNW tendant à voir prononcer la nullité du commandement sera rejetée.

* Sur l’inefficacité de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Enfin, selon les dispositions de l’article 1353 du code civil :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Autrement dit, bien que le juge des référés ne soit pas en mesure de statuer sur la validité d’un commandement de commissaire de justice, il demeure dans ses attributions de pouvoir apprécier l’efficacité de la clause résolutoire qu’il vise.

Cette efficacité s’apprécie à la lumière de la clause résolutoire du bail, des manquements invoqués et de la capacité du demandeur à rapporter la preuve de leur effectivité.

En l’espèce, il ressort des écritures, pièces et observations des parties qu’un certain nombre de manquements sont invoqués par le bailleur. Plus précisément, la SARL SPRI reproche à la SAS BNW d’avoir :

modifié « la desserte en gaz interdite pour des raisons de sécurité » du local sans information, ni accord du bailleur,omis de justifier de l’assurance du local commercial,changé la destination du local commercial, l’activité de restauration de « kebab en particulier ne correspond pas à la restauration légère précédemment exercée ».

C’est à ce titre qu’un commandement d’avoir à se conformer aux obligations prévues au bail commercial, a été signifié par commissaire de justice au preneur. A défaut d’en respecter les termes, celui-ci vise la clause résolutoire du bail commercial signé le 10 février 2020.

Cette clause, figurant à l’article 21 dudit bail, prévoit de manière très classique qu’en cas de manquement aux obligations du preneur, le bailleur se réserve le droit de résilier le bail de manière unilatérale, après commandement resté infructueux dans un délai de trente jours.

Toutefois, il convient de préciser que cette clause résolutoire s’applique « en cas d’inexécution des conditions ci-dessus ou de l’une d’entre elles (article 30) ». Ainsi, seules les conditions énumérées « ci-dessus » sont concernées par la clause résolutoire, dont les conditions financières du bail, de sorte que seules les obligations prévues avant l’article 21 du bail sont susceptibles de l’activer.

Il en ressort notamment que la destination des lieux, figurant à la clause 26 du bail, ne peut pas être concernée par ladite clause résolutoire, alors même que le bailleur cherche à s’en prévaloir.

Ainsi, même dans l’éventualité où la destination des lieux ne serait pas respectée par le preneur, cette violation ne pourrait pas être sanctionnée sur le fondement de la clause résolutoire.

En conséquence, ce grief invoqué par le bailleur ne sera pas examiné. Il relèverait, le cas échéant, de la compétence du juge du fond.

Par ailleurs, il est constant que le preneur a su justifier être assuré pour les risques locatifs du local, objet du bail.

Enfin, en ce qui concerne les travaux en lien avec la desserte du gaz, là encore, le juge des référés, juge de l’évidence n’est pas compétent pour apprécier que les travaux mis en œuvre par le preneur seraient ou ne seraient pas conformes aux normes et aux règles de sécurité. Il s’agit d’une appréciation technique poussée qui requiert l’éclairage d’un sachant. Titulaire de l’office probatoire, le bailleur ne rapporte pas suffisamment la preuve de l’existence de tels manquements et que ceux-ci caractériseraient à la fois un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, mais également un faute grave qui autoriserait la bailleur à invoquer la résolution du contrat aux torts du preneur.

Dès lors, en l’absence de caractérisation suffisante des manquements contractuels par le preneur, le bailleur n’est pas en mesure de résilier le bail de manière unilatérale. La juridiction des référés n’est donc pas en situation d’apprécier les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, d’une part, la demande tendant à la constatation des effets de la clause résolutoire sera rejetée.

D’autre part, la demande tendant à « prononcer » la résiliation du bail sera également rejetée, dès lors qu’il est de jurisprudence constante que le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer la résiliation judiciaire d’un contrat, cette faculté étant réservée au juge du fond.

* Sur l’expulsion du preneur et l’indemnité d’occupation sollicitées par le bailleur

Il a été constaté supra que la clause résolutoire n’avait pu produire ses effets. Le contrat de bail commercial ne saurait être résilié, impliquant qu’à ce jour, le locataire est toujours titulaire dudit bail. Son expulsion ne saurait donc être prononcée.

Il en découle naturellement que le locataire étant toujours occupant titulaire d’un juste titre, il n’y a pas lieu de condamner à une indemnité d’occupation.

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

La SARL SPRI, bailleur, partie succombante à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, incluant notamment les frais de commissaire de justice.

* Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). »

L’équité ne commande pas de faire application de ce texte.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Monsieur Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

REJETONS la demande formée par la SARL SRPI, bailleur, tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial conclu le 10 février 2020 avec la SAS BNW, preneur ;

REJETONS la demande formée par la SARL SRPI, bailleur, tendant à l’expulsion de la SAS BNW, preneur, des locaux objets du bail commercial conclu le 10 février 2020 ;

REJETONS la demande formée par la SARL SRPI, bailleur, tendant à la condamnation de la SAS BNW, preneur, au paiement d’une indemnité d’occupation au titre du bail commercial conclu le 10 février 2020 ;

REJETONS, au surplus, les autres demandes de la SARL SRPI y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS, au surplus, les autres demandes de la SAS BNW y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL SRPI, bailleur, aux entiers dépens, incluant notamment les frais de commissaire de justice.

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 21 octobre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,