TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

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N° RG 25/00008 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OLO

Minute : 25/31

Monsieur [L] [R]

Madame [W] [R]

C/

Monsieur [U] [Z]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Avril 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [W] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M. [L] [R]

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025 présidée par madame Céline MARION en qualité de juge du contentieux statuant en référé, de Lola MONTEBELLO, auditrice de justice et assistée de Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée.

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2025, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection,statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, Greffière placée.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 août 2019, Monsieur [L] [R] et Madame [W] [R] ont donné à bail à Monsieur [U] [Z] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 690 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 60 euros, soit un total mensuel de 750 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, Monsieur [L] [R] et Madame [W] [R] ont fait signifier à Monsieur [U] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1300 euros en principal, au titre des loyers impayés au mois d’octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, Monsieur [L] [R] et Madame [W] [R] ont fait assigner Monsieur [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection, en référé, aux fins de:

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [U] [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 1950 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour 1950 euros et de l’assignation pour le surplus,le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 9] par voie dématérialisée le 2 janvier 2025.

À l’audience du 3 mars 2025, Monsieur [L] [R], comparant, et Madame [W] [R], représentée par son conjoint, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 4050 euros arrêtée au 3 mars 2025, loyer du mois de mars inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement d’office.

Monsieur [L] [R], comparant, et Madame [W] [R] soutiennent que Monsieur [U] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai après la délivrance du commandement de payer du 15 octobre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers par provision en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [Z], régulièrement assigné à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 3 mars 2025, Monsieur [L] [R] et Madame [W] [R] communiquent le décompte de la créance détaillé au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 2 janvier 2025 en vue d’une audience prévue le 3 mars 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Monsieur [L] [R] et Madame [W] [R] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 15 octobre 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Or le contrat a été conclu le 30 aout 2019 à effet au 1er septembre 2019 pour une durée de trois ans, renouvelé le 1er septembre 2022, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date.

Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire et le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 15 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 août 2019 à compter du 16 décembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en ce cas de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [U] [Z] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 août 2019, du commandement de payer délivré le 15 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er mars 2025 que Monsieur [L] [R] et Madame [W] [R] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [Z] à payer à Monsieur [L] [R] et Madame [W] [R] la somme de 4050 euros, par provision, au titre des sommes dues au 3mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 octobre 2024 sur la somme de 300 euros, de l’assignation du 31 décembre 2024 sur la somme de 1500 euros et de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [R] et Madame [W] [R] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [U] [Z] à payer à Monsieur [L] [R] et Madame [W] [R] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [L] [R] et Madame [W] [R] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 août 2019 entre Monsieur [L] [R] et Madame [W] [R] d’une part, et Monsieur [U] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 16 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [U] [Z] à compter du 16 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à payer par provision à Monsieur [L] [R] et Madame [W] [R] la somme de 4050 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 mars 2025 échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024 sur la somme de 300 euros, de l’assignation du 31 décembre 2024 sur la somme de 1500 euros et de la présente ordonnance sur le surplus,

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CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à payer à Monsieur [L] [R] et Madame [W] [R] par provision l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance du mois d’avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à payer à Monsieur [L] [R] et Madame [W] [R] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 15 octobre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

DEBOUTE Monsieur [L] [R] et Madame [W] [R] de leurs autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT