TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00222 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TW2L

JUGEMENT

N° B

DU : 30 Juin 2025

[Z] [W], ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 9]

C/

[L] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 30 Juin 2025

à M^e Camille PASCAL-LACROIX

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 30 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [Z] [W], ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 9], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Camille PASCAL-LACROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [L] [O], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [Z], représenté par son mandataire Square Habitat, a donné à bail à Madame [O] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4], par contrat du 29/03/2023 prenant effet le 30/03/2023, pour un loyer mensuel de 527,77€ et 70€ de provision mensuelle sur charges soit 597,77€ au total.

Les loyers n’étant pas réglés de façon régulière, un commandement de payer les loyers a été délivré le 6/08/2024 pour la somme de 2 281,38€ en principal et dénoncé à la CCAPEX le 7/08/2024.

La locataire n’a pas satisfait à ce commandement.

Monsieur [W] [Z] a fait assigner le 3/01/2025 Madame [O] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE pour demander de :

De Juger que par l’effet du commandement en date du 6/08/2024 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail signé le 29/03/2023 prenant effet le 30/03/2023, est acquise depuis le 7/10/2024, et que Madame [O] [L], occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux sis [Adresse 6] à [Localité 4].

D’ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [O] [L], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 4] .

De condamner Madame [O] [L] à payer et porter au requérant la somme de 1 656,07€, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer précité, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 6/08/2024, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du Code Civil.

D’ordonner la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil.

De fixer à la somme de 1 300,00 € l’indemnité d’occupation due mensuellement par Madame [O] [L] à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux.

De condamner Madame [O] [L] à payer à Monsieur [W] [Z] la somme de 3 400€ au titre de dommages et intérêts.

De condamner Madame [O] [L] à payer la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

De condamner Madame [O] [L] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire du 6/08/2024 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

A l’audience du 7/04/2025 Monsieur [W] [Z] représenté par son avocat a demandé le bénéfice de son exploit introductif d’instance, a exposé verbalement que la dette réactualisée est de 2 043,78€ au 31/03/2025, et qu’il maintient ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion.

A cette même audience, Madame [O] [L] est présente et expose :

Que la dette ne serait plus que de 1 912,78€ pour le mois d’avril 2025 selon courrier de [Adresse 9] et comme elle a versé 500€ le jour de l’audience elle serait même de 1 412,78€, la justification du virement est lue sur son téléphone portable par le demandeur et le tribunal.

Que le bailleur avait proposé de régler la dette en 10 fois mais elle n’a pas pu obtenir d’aides malgré un rendez-vous avec une assistante sociale.

Qu’elle est assistante de gestion en CDI depuis septembre 2024 , célibataire et sans enfant, avec des revenus de 1563€ net et une aide au logement de 131€.

Que son loyer est de 620€ mensuels, qu’elle est à jour de son loyer courant et que son retard de loyer était dû à un arrêt de travail.

Qu’elle souhaite rester dans les lieux, demande la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, et propose de verser 130€ en sus du loyer courant sur 16 mois ses paiements n’étant pas encore retranscrits dans les écritures comptables du 31/03/2025.

Le demandeur précise en réplique :

Qu’il ne souhaite plus accorder de délais de paiement.

Qu’il reconnaît que le loyer en cours est bien payé.

Qu’il n’est pas d’accord sur les sommes avancées par la défenderesse relatives à la dette et maintient ses demandes sur le quantum de celle-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 30/06/2025.

Le Tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par le conseil du demandeur.

MOTIFS

I. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL ET D’EXPULSION :

sur la recevabilité de l’action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3/01/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [W] [Z] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 7/08/2024.

L’action est donc recevable.

sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié ces dispositions et prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines à compter de la date de délivrance du commandement de payer pour s’acquitter de sa dette.

Or ce délai de six semaines n’est pas celui indiqué sur le commandement de payer délivré le 6/08/2024 à la locataire qui mentionne un délai de deux mois.

Le commandement litigieux ne saurait cependant encourir la nullité, ce délai de deux mois restant applicable à la locataire le bail ayant été signé avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 ((cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), et étant en outre plus favorable à cette dernière.

Le bail conclu le 29/03/2023 prenant effet le 30/03/2023 entre Monsieur [W] [Z] d’une part et Madame [O] [L] d’autre part contient une clause résolutoire (page 6- article VIII).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6/08/2024 pour la somme de 2 281,38€ en principal par Monsieur [W] [Z].

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7/10/2024.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire »

Monsieur [W] [Z] produit un décompte actualisé en date du 31/03/2025 indiquant que l’arriéré locatif total s’élève à la somme de 2 043,78€ au 1/04/2025 loyer d’avril 2025 inclus.

Le bail précise un terme au 5 du mois pour le paiement du loyer.

Madame [O] [L] à l’audience produit l’appel de loyer transmis par l’agence [Adresse 9] en date du 1/04/2025 portant la somme de 1 912,78€ en solde à payer.

Cependant sur ce document est mentionné : « aide au logement à percevoir » : 131€ dont le versement a été anticipé sur cet appel de loyer mais non encore enregistré sur le décompte de l’agence.

Le versement effectué le jour de l’audience n’a pu être comptabilisé.

Ainsi, la dette restera donc fixée à 2 043,78€ (1912,78€ + 131€) mois d’avril 2025 inclus.

Madame [O] [L] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 2 043,78€ mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6/08/2024, date du commandement de payer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant est payé selon les discussions et justificatifs fournis à l’audience.

Madame [O] [L] a viré 500€ en sus de son aide au logement pour le loyer d’avril 2025.

Elle montre par là même qu’elle est en capacité de faire des efforts financiers.

En conséquence, Madame [O] [L] paraissant en situation de régler sa dette locative, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [O] [L] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [O] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

IV. SUR LA DEMANDE D’ANATOCISME

L’article 1343-2 du code civil dispose :

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La demande relative à la capitalisation des intérêts, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sera rejetée les intérêts échus de la dette n’étant pas dus pour au moins une année entière.

V. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

L’article 1231-1 du code civil dispose :

Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code dispose :

Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est pas démontré la mauvaise foi du débiteur ni un préjudice indépendant du simple retard causé par le non paiement des loyers et charges.

La demande de dommages et intérêts formée contre Madame [O] [L] est donc insuffisamment justifiée.

Monsieur [W] [Z] sera débouté de sa demande de condamnation de Madame [O] [L] à la somme de 3 400€ au titre de dommages et intérêts.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire du 6/08/2024 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Madame [O] [L] supporte les dépens et des diligences que le demandeur a dû accomplir afin de recouvrer les charges et loyers impayés, elle sera condamnée à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 29/03/2023 prenant effet le 30/03/2023, entre Monsieur [W] [Z] d’une part et Madame [O] [L] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] à [Localité 4], sont réunies à la date du 7/10/2024 ;

CONDAMNE Madame [O] [L] à verser à Monsieur [W] [Z] la somme de 2 043,78€ mois d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6/08/2024, date du commandement de payer ;

AUTORISE Madame [O] [L] à s’acquitter de cette somme de 2 043,78€, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 130€ chacune et une 16ème qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [O] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [W] [Z] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [O] [L] soit condamnée à verser à Monsieur [W] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE Monsieur [W] [Z] de sa demande relative à la capitalisation des intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [W] [Z] de sa demande de condamnation de Madame [O] [L] à la somme de 3 400€ au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [L] à payer à Monsieur [W] [Z] une somme de 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [L] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire du 6/08/2024 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le greffer Le président