TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00647 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T2CJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Septembre 2025

[Z] [F]

C/

[G] [D]

[Y] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Septembre 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 05 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [Z] [F], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

M. [G] [D], demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

Mme [Y] [X], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [F] a donné à bail à Monsieur [G] [D] et à Madame [Y] [X] un appartement à usage d’habitation (n°A24) et une place de parking double (n°50 et 51) situés [Adresse 3] ([Adresse 5]), par contrat signé électroniquement prenant effet au 7 avril 2023, moyennant un loyer initial de 670 euros et une provision pour charges de 45 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [F] a fait signifier à Monsieur [G] [D] et à Madame [Y] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 novembre 2024 pour un montant en principal de 1.737,86 euros, demeuré infructueux.

Monsieur [Z] [F] a en conséquence fait assigner Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 31 janvier 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 20 janvier 2025 et, en conséquence,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique en vertu des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner solidairement Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] :

— au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.637 euros, mensualité du mois de janvier 2025 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 20 janvier 2025 jusqu’au départ effectif des lieux de Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X], laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Après renvoi, à l’audience du 13 juin 2025, Monsieur [Z] [F], a comparu représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.000 euros déduction faite du loyer de juin payé le 9 juin 2025 par Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X], sous réserve d’encaissement.

Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] ont comparu en personne, ont souhaité rester dans les lieux et ont donc sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Ils ont en outre proposé d’apurer la dette en versant en plus du loyer courant la somme de 150 euros par mois et le solde à la dernière échéance.

Monsieur [G] [D] a par ailleurs précisé être employé de services généraux à la Clinique Saint Exupéry et percevoir à ce titre un salaire de 1.800 euros, et que sa compagne enceinte, ne travaillait pas actuellement.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025 et le conseil du demandeur invité à faire parvenir à la présente juridiction un décompte actualisé.

Par courriel en date du 1er juillet 2025, le conseil du demandeur a communiqué un décompte actualisé au 1er juillet 2025 faisant apparaître le virement des défendeurs d’un montant de 765,11 euros crédité le 9 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA DEMANDE DE RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 5 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement de commandement de payer à la CCAPEX en date du 20 novembre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 novembre 2024 pour un montant en principal de 1.737,86 euros à Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X].

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 20 janvier 2025.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [Z] [F] produit un décompte en date du 12 juin 2025 justifiant d’une dette locative d’un montant de 5.706,76 euros, mensualité de juin 2025 incluse et déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] n’ont pas contesté la dette.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 5.706,76 euros,

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant, soit celui de juin 2025, a été réglé par Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] étant par ailleurs en situation de régler leur dette locative comme ils l’ont déjà démontré, il convient de préserver leur droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [F] , Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] devront lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés solidairement.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 7 avril 2023 conclu entre Monsieur [Z] [F] d’une part et Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°A24) et une place de parking double (n°50 et 51) situés [Adresse 2] [Localité 9], sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] à verser à Monsieur [Z] [F] à titre provisionnel la somme de 5.706,76 euros, selon décompte du 12 juin 2025, mensualité de juin incluse ;

AUTORISONS Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [Z] [F] ;

* que Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [Z] [F] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] à verser à Monsieur [Z] [F] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [D] et Madame [Y] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [Z] [F] de toute demande plus ample ou contraire;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente