Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 14 août 2025, n° 25/00404

TJ Toulouse 14 août 2025

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 14 août 2025, n° 25/00404
Numéro(s) :	25/00404
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Patrice GRIEUMARDJean-Jacques GLADIN
Cabinet(s) :	CABINET BGL AVOCAT
Parties :	S.C.I. GMR31 c/ S.A.R.L. ACHROMAT IMAGE

Texte intégral

N° RG 25/00404 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TXCF

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00404 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TXCF

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELEURL CABINET BGL AVOCAT

à M^e Patrice GRIEUMARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 AOUT 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. GMR31, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-Jacques GLADIN de la SELEURL CABINET BGL AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. ACHROMAT IMAGE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Patrice GRIEUMARD, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 10 juin 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, après prorogation du 08 juillet 2025 au 14 août 2025

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seings privés en date du 13 novembre 2017, la SCI GMR31 a donné à bail à usage commercial à la SARL ACHROMAT IMAGE des locaux sis à [Adresse 6].

Estimant que le compte locatif de la SARL ACHROMAT IMAGE était débiteur, la SCI GMR31 lui a fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 29 août 2024, pour un montant total de 61.397,92 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, la SCI GMR31 a assigné la SARL ACHROMAT IMAGE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Par mention au dossier en date du 22 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a renvoyé l’affaire et réouvert les débats à l’audience du 20 mai 2025.

La présente affaire a été évoquée à l’audience du 10 juin 2025.

Lors de l’audience, par l’intermédiaire de son avocat, la SCI GMR31 demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet de l’inaction du preneur dans le mois

suivant la signification du commandement de payer ;

— prononcer la résiliation du bail commercial à compter du 30 septembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la société ACHROMAT IMAGE ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux situés [Adresse 3], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et jusqu’à parfait apurement ;

— ordonner l’expulsion de la société ACHROMAT IMAGE et de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu

approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée par commissaire de justice chargé de l’exécution;

— condamner la société ACHROMAT IMAGE à verser à la SCI GMR 31 la somme provisionnelle de 61.397,92 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 31 juillet 2024 ;

— condamner la société ACHROMAT IMAGE verser, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle de la somme de 6.780 euros, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux;

— se réserver le pouvoir de liquider les astreintes prononcées en application de l’article L 131-3 du code de procédure civile d’exécution ;

— condamner la société ACHROMAT IMAGE au versement de la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société ACHROMAT IMAGE aux dépens taxables de l’instance en ce compris les frais de commandement de payer pour la somme de 349,12 euros.

Aux termes de ses conclusions, la SARL ACHROMAT IMAGE, régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, demande à la présente juridiction de :

— prendre acte de la résiliation du bail commercial du 13 novembre 2017 conclu entre la société ACHROMAT IMAGE et la société GMR31 ;

— rejeter la demande de la société GMR31 tendant à la condamnation de la société ACHROMAT IMAGE à lui verser la somme provisionnelle de 61.397,92 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 31 juillet 2024 ;

— rejeter la demande de la société GMR31 tendant à la condamnation de la société ACHROMAT IMAGE à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle de la somme de 6.780 euros, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— fixer l’indemnité d’occupation à 2.500 euros ;

A titre subsidiaire,

— accorder les plus larges délais de paiement à la société ACHROMAT IMAGE ;

En tout état de cause,

— condamner la société GMR31 à verser à la société ACHROMAT IMAGE la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société GMR31 aux dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties, il sera renvoyé à l’assignation etaux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 juillet prorogé au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la clause résolutoire et la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

En l’espèce, le contrat liant les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Ce bail prévoit, par ailleurs, être consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 81.360 euros TTC que le preneur s’engage à payer en 12 termes égaux d’un montant de 6.780 euros TTC chacun.

La partie demanderesse produit également un commandement de payer la somme de 61.397,92 euros en date du 29 août 2024 visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

Il convient de constater que cette somme comprend des loyers impayés, arrêtés au mois de juillet 2024 inclus, ainsi que la somme de 5.581,63 euros au titre de la clause pénale.

Il convient tout d’abord de déduire de la somme provisionnelle réclamée la somme de 5.581,63 euros réclamée au titre de la clause pénale, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir de statuer sur l’existence aussi bien que sur le contenu de telles clauses.

La partie défenderesse ne conteste pas ne pas avoir réglé l’arriéré de loyers postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Elle conteste, en revanche, la somme qui lui est réclamée, indiquant que le loyer devait être réduit à 2.500 euros car un projet de bail avait été discuté entre les parties courant 2024 avec un loyer revu à 2.500 euros. Elle soutient que ces échanges, bien que non conclusifs, révèlent que les parties avaient acté l’inadéquation du montant de 6.780 euros par mois, devenu manifestement excessif dans le contexte économique actuel.

La partie défenderesse soutient, d’autre part, que le montant du loyer ne correspond pas à la valeur locative ; qu’il n’est pas non plus calculé sur une valorisation économique objective, mais procède d’un montage patrimonial initialement mis en place entre les associés à la fois de la société GMR31 et de la société ACHROMAT IMAGE ; que ce montage interne, qui pouvait se justifier dans un contexte d’unité d’intérêts entre les deux structures, n’a aujourd’hui plus lieu d’être en raison de la cession des parts sociales de la SCI GMR31.

Il convient toutefois de constater qu’il ressort des conclusions de la société défenderesse elle même que les discussions concernant le projet d’un bail avec un loyer revu à la baisse n’ont jamais abouti.

En outre, la partie défenderesse ne justifie nullement d’une décision du juge des loyers commerciaux qui aurait modifié le montant du loyer.

Or, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de procéder à une diminution du loyer, laquelle n’a pas été régularisée contractuellement entre les parties.

Dès lors, les sommes réclamées par la société demanderesse n’apparaissent pas sérieusement contestable à hauteur de 55.816,29 euros, en l’état des pièces et des éléments produits.

Il ressort, par ailleurs, des conclusions des parties et des pièces produites que la SARL ACHROMAT IMAGE n’a pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 30 septembre 2024, ce qui traduit la défaillance du débiteur, entraîne la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

La société défenderesse ne justifiant nullement que sa situation financière lui permettra d’apurer sa dette, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement.

Pour ces raisons, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail commercial à compter du 30 septembre 2024 ; dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef, sans nécessité d’assortir cette décision d’une quelconque astreinte, dans la mesure où il ne peut être mis en échec à la mise à œuvre de la procédure d’expulsion, laquelle est complètement aux mains de la partie demanderesse ;fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuels normalement exigibles, soit la somme de 6.780 euros, au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de la SCI GMR31 ; condamner la SARL ACHROMAT IMAGE à verser à la SCI GMR31 la somme provisionnelle de 55.816,29 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au mois de juillet 2024 inclus.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SARL ACHROMAT IMAGE qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la partie demanderesse qui a été contrainte d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits en justice.

Il leur sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Monsieur Robin PLANES, juge des référés, assisté de Madame LEUNG KUNE CHONG, greffière, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 12 décembre 2024, du bail daté du 13 novembre 2017, consenti par la SCI GMR31 à la SARL ACHROMAT IMAGE, portant des locaux à usage commercial situés [Adresse 5] (31270[Adresse 1] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la SARL ACHROMAT IMAGE et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS n’y avoir lieu à fixation d’une astreinte ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL ACHROMAT IMAGE à payer à la SCI GMR31 une somme provisionnelle de 55.816,29 euros (CINQUANTE CINQ MILLE HUIT CENT SEIZE EUROS ET VINGT NEUF CENTIMES) au titre des créances de loyers, de charges, de taxes, afférent au bail résilié, arrêté au 29 juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 comprise) ;

CONDAMNONS la SARL ACHROMAT IMAGE au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme de 6.780 euros (SIX MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT EUROS) au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la SCI GMR31 ;

CONDAMNONS la SARL ACHROMAT IMAGE à payer à la SCI GMR31 la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la SARL ACHROMAT IMAGE aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 14 août 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.