TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 21/00898 – N° Portalis DB2H-W-B7F-VTRC

Jugement du 30 janvier 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

M^e Martine DI PALMA de la SELARL DDW AVOCATS – 934

M^e Philippe PLANES – 303

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 30 janvier 2024 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 09 janvier 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 14 novembre 2023 devant :

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,

Marlène DOUIBI, Juge,

François LE CLEC’H, Juge,

Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

S.A.S. LE DINNER RESTAURANT

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON

Monsieur [I] [N]

né le 12 janvier 1987 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. LAYA

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Martine DI PALMA de la SELARL DDW AVOCATS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat en date du 1er juillet 2012, Madame [G] a pris à bail un local commercial sis [Adresse 2], appartenant à la SCI LAYA, aux fins d’exploitation d’un salon de coiffure dénommé DIAMANT’S HAIR.

Par acte du 16 mai 2018, Madame [G] a conclu avec Monsieur [N] un compromis de cession de droit au bail sous conditions suspensives de purge du droit de préemption de la commune et d’autorisation du bailleur pour la cession.

A cette fin Madame [G] a adressé à la ville de [Localité 7] une déclaration de cession, reçue le 14 mai 2018.

Par acte du 28 mai 2018, Monsieur [N] “création d’une société en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de [Localité 5]” a conclu avec la SCI LAYA un contrat de bail à effet au 1er juin 2018, sous condition suspensive de réalisation de la cession du fonds de commerce de Madame [G].

Monsieur [N] et la société LE DINNER RESTAURANT se sont portés cautions solidaires du preneur.

Monsieur [N] a pris possession du local le 1er juin 2018.

Le compromis de cession entre Madame [G] et Monsieur [N] n’a pas été réitéré.

La Ville de [Localité 5] a exercé son droit de préemption le 31 août 2018. Par courrier recommandé du 12 mars 2019, la Ville de [Localité 7] a informé Monsieur [N] de son intention de régulariser l’acte constatant le transfert de propriété.

Le 12 septembre 2019, la SCI LAYA a fait délivrer à Monsieur [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [N] a quitté les lieux le 15 juin 2020.

Par ordonnance en date du 20 juillet 2020, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Lyon a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a notamment condamné solidairement la société LE DINNER RESTAURANT et Monsieur [N] à verser à la SCI LAYA la somme provisionnelle de 7 746 € au titre des loyers et charges arrêtés au 11 juin 2020. Cette décision a été infirmée par arrêt de la Cour d’appel de Lyon en date du 8 septembre 2021.

La Ville de [Localité 7] a renoncé à son droit de préemption le 4 août 2020.

Suivant exploit d’huissier en date du 27 janvier 2021, la société LE DINNER RESTAURANT et Monsieur [I] [N] ont fait assigner la SCI LAYA devant le Tribunal judiciaire de Lyon en nullité ou résolution du bail, restitution des loyers et charges versés et indemnisation de leurs préjudices.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 09 janvier 2023, et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 14 novembre 2023. L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs conclusions n°2 notifiées le 12 mai 2022, la société LE DINNER RESTAURANT et Monsieur [I] [N] demandent au tribunal de :

vu les articles 1719, 1721 et 1725 du Code Civil,

— prononcer la nullité ou la résolution du bail commercial signé entre les parties le 28 mai 2018,

— ordonner à la SCI LAYA la restitution de l’intégralité de toutes sommes, loyers et charges payés par Monsieur [N] ou la société LE DINNER RESTAURANT,

— condamner la SCI LAYA à payer à Monsieur [N] ou à la société LE DINNER RESTAURANT une indemnité forfaitaire de 10 000 €, au titre des travaux engagés personnellement,

— débouter la SCI LAYA de toutes demandes contraires et plus amples,

— condamner la SCI LAYA à payer, à chacun des défendeurs, la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner la même aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de leur demande en nullité du bail, ils font valoir que la condition suspensive liée à la renonciation du droit de préemption par la Ville de [Localité 7] n’a pas été réalisée, ce qui rend nul ou caduc le bail commercial qui est la conséquence de la cession du droit au bail. Ils précisent que le bailleur a expressément reconnu cette nullité par courrier du 3 juin 2019 et estiment que la SCI LAYA ne peut revenir sur cette position sans contrevenir au principe de l’estoppel.

Ils ajoutent que n’ayant pas bénéficié de la jouissance des locaux conforme à leur destination contractuelle, ils ne sont pas redevables d’une indemnité d’occupation. Ils précisent en outre que les travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux à la nouvelle destination du bail, à savoir l’activité de restaurant, ont été refusés par l’assemblée générale des copropriétaires du mois d’avril 2019, de sorte que la SCI LAYA n’a pas délivré un local conforme à la destination du bail, ce qui entraîne sa résolution avec effet rétrocatif.

Ils sollicitent, outre la restitution des loyers versés, l’indemnisation des frais engagés pour la rénovation du local et son aménagement en restaurant. Ils précisent à cet égard que le bailleur avait bien donné son accord pour les travaux, et qu’il s’est abstenu d’informer Monsieur [N] de l’exercice du droit de préemption par la commune.

Ils contestent la force probante de l’attestation produite par la SCI LAYA, et estiment que cette dernière ne peut se prévaloir de sa propre turpitude pour reprocher l’exécution de travaux réalisés conformément aux termes du bail. Ils s’opposent pour les mêmes motifs à la demande reconventionnelle tendant la remise en état des lieux, soulignant en outre qu’il n’a pas été signé d’état des lieux d’entrée et que les devis produits correspondent à des travaux ayant pour but d’améliorer l’état du local.

Dans ses conclusions n°2 notifiées le 09 mars 2022, la SCI LAYA demande au tribunal de :

vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,

à titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au bénéfice de la SCI LAYA, comme l’avait fait le juge des référés,

— condamner solidairement la société DINNER RESTAURANT et Monsieur [N] à lui verser la somme de 12 833,62 euros au titre des loyers et charges au 15 juin 2020, loyers de juin inclus,

à titre subsidiaire, si la nullité du bail devait, pas extraordinaire être prononcée :

— condamner les requérants à lui régler la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux à savoir 12 833,62 euros au titre des loyers et charges au 15 juin 2020, loyers de juin inclus,

— condamner solidairement la société Monsieur [N] et la SAS LE DINNER RESTAURANT à lui payer la somme de 30 795,17 euros pour la remise en état du local,

reconventionnellement :

— condamner solidairement la société DINNER RESTAURANT et Monsieur [N] à lui verser le montant de la clause pénale prévue dans le bail commercial,

— condamner solidairement la société Monsieur [N] et la SAS LE DINNER RESTAURANT à lui payer la somme de 15 000 euros pour la remise en état des travaux,

— condamner solidairement Monsieur [N] et la SAS LE DINNER RESTAURANT à lui payer la somme de 10 000 euros pour procédure abusive,

en tout état de cause :

— rejeter l’intégralité des demandes de la société DINNER RESTAURANT et Monsieur [N],

— condamner solidairement le Preneur et la SAS LE DINNER RESTAURANT à payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement le Preneur et la SAS LE DINNER RESTAURANT aux entiers dépens.

Elle soutient que le preneur et les cautions sont redevables du paiement des loyers jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire, puis du paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au double du montant du loyer conformément aux stipulations du bail.

Elle conteste la nullité du bail, soutenant que Monsieur [N] a souhaité rentrer dans les lieux dès le 28 mai 2018, soit avant la purge du droit de préemption de la Ville, et qu’aucune des parties n’a souhaité se prévaloir de la condition suspensive de réalisation de la cession définitive du fonds de commerce prévue au bail. Elle ajoute qu’elle n’avait pas connaissance du non respect du délai de préemption entre la société DIAMANT’S HAIR et Monsieur [N] et a signé le bail en toute bonne foi.

Elle estime qu’en toute hypothèse, Monsieur [N] est redevable d’une indemnité d’occupation à hauteur du montant des loyers, et qu’il ne démontre pas la réalité des frais engagés pour exécuter des travaux. Elle souligne que les travaux sur parties communes n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale, ce dont le preneur avait connaissance, et que son accord était limité à des travaux intérieurs. Elle précise que les travaux ont été refusés par l’assemblée générale faute pour le preneur d’avoir fourni les justificatifs réclamés. Elle souligne que les locaux loués étaient adaptés à la destination du bail, et qu’à défaut Monsieur [N] n’aurait pas accepté de signer le bail.

Elle reproche au preneur d’avoir procédé à des démolitions dans le local qui empêchent sa remise en location.

Elle dénonce le caractère abusif de la procédure et invoque un préjudice moral à ce titre.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du bail commercial

En application de l’article 1304 du Code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un évènement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

En l’espèce Monsieur [N] a conclu le 16 mai 2018 avec Madame [G], titulaire d’un droit au bail sur le local litigieux, un compromis de cession de droit au bail sous les conditions suspensives suivantes :

— purge du droit de préemption de la commune au regard de la situation du local dans un périmètre de sauvegarde du commerce. Cette condition suspensive, à laquelle il était expressément stipulé que le cessionnaire ne pouvait renoncer, devait être levée au plus tard le 31 août 2018.

— autorisation expresse et écrite du bailleur de consentir à la cession et l’accepter, d’agréer le cessionnaire en qualité de nouveau locataire en lieu et place du cédant, et d’autoriser la modification de la destination initiale des lieux pour une activité de restauration rapide. Cette condition devait être levée au plus tard le 31 août 2018.

Le compromis soumettait en outre expressément la cession du droit au bail à l’accomplissement des conditions suspensives et à la régularisation de l’acte de cession devant intervenir au plus tard le 5 septembre 2018.

Par courrier du 7 mai 2018 remis à la société bailleresse le 23 mai 2018, Madame [G] a sollicité son accord à la cession. Cet accord a été donné par la SCI LAYA par courrier du 25 mai 2018, sous condition de la conclusion d’un nouveau bail pour l’activité de restauration du cessionnaire, et sous réserve du respect des formalités nécessaires à la cession.

Le 28 mai 2018, Monsieur [N] et la SCI LAYA ont conclu un bail commercial, qui s’analyse en réalité en un avenant au bail commercial encore en cours, pour l’exercice d’une activité de point de restauration, à effet au 1er juin 2018, le bail étant soumis “à la condition suspensive de réalisation de la cession définitive du fonds de commerce devant intervenir entre la société DIAMANT’S HAIR et Monsieur [N] [I]”, et prévoyant qu'“à défaut de réalisation de ladite cession, les présentes seront nulles et de nul effet entre les parties, chacun d’entre elles reprenant sa liberté sans avoir à verser d’indemnité à quelque titre que ce soit”.

Par ailleurs Madame [G] a adressé à la commune de [Localité 7] une déclaration préalable de cession de droit au bail reçue par la commune le 14 mai 2018. Il résulte du courrier de la ville adressé le 12 mai 2019 que celle-ci a sollicité des pièces complémentaires auprès de Madame [G] et de la SCI LAYA par courriers du 10 juillet 2018 et qu’en l’absence de réponse, elle a exercé son droit de préemption par courrier du 31 août 2018.

La régularisation de l’acte de cession du droit au bail n’est pas intervenue et ne le pouvait pas du fait de l’absence d’accomplissement d’une condition suspensive à laquelle le cessionnaire ne pouvait renoncer.

En conséquence la condition suspensive du bail conclu entre la SCI LAYA et Monsieur [N] ne s’est pas accomplie, entraînant sa caducité.

Le fait que la clause du contrat prévoyant cette condition suspensive vise la cession du fonds de commerce devant intervenir entre la société DIAMANT’S HAIR et Monsieur [N] [I] résulte d’une simple erreur de formulation sans conséquence juridique, dès lors qu’il résulte des échéanges entre les parties, et notamment du courrier de la SCI LAYA du 25 mai 2018, qu’elle avait bien conscience que le contrat projeté était une “cession de droit au bail sans fonds” de sa locataire Madame [G].

La SCI LAYA ne peut pas plus soutenir que les parties n’ont pas entendu se prévaloir de cette condition suspensive. D’une part elle a adressé le 3 juin 2009 à Monsieur [N], par l’intermédiaire de son conseil, un courrier indiquant que le bail était nul et non avenu. D’autre part le bail commercial liant Madame [G] à la SCI LAYA n’ayant pas pris fin au 28 mai 2018, cette dernière ne pouvait conclure avec un tiers un nouveau bail commercial portant sur les locaux qu’à la condition que le bénéfice du droit au bail ait préalablement été transmis à ce tiers.

En conséquence, il convient de constater la caducité du bail commercial conclu le 28 mai 2018 entre la SCI LAYA et Monsieur [I] [N].

Sur la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail étant caduc, cette demande est sans objet.

Sur les restitutions

En application de l’article 1187 alinéa 2 du Code civil, la caducité peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du Code civil.

Selon l’article 1352, la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution.

En application de l’article 1352-1, celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu’il ne soit de bonne foi et que celles-ci ne soient pas dues à sa faute.

L’article 1352-5 précise que pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution.

L’article 1352-9 dispose que les sûretés constituées pour le paiement de l’obligation sont reportées de plein droit sur l’obligation de restituer sans toutefois que la caution soit privée du bénéfice du terme.

Monsieur [N] a réglé un loyer de 492,26 € outre 40,93 € de charges au mois de juin 2018, puis un loyer de 505,01 € par mois, outre 40,93 € de charges, à compter du 1er juillet 2018. Il ne conteste pas avoir cessé les paiements en mai 2019. Sa créance de restitution des loyers et charges s’élève donc à 5 992,59 € (533,19 € + 10 mois x 545,94 €).

Monsieur [N] a profité de la jouissance des locaux jusqu’au 15 juin 2020, date de leur restitution. Il ne démontre pas que les locaux n’étaient pas conformes à leur destination contractuelle, dès lors qu’il reconnaît qu’il avait la charge des travaux d’aménagement en vue de l’exercice d’une activité de restauration, et que cette non conformité ne peut être déduite du seul refus de l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser a posteriori des travaux de pose d’une gaine d’extraction.

La valeur de cette jouissance ne peut être fixée au montant du loyer dès lors d’une part que ce montant tient compte de la propriété commerciale, d’autre part que Monsieur [N], informé le 12 mars 2019 par la commune de [Localité 7] de l’exercice de son droit de préemption, a dû suspendre les travaux en cours d’aménagement du local, éloignant toute perspective d’exploitation. L’indemnité de jouissance due par Monsieur [N] sera donc fixée à la somme de 330 € par mois, soit 8 085 € (24,5 mois x 330 €).

Après imputation des loyers versés, Monsieur [N] et la société LE DINNER RESTAURANT, en sa qualité de caution, seront condamnés solidairement à payer à la SCI LAYA la somme de 2 092,41 € à titre d’indemnité d’occupation.

Par ailleurs Monsieur [N] a réalisé des travaux dans le local qui ont consisté essentiellement, selon les photographies produites, en des démolitions de cloisons. Ces travaux ont été réalisés de bonne foi dans le but d’aménager le local pour une activité de restauration. La SCI LAYA reconnait en outre qu’elle avait donné son accord pour des travaux d’aménagement intérieurs. A l’inverse il ressort de courrier du 6 décembre 2018 qu’elle était informée, dès l’été 2018, de la volonté de la commune d’exercer son droit de préemption, et n’en a pas informé Monsieur [N]. En conséquence la société LAYA n’est pas fondée à solliciter l’indemnisation de la remise en état intérieure du local. Il sera observé à ce titre, au surplus, que l’état antérieur du local n’est pas établi et que les devis produits, qui portent notamment sur la réfection du carrelage, de la ventilation et de l’électricité, semblent excéder de simples travaux de remise en état antérieur.

En revanche il est constant que Monsieur [N] a fait installer une gaine de ventilation en façade, sans avoir sollicité l’accord préalable de la copropriété. Il ne démontre pas que le refus de l’assemblée générale d’autoriser a posteriori ces travaux est imputable à la SCI LAYA, celle-ci soutenant au contraire que ce refus était motivé par l’absence de communication par Monsieur [N] des qualifications et assurances des intervenants et des autorisations administratives requises. Les frais de dépose de cette gaine sont chiffrés à 7 020 € TTC, selon devis de la société ALCE. Monsieur [N] et la société LE DINNER RESTAURANT, en sa qualité de caution, seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

A l’inverse, Monsieur [N] sollicite une indemnisation forfaitaire des travaux qu’il a réalisés, sans justifier de la réalité de ses dépenses, ni qu’elles étaient nécessaires à la conservation du local ou qu’elles en ont augmenté la valeur. Ce chef de demande sera rejeté.

Sur la demande en paiement du montant de la clause pénale

Le bail étant caduc, cette demande en paiement fondée sur l’exécution d’une clause contractuelle ne peut prospérer.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les demandes de Monsieur [N] et de la société LE DINNER RESTAURANT étant partiellement fondées, leur action ne peut être qualifiée d’abusive.

La demande indemnitaire formée de ce chef sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SCI LAYA supportera les dépens de l’instance.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate la caducité du bail commercial conclu le 28 mai 2018 entre la SCI LAYA et Monsieur [I] [N],

Dit que la demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire est sans objet,

Condamne solidairement Monsieur [I] [N] et la société LE DINNER RESTAURANT à payer à la SCI LAYA la somme de 2 092,41 € à titre d’indemnité d’occupation,

Condamne solidairement Monsieur [I] [N] et la société LE DINNER RESTAURANT à payer à la SCI LAYA la somme de 7 020 € TTC au titre des frais de dépose de la gaine d’extraction,

Rejette le surplus des demandes formées par les parties,

Condamne la SCI LAYA aux dépens de l’instance,

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, Cécile WOESSNER, et le Greffier, Jessica BOSCO BUFFART.

LE GREFFIERLE PRESIDENT