Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 12 juin 2025, n° 25/00571

TJ Toulouse 12 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Acquisition des effets de la clause résolutoire
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, mais a ensuite jugé que la dette locative avait été soldée, rendant la demande de résiliation sans objet.
Rejeté
Non-paiement des loyers
La cour a jugé que la dette locative avait été soldée, rendant la demande d'expulsion sans objet.
Rejeté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a constaté que la clause résolutoire n'avait pas joué, rendant la demande d'indemnité d'occupation sans objet.
Rejeté
Loyers impayés
La cour a jugé que la locataire avait soldé sa dette, rendant la demande de paiement des loyers sans objet.
Rejeté
Démarches judiciaires
La cour a débouté le bailleur de sa demande, considérant que les circonstances ne justifiaient pas une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 12 juin 2025, n° 25/00571
Numéro(s) :	25/00571
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christine DUSANThibault FLOUR
Cabinet(s) :	DBA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00571 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZW3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Juin 2025

[W] [E]

[K] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Juin 2025

à SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 12 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [W] [E], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [K] [P], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Thibault FLOUR, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [E] a donné à bail à Madame [K] [P] un appartement à usage d’habitation au 1er étage (n°12) et un emplacement de parking aérien (N°8) situés [Adresse 11] à [Localité 15] par contrat signé électroniquement prenant effet au 20 juin 2023, moyennant un loyer mensuel de 500 € et 43 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [E] lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 novembre 2024 pour un montant en principal de 1.541,92 euros.

Monsieur [W] [E] a ensuite fait assigner Madame [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé le 31 janvier 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui a été consenti à Madame [K] [P] le 14 et 15 juin 2023 par Monsieur [W] [E] pour le local d’habitation situé [Adresse 10] à [Localité 15] et ce, en application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner sans délai son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 6] publique,

— condamner à payer à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 560,50 euros par mois,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

— dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [K] [P] à lui payer par provision la somme de 1.608,99 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 22 janvier 2025 mensualité du mois de janvier incluse, somme à parfaire au jour de l’audience ainsi que la somme de 765 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter de la présente assignation,

— condamner Madame [K] [P] aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 11 avril 2025, Monsieur [W] [E] a comparu, représenté par son conseil, et a indiqué que la dette était soldée.

Madame [K] [P], a comparu, représentée par son conseil.

A titre liminaire, elle a sollicité de déclarer irrecevable l’intégralité des demandes formulées par Monsieur [W] [E] en raison du défaut de notification préalable de l’assignation au représentant de l’Etat.

A titre principal, elle a demandé de constater que la dette locative était intégralement apurée et qu’elle était à jour du règlement de son loyer et charges courants repris avant la première audience. Elle a également demandé de lui accorder de manière rétroactive des délais de paiement pour la période courant entre le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 novembre 2024 et le dernier paiement apurant sa dette intervenue le 14 février 2025.

Elle a en conséquence demandé d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail durant les délais de grâce.

Elle a aussi demandé de constater qu’elle a respecté ces délais en s’acquittant intégralement des causes du commandement de payer et de la dette locative le 14 février 2025, d’ordonner que la clause résolutoire du bail d’habitation sis [Adresse 7] GARDEN , [Adresse 1], à [Localité 14] soit réputée n’avoir jamais joué et de constater la poursuite du contrat de bail d’habitation la liant à Monsieur [W] [E] pour l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 15].

En tout état de cause, elle a demandé de débouter Monsieur [W] [E] de ses demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de dire n’y avoir lieu à indemnité au titre des dispositions de l’article 700 de procédure civile si besoin de limiter l’indemnité due au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à chaque partie la charge des dépens qu’elles ont chacune exposées, étant précisé qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 5 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX le 22 novembre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail prenant effet au 20 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 novembre 2024 pour un montant en principal de 1.541,92 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 janvier 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [W] [E] sera débouté de sa demande en paiement, le décompte en date du 9 avril 2025 versé aux débats justifiant que Madame [K] [P] a soldé la dette locative, le loyer courant étant en outre payé.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant a été payé avant l’audience.

Madame [K] [P] ayant en outre apuré intégralement sa dette locative en effectuant deux virements de 804,50 euros le 17 février 2025 et de 804,49 euros le 19 février 2025 soldant définitivement la dette, il convient de lui accorder des délais de paiement à titre rétroactif jusqu’au 19 février 2025, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’à cette date et de dire qu’elle est réputée n’avoir jamais été acquise compte tenu du paiement dans les délais accordés de la dette locative.

Les demandes d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de séquestration des meubles sont donc devenues sans objet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [K] [P] supportera la charge des dépens.

Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [W] [E], Madame [K] [P] devra lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 20 juin 2023 conclu entre Monsieur [W] [E] d’une part et Madame [K] [P] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°12 – 1er étage) et un emplacement de parking aérien (N°8) situés [Adresse 8], sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

AUTORISONS Madame [K] [P] à s’acquitter de la dette locative au plus tard le 19 février 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

CONSTATONS que la dette locative a été soldée le 19 février 2025 ;

DISONS que la dette locative ayant été réglée dans les délais accordés, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS que les demandes d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de séquestration des meubles sont donc devenues sans objet ;

CONDAMNONS Madame [K] [P] à verser à Monsieur [W] [E] une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [K] [P] aux dépens ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente