Jugement du : 30 Janvier 2025

N° RG n° N° RG 23/00897 – N° Portalis DBZE-W-B7H-IZFO

Minute n° 25/00036

TRIBUNAL DE PROXIMITE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

[Localité 4]

JUGEMENT DU TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 4] A [Localité 6] – OPH DE [Localité 4] A [Localité 6]

RCS NANCY N° 275 400 042 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Monsieur [W] [Y] salarié dûment muni d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [B] [S]

né le 18 avril 1994, demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL,

Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 22 novembre 2024

Le président a mis l’affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Contradictoire et en premier ressort

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Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à

Copie simple délivrée à

le

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 31 octobre 2018, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4] À [Localité 6] (ci-après l’OPH DE [Localité 4] À [Localité 6]) a donné à bail à Monsieur [U] [B] [S] le logement n°928 situé immeuble [Adresse 3] à [Localité 4].

À la suite d’incidents de paiement du loyer et des charges, l’OPH DE [Localité 4] À [Localité 6] a, par acte de Commissaire de justice du 6 juin 2023, fait délivrer au locataire un commandement, visant la clause résolutoire insérée dans le bail, d’avoir à payer la somme de 1 238,06 euros, outre les frais du commandement pour un montant de 88,06 euros.

Par acte du 28 août 2023, l’OPH DE [Localité 4] À [Localité 6] a fait assigner le locataire devant la présente juridiction pour :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à son profit quant au bail consenti à Monsieur [U] [B] [S] et dire en conséquence que le locataire devra quitter les lieux avec tout occupant de son chef,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [U] [B] [S] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [U] [B] [S] au paiement des loyers dus et provisions sur charge à la date arrêtée selon décompte du 7 août 2023, soit la somme de 1 535,04 euros, outre les loyers échus entre l’assignation et la résiliation du bail,

— condamner Monsieur [U] [B] [S] à payer, à compter de la décision à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et provisions sur charges comprises jusqu’au départ définitif des lieux, par application de l’article 1382 du code civil augmentée des intérêts au taux légal,

— dire que cette indemnité d’occupation fasse l’objet d’une revalorisation à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur et à chaque fois que la législation l’autorisera,

— ordonner la production d’attestation d’assurance contre les risques locatifs de Monsieur [U] [B] [S] et à défaut de respecter ladite injonction, de résilier ledit bail,

— condamner Monsieur [U] [B] [S] à lui payer la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et le coût du commandement de payer visant la clause exécutoire,

— d’assortir la décision à intervenir à l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 novembre 2024 lors de laquelle l’OPH DE [Localité 4] À [Localité 6], valablement représenté par Monsieur [Y], salarié, a actualisé le montant réclamé à la somme de 1 248,01 euros et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, le paiement des loyers et des charges courants ayant repris depuis trois mois, avec un supplément de 30 euros.

Monsieur [U] [B] [S] était présent et a fait part de sa situation financière contrainte, étant bénéficiaire du RSA et père d’une petite fille pour laquelle il exerce un droit de visite. Il a sollicité des délais de paiement, proposant de régler 30 euros par mois en plus de son loyer courant pour s’acquitter de sa dette, souhaitant se maintenir dans son logement.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier réalisé dans le cadre de la procédure d’expulsion, Monsieur [B] [S] ayant répondu aux sollicitations des services sociaux et fait part des mêmes éléments que ceux soutenus lors de l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée à l’autorité préfectorale le 28 août 2023 soit au moins six semaines avant la date d’audience.

L’OPH DE [Localité 4] À [Localité 6] justifie également avoir signalé par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 14 février 2022 à la Caisse d’Allocations Familiales la situation d’impayé de leur locataire.

Il convient par conséquent de déclarer la demande recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, prévoit que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En application des articles 1728, 1741 du Code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative de l’OPH DE [Localité 4] À [Localité 6].

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit signé le 31 octobre 2018, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 6 juin 2023, l’OPH DE [Localité 4] À [Localité 6] a fait commandement à Monsieur [U] [B] [S] de payer la somme de 1 238,06 euros et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement rappelait les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989 et mentionnait la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été intégralement acquittée dans le délai de deux mois suivant cet acte.

En conséquence, le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire le 7 août 2023 à 24 h 00, conformément à l’article 642 du Code de procédure civile, le 6 août 2023 étant un dimanche.

Dès lors, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [U] [B] [S] d’évacuer sans délai le logement qu’il occupe sans droit ni titre, et, à défaut de libération volontaire, d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Il est rappelé qu’en application des articles L153-1 et L153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique ainsi qu’à l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

Monsieur [U] [B] [S] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 8 août 2023, il sera condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle à compter de cette date, correspondant au montant du loyer et des charges récupérables normalement dues, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du Code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement en question, à chaque fois que la législation l’autorisera.

Sur la demande en paiement des loyers impayés :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi précise que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que des incidents sont survenus dans le paiement du loyer et des charges.

Il est versé aux débats, outre le contrat de bail et le commandement de payer, un décompte édité le 18 novembre 2024 qui fait état d’un arriéré locatif de 1 248,01 euros comprenant les loyers et indemnités d’occupation, mois d’octobre 2024 inclus.

Le décompte présenté par l’OPH de [Localité 4] à [Localité 6] étant manifestement fondé, il convient de condamner Monsieur [U] [B] [S] à payer au demandeur la somme de 1 248 ,01 euros au titre des loyers, indemnités d’occupations et charges arrêtés au 18 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Et aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, le bailleur a consenti à l’octroi de délais de paiement sollicités par Monsieur [U] [B] [S], sous réserve de maintien du paiement des loyers et charges courants, ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire en cas de respect des délais.

Monsieur [U] [B] [S] a sollicité des délais de paiement, proposant de verser 30 euros chaque mois en plus de son loyer et de ses charges courants.

Ainsi, Monsieur [U] [B] [S] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités rappelées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Sur la demande de résiliation du bail en cas de non-production d’une attestation d’assurance :

Compte tenu des éléments qui précèdent, il y a lieu de dire que Monsieur [U] [B] [S] devra justifier auprès de son bailleur d’une attestation d’assurance en cours de validité couvrant les risques locatifs ordinaires jusqu’à libération des lieux.

En revanche, la demande de résiliation de bail en cas de non transmission de l’attestation d’assurance, qui demeure à ce stade purement hypothétique, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [B] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente procédure, en ce y compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation financière contrainte de Monsieur [U] [B] [S] justifient de ne pas faire droit à la demande formée par l’OPH DE [Localité 4] À [Localité 6] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 4] À [Localité 6] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 août 2023 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] [S] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 4] À [Localité 6], en deniers et quittances, la somme de 1 248,01 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtés au 18 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 inclus ;

AUTORISE Monsieur [U] [B] [S] à s’acquitter de cette somme, en plus de son loyer et de ses charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune au minimum, et une dernière mensualité devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,-la clause résolutoire reprendra ses effets, quinze jours après mise en demeure délivrée par le créancier et restée infructueuse,-il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de Monsieur [U] [B] [S] et de tous occupants des lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 4]., avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,-Monsieur [U] [B] [S] sera tenu au paiement en deniers ou quittance d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs,-cette indemnité d’occupation sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d’administration en application de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation pour l’immeuble dans lequel est situé le logement du défendeur, conformément aux clauses du bail et à chaque fois que la législation l’autorisera.

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que Monsieur [U] [B] [S] devra justifier auprès de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 4] À [Localité 6] d’une attestation d’assurance en cours de validité couvrant les risques locatifs ordinaires jusqu’à libération des lieux ;

DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ DE COMMUNES DU TERRITOIRE DE [Localité 4] À [Localité 6] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] [S] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 6 juin 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION