TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03163 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THK7

JUGEMENT

N° B

DU : 25 Juillet 2025

[V] [B] [C], ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 9]

[E] [K] [D], ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 9]

C/

[U] [L]

[M] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Juillet 2025

à M^e Camille PASCAL-LACROIX

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 25 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [V] [B] [C], ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 9], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Camille PASCAL-LACROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [E] [K] [D], ayant pour mandataire la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 9], demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN substituée par M^e Camille PASCAL-LACROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [U] [L], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

M. [M] [W], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [B] [C] et Madame [E] [K] [D], par l’intermédiaire de la SAS PG IMMO exerçant sous l’enseigne [Adresse 9], ont donné à bail par contrat signé électroniquement prenant effet au 08 août 2023 modifié par avenant du 22 août 2023 concernant le montant des charges, à Madame [U] [L] et à Monsieur [M] [W] une villa avec garage (porte V12, RDJ) située [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 928,89€ outre une provision pour charges de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [B] [C] et Madame [E] [K] [D] ont fait signifier à Madame [U] [L] et à Monsieur [M] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 décembre 2023 pour un montant en principal de 2606,41€, lequel est resté infructueux.

C’est dans ces conditions que Monsieur [V] [B] [C] et Madame [E] [K] [D], ont fait assigner par acte du 2 août 2024 Madame [U] [L] et Monsieur [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire le 14 février 2025 et qu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis cette date des locaux loués,

— d’ordonner en conséquence leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 3.381,64€, déduction éventuellement faite des provisions qui auraient pu être versées depuis le commandement de payer, ou augmentées des termes postérieurs restés également impayés, jusqu’à la date du jugement à intervenir, majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023, date du commandement de payer, en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— fixer à la somme de 2.000€ l’indemnité d’occupation due mensuellement et solidairement à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complet délaissement des lieux,

— condamner solidairement Madame [U] [L] et Monsieur [M] [W] à leur payer la somme de 1700€ à titre de dommages et intérêts,

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023 et les frais liés au recours préalable au mode de règlement des litiges.

Appelée à l’audience du 9 décembre 2024 et mise en délibéré initialement au 5 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 3 avril 2025, par mention au dossier, au motif de la comparution tardive de l’un des défendeurs, Madame [U] [L], justifiée par une erreur commise dans la rédaction de l’assignation vis-à-vis du lieu de l’audience, invitant les demandeurs à régulariser la situation par le biais d’une nouvelle assignation.

Monsieur [V] [B] [C] et Madame [E] [K] [D] ont en conséquence par acte du 19 février 2025 fait citer Madame [U] [L] et Monsieur [M] [W] pour l’audience du 3 avril 2025.

Après renvoi, à l’audience du 15 mai 2025, Monsieur [V] [B] [C] et Madame [E] [K] [D] ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur exploit introductif d’instance et actualisé le montant de leur créance à la somme de 8.032,90€ suivant décompte en date du 14 mai 2025 (mensualité de mai 2025 incluse).

Ils ont indiqué qu’un virement des locataires avait été effectué le 14 mai 2025 et fait part de leur accord aux fins de constatation de la clause résolutoire avec des délais de paiement de 12 mois maximum, avec déchéance du terme, pour le règlement de la dette locative.

Madame [U] [L] a comparu en personne et a indiqué son accord pour le règlement de mensualités de 669€ sur 12 mois, en plus du loyer courant, afin d’apurer la dette locative.

Elle a indiqué avoir eu des problèmes de santé qui l’avait empêchée de continuer à travailler.

Elle a également précisé être commerciale chez ORANGE avec un revenu mensuel de 2500€, que Monsieur [W] allait reprendre son travail d’ici l’été 2025 moyennant un revenu d’environ 2000€ par mois et avoir deux enfants à charge.

Assigné selon acte de commissaire de justice en date du 2 août 2024 puis cité à comparaître par acte du 19 février 2025 délivré à étude, Monsieur [M] [W] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 prorogé au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 5 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement à la CCAPEX du commandement de payer le 14 décembre 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [U] [L] et à Monsieur [M] [W] le 13 décembre 2023 pour un montant en principal de 2606,41€.

Ce commandement indiquait cependant un délai de deux mois, tel que prévu au contrat de bail, afin de régulariser leur situation.

Ce délai plus favorable aux locataires sera en conséquence retenu en l’espèce et il convient donc de vérifier si les causes du commandement ont été apurées dans le délai de deux mois.

Au vu du décompte produit aux débats, il apparaît que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 14 février 2024.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [V] [B] [C] et Madame [E] [K] [D] produisent un décompte en date du 14 mai 2025, mensualité de mai 2025 incluse, faisant apparaître une dette de 8032,90€.

Madame [U] [L] qui comparu en personne n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [M] [W], n’ayant pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 8032,90€ avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 décembre 2023 sur la somme de 2606,41 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

III -SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il est constant que les locataires ont repris le paiement du loyer et que le loyer courant (mois de mai 2025) a été réglé.

Les bailleurs ont indiqué leur accord pour des délais de paiement aux locataires dans la limite de 12 mois.

Madame [U] [L] et Monsieur [M] [W] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [U] [L] et Monsieur [M] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV- SUR LA DEMANDE DE DOMMAGE ET INTERETS DES BAILLEURS

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de l’article 1236-6 al 3 dudit code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Monsieur [V] [B] [C] et Madame [E] [K] [D] sollicite la somme de 1700€ à titre de dommages et intérêts pour la privation de revenus locatifs.

Pour autant, il n’est produit aucun élément permettant d’établir la mauvaise foi des locataires, ni l’existence d’un préjudice pour les bailleurs distinct de celui causé par le retard de paiement.

Monsieur [V] [B] [C] et Madame [E] [K] [D] seront en conséquence déboutés de leur demande à ce titre.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [U] [L] et Monsieur [M] [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches qu’ont dû accomplir Monsieur [V] [B] [C] et Madame [E] [K] [D] pour la défense de leurs intérêts, Madame [U] [L] et Monsieur [M] [W] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail signé électroniquement prenant effet au 08 août 2023 conclu entre Monsieur [V] [B] [C] et Madame [E] [K] [D] d’une part et Madame [U] [L] et Monsieur [M] [W] d’autre part relatif à une villa avec garage (porte V12, RDJ) située [Adresse 6] à [Localité 5] sont réunies à la date du 14 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [L] et Monsieur [M] [W] à verser à Monsieur [V] [B] [C] et Madame [E] [K] [D] la somme de 8032,90€, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 décembre 2023 sur la somme de 2606,41 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [U] [L] et Monsieur [M] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 669€ chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifieront :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [L] et Monsieur [M] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [V] [B] [C] et Madame [E] [K] [D] ;

* que Madame [U] [L] et Monsieur [M] [W] soient solidairement condamnés à verser, à Monsieur [V] [B] [C] et Madame [E] [K] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE Monsieur [V] [B] [C] et Madame [E] [K] [D] de leur demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [L] et Monsieur [M] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 décembre 2023, de son signalement à la CCAPEX de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [L] et Monsieur [M] [W] à payer à Monsieur [V] [B] [C] et Madame [E] [K] [D] la somme de 300€ en application de l’article 700 du code de procédure civile :

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE