TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00440

N° Portalis DBX4-W-B7I-TZDK

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

E.P.I.C. [Localité 12] METROPLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[F] [K]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à L’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et [F] POTHIN Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 12] METROPLE HABITAT, L’OPH de la Métropole Toulousaine, anciennement dénommé HABITAT [Localité 12], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par Mme [L] [B] (Chargée Judiciaire Contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [F] [K],

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 août 2022, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [F] [K] un appartement à usage d’habitation (n°A1-0104) situé [Adresse 6]) pour un loyer mensuel de 452,75 euros, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [F] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 4 juillet 2024 pour un montant de 639,39 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail, conformément à la clause résolutoire qui y est insérée ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de Madame [F] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— d’autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— et de la condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1.019,87 €, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, valablement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.080,03 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2025 comprise en précisant qu’aucun accord n’a été trouvé et que le paiement du loyer n’a pas repris depuis novembre 2023.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 16 décembre 2024, Madame [F] [K] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT justifie avoir préalablement avisé le 1er septembre 2023 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Madame [F] [K], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 août 2022 contient une clause résolutoire (article 9.1 La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 639,39 euros a été signifié le 4 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [F] [K] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 septembre 2024.

Madame [F] [K] est ainsi depuis occupante sans droit ni titre.

L’expulsion de Madame [F] [K] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Pour autant, aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Madame [F] [K] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 13 mai 2025 démontrant que Madame [F] [K] reste devoir la somme de 2.845,35 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des frais d’assurance ( 112,76 euros = (6,6 x9) + (6,67 x 8)) ainsi que des pénalités d’enquête biennale (121,92 euros = 7,62 x 16) non justifiés par une mise en demeure préalable.

Madame [F] [K], absente à la procédure, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.845,35 euros.

Madame [F] [K] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 5 septembre 2024 au 30 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [F] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT, Madame [F] [K] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2022 entre l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT et Madame [F] [K] concernant un appartement à usage d’habitation (n°A1-0104) situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 5 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [F] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS qu’à défaut pour Madame [F] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Madame [F] [K] à verser à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.845,35 euros (décompte arrêté au 13 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [F] [K] à payer à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [F] [K] à verser à l’EPIC [Localité 12] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [K] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,