TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/06831 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C463G

N° MINUTE : 1

Assignation du :

23 Avril 2024

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert:

[R] [Y][2]

[2]

[Adresse 3]

01 40 70 91 80

JUGEMENT

rendu le 07 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître [B] [L] de l’AARPI LMT AVOCATS, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R169

DEFENDERESSE

S.C.I. HAUSSMANN TRONCHET 13

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0891

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 10 Janvier 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 février 2016, la société SCI HAUSSMAN-TRONCHET 13 (ci-après la société HAUSSMANN-TRONCHET 13) a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société SAS SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE (ci-après la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE) des locaux sis à [Adresse 15], pour une durée de neuf ans du 1er août 2015 au 31 juillet 2024 et un loyer annuel de 175 000 euros hors taxes et charges.

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « Les biens présentement loués devront servir exclusivement à usage de commerce de détail de prêt à porter et de bonneterie pour homme, femmes et enfants, et activités accessoires. Ainsi que de commerce de péri-natalité, puériculture, meubles, jouets, cadeaux, chaussures, uniquement pour enfants. A l’exclusion de tous articles de maroquinerie, sise et exploité à [Localité 13] – [Adresse 5] ».

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 juillet 2023, la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE a sollicité de la société HAUSSMANN-TRONCHET 13 la révision triennale du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 133 000 euros hors taxes et hors charges à compter de sa demande.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 novembre 2023, la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE a notifié à la société HAUSSMANN-TRONCHET 13 un mémoire préalable en fixation du loyer révisé au 18 juillet 2023 à la somme de 133 000 euros, hors taxes et hors charges, par an.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 avril 2024, la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE a assigné la société HAUSSMANN-TRONCHET 13 à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 janvier 2025 à laquelle la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE et la société HAUSSMANN-TRONCHET 13 étaient représentées par leur avocat.

Aux termes de son assignation, la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer révisé au 18 juillet 2023 à la somme annuelle de 133 000 euros hors taxes et hors charges ;

— condamner la société HAUSSMANN-TRONCHET 13 à lui verser les loyers trop perçus depuis le 18 juillet 2023 ;

— condamner la société HAUSSMANN-TRONCHET 13 à lui verser les intérêts au taux légal sur les trop versés de loyer depuis la date de sa demande et à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil, lesdits intérêts étant capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d’un an avec intérêt au taux légal ;

— subsidiairement, ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R145-30 du code de commerce et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 133 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 18 juillet 2023, à charge pour la société HAUSSMANN-TRONCHET 13 d’assumer seule les frais de consignation ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la société HAUSMANN-TRONCHET 13 au paiement d’une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

Au visa des articles L.145-1 et suivants et R.145-1 et suivants du code de commerce, la NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE soutient, en se fondant sur un rapport d’expertise amiable établi par la société Martins & Associés le 11 avril 2023, experts, que le loyer révisé doit être déplafonné et fixé à la valeur locative aux motifs, en premier lieu, qu’il y a eu une modification matérielle des facteurs de locaux de commercialité dès lors qu’il y a une baisse d’attractivité du quartier des locaux loués en raison des attentats terroristes de novembre 2015 ; de la fermeture des locaux loués d’enseignes renommées comme l’épicerie Hédiard en 2015, l’épicerie Fauchon en 2020 et le café Pouchkine en 2022 ; des mouvements sociaux de 2018 et 2019 ; d’importants travaux de réaménagements de la [Adresse 16] à compter de 2019 ayant entraîné le passage à sens unique de la [Adresse 17], de l’épidémie de la Covid-19 et des restrictions sanitaires, dont deux périodes de confinement total de la population en 2020 et 2021; et enfin d’un taux de vacance important des locaux commerciaux à proximité des locaux. Elle considère que cette modification a entrainé une baisse de 33% de son chiffre d’affaires depuis 2015 et qu’il y a eu une variation de la valeur locative des locaux loués entre le 1er août 2015 et le 1er avril 2023 à hauteur de -14,19%, soit bien au-delà de la variation de plus de 10% de la valeur locative exigée par l’article L145-38 du code de commerce. Elle rapporte que l’expert évalue la valeur locative au 1er août 2015 à 155 000 euros et au 1er avril 2023 à 133 000 euros, la surface pondérée retenue étant de 96,30 m2 environ.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société HAUSSMANN-TRONCHET 13 demande au juge des loyers commerciaux :

déclarer tant irrecevable que mal fondée la société NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et l’en débouter,

à titre infiniment subsidiaire, si par impossible, le juge devait ordonner une expertise,

fixer le loyer provisionnel dû pendant la durée de l’instance au montant du loyer en cours, soit 199 656,32 euros par an,condamner la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE à lui payer la somme de 6000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au visa de l’article L.145-38 du code de commerce, la société HAUSSMANN-TRONCHET 13 soutient que les motifs invoqués par la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE au soutien de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité sont insuffisants dans la mesure où il s’agit d’événements conjoncturels et non matériels, ainsi que nationaux et à l’échelle de l’ensemble de la ville de [Localité 12] et non locaux. S’agissant de la vacance alléguée de locaux commerciaux à proximité des locaux loués, elle considère qu’il s’agit en réalité d’un renouvellement des commerces, plusieurs nouvelles enseignes à renommée nationale voire internationale s’étant installées à proximité des locaux loués. Elle ajoute que le classement du secteur Haussmann dont dépendent les locaux loués en zone touristique internationale permet à la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE d’ouvrir en soirée et le dimanche, ce qui a un impact positif sur son activité. En outre, elle indique que l’évolution du chiffre d’affaires de la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE n’est que la traduction d’une mauvaise santé globale du secteur du prêt-à-porter mais non la conséquence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité. Elle ajoute que la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE ne démontre pas le lien de causalité qui existerait entre une éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et la variation de plus de 10% de la valeur locative entre la date d’entrée dans les lieux et la date de demande de révision du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En outre, en application de l’article L. 145-37 du même code, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

En vertu de l’article R. 145-20, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Selon l’article L. 145-38, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Enfin, selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Il est acquis qu’en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice. En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire, soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail commercial conclu le 02 février 2016 pour une durée de neuf ans du 1er août 2015 au 31 juillet 2024 et c’est par acte de commissaire de justice signifié le 18 juillet 2023 que la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE a sollicité de la société HAUSSMANN-TRONCHET 13 la révision triennale du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 133 000 euros hors taxes et hors charges.

Par conséquent, il convient de rechercher s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative entre le 1er août 2015, date d’effet du bail, et le 18 juillet 2023, date de la demande de révision du loyer.

La société NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE invoque la fermeture de nombreux commerces et l’existence de nombreux locaux vacants à proximité des lieux loués sans rapporter la preuve que ces fermetures sont intervenues pendant la période considérée.

Il est néanmoins constant que durant la période considérée les mesures gouvernementales prises pour lutter contre l’épidémie de covid-19, telles que la fermeture des frontières, la fermeture des commerces non essentiels, l’instauration d’un couvre-feu et les restrictions des déplacements ont entraîné une diminution des mouvements de la population ainsi que de la fréquentation des sites touristiques. Il en est de même des manifestations du mouvement des gilets jaunes et des mouvements sociaux.

Or, les locaux loués sont situés dans un quartier central et commerçant de la ville ainsi qu’à la toute proximité de plusieurs zones touristiques importantes.

Il y a lieu dès lors de déterminer si ces évènements ont entraîné durant la période considérée une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et de déterminer l’incidence de cette éventuelle modification matérielle sur la valeur locative.

En l’état des pièces produites par les parties, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Si la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE verse aux débats un rapport d’expertise établi, à sa seule demande, par la société Martins & Associés, experts, le 11 avril 2023, il s’avère insuffisant pour déterminer le montant du loyer révisé dès lors qu’il n’est corroboré par aucun autre élément objectif. Par ailleurs, la société HAUSSMANN-TRONCHET 13 conteste les conclusions de l’expert ainsi que certains éléments pris en compte par ce dernier.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE qui sollicite la fixation judiciaire du loyer révisé.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder

Mme [R] [Y]

[Adresse 4]

01 40 70 91 80

[Courriel 10]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 14], [Adresse 5], et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— donner son avis sur une éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative qui serait intervenue entre le 1er août 2015 et le 18 juillet 2023 ;

— rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er août 2015, d’une part, et au 18 juillet 2023, d’autre part, au regard au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— déterminer le montant du loyer révisé au 18 juillet 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 13 mars 2026 ;

Fixe à la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SOCIETE NOUVELLE LA MAILLE SOUPLE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 16 mai 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 05 septembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [C] [T]

[Adresse 2]

01 47 03 13 13

[Courriel 11]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 12] le 07 Mars 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. FORESTIER