TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00335 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TYIN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Juin 2025

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A, représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[N] [S]

[L] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à M^e MONTEIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. 3F OCCITANIE, anciennement dénommée IMMOBILIERE MIDI-PYRENEES S.A, représentée par son président du Conseil d’Administration en exercice et domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [N] [S], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Mme [L] [P], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail à effet au 30 avril 2024, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] un logement à usage d’habitation et une place de stationnement sis [Adresse 7] à [Localité 8], pour un loyer mensuel total de 562,35 euros.

Le 25 septembre 2024, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] un commandement de payer les loyers et les charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice remis à étude du 6 décembre 2024, la SA 3F OCCITANIE a fait assigner Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

De la somme provisionnelle de 2 170,75 euros représentant les arriérés de charges et de loyers, somme à parfaire à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,D’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,Des dépens,De la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 29 avril 2025, la SA 3F OCCITANIE actualise ses demandes et sollicite de condamner Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 2830,59 euros, correspondant à la dette locative actualisée, mensualité de mars 2025 comprise. La SA 3F OCCITANIE fait part de son accord sur la demande de délais de paiement formulée par Madame [L] [P]. La SA 3F OCCITANIE sollicite par ailleurs la condamnation des défendeurs aux dépens ainsi qu’à la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [L] [P], comparante, reconnait le montant de la dette et sollicite la suspension de la clause résolutoire afin de se maintenir dans les lieux, ainsi que l’octroi de délais de paiement, par le versement de la somme de 100 euros par mois outre paiement du loyer courant.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle est en instance de divorce, qu’elle perçoit le Revenu de Solidarité Active (RSA) à hauteur de 1044 euros par mois ainsi que la somme de 167 euros de pension alimentaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail à effet au 30 avril 2024 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 2100,01 euros a été signifié le 25 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] n’ont réglé dans le délai de six semaines qu’une partie de la somme (107,20 euros). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 novembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 23 avril 2025 démontrant que Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] restent devoir la somme de 2830,59 euros, mensualité de mars 2025 comprise.

Madame [L] [P], seule comparante, reconnaît le principe et le montant de la dette. Monsieur [N] [S] ne s’est pas présenté à l’audience en dépit de sa convocation régulière et n’a donc pas contesté le principe et le montant de la dette.

Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] seront ainsi condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 2830,59 euros et ce solidairement en vertu de la clause figurant au contrat et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, compte tenu de l’accord du bailleur sur un plan d’apurement de la dette et des éléments exposés à l’audience relatifs à la situation personnelle et professionnelle de Madame [L] [P], cette dernière et Monsieur [N] [S] apparaissent en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier. Ils seront donc solidairement autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de la locataire acceptée par la SA 3F OCCITANIE, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] pourront alors être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 5] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et

R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 30 avril 2024 signé entre Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] d’une part, et la SA 3F OCCITANIE, d’autre part, concernant un logement à usage d’habitation et une place de stationnement sis [Adresse 7] à [Localité 8], sont réunies à la date du 7 novembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 2830,59 euros (décompte arrêté au 23 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés mensualité de mars 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 ;

AUTORISONS Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 100 euros chacune et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F OCCITANIE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] soient condamnés in solidum à verser à la SA 3F OCCITANIE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [P] et Monsieur [N] [S] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,