TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/03248

N° Portalis DBX4-W-B7I-TH23

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[J] [L]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à la SA PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

dont le siège social est sis “[Adresse 9]”

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Mme [M] [K] (Chargée de Contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [J] [L],

LOGEMENT N 2

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 avril 2021, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [J] [L] un appartement à usage d’habitation (n°2), situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel total de 417,14 euros et une provision sur charges mensuelle de 12,41 euros.

Le 06 mai 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [J] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— par provision, de la somme de 2.698,06 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus au 06 août 2024, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au loyer mensuel charges compris et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de l’assignation et celui de sa notification à la préfecture conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 août 2024.

A l’audience du 10 décembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 mai 2025, suite à demande de Mme [L] par courriel du même jour.

A l’audience du 13 mai 2025, la SA PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.536,78 euros, incluant la mensualité du mois d’avril 2025. Elle indique que la locataire a repris le paiement des loyers depuis le mois de janvier et qu’elle est favorable à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 98 euros par mois pendant 36 mois, outre la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise que le loyer mensuel est de 444,33 euros après déduction de l’aide personnalisée au logement et que Madame [J] [L] verse la somme de 500 euros. Elle ajoute que cette dernière bénéficie d’un accompagnement financier.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 12 août 2024 et avisé de la date de renvoi par courrier du greffe envoyé le 10 décembre 2024, Madame [J] [L] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 07 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20 avril 2021 contient une clause résolutoire (Article 4-7- Résiliation) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1.408,33 euros a été signifié le 06 mai 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [J] [L] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 juillet 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 13 mai 2025 démontrant que Madame [J] [L] reste devoir la somme de 3.085,97 euros, mensualité d’avril 2025 comprise, après soustraction des frais de procédure d’un montant total de 450,81 euros.

Madame [J] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.085,97 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024 sur la somme de 2.526,50 euros, soustraction faite des frais de procédure de 171,56 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant depuis le mois de janvier 2025 et du fait que la demanderesse sollicite l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la défenderesse, Madame [J] [L] sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 31 mensualités de 98 euros chacune et d’une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Par suite, conformément à la demande de la SA PROMOLOGIS, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et partant l’expulsion de Madame [J] [L]. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Madame [J] [L] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2021 entre la SA PROMOLOGIS et Madame [J] [L] concernant un appartement à usage d’habitation (n°2), situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 07 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 3.085,97 euros (décompte arrêté au 13 mai 2025, incluant une dernière facture d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024 sur la somme de 2.526,50 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [J] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 98 euros chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [J] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [J] [L] soit condamnée à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,