TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00379

N° Portalis DBX4-W-B7J-TYW4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 19 Mai 2025

[U] [P]

C/

[I] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Mai 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 19 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [U] [P]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [Z]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement prenant effet au 28 octobre 2023, Madame [U] [P] a donné par l’intermédiaire de FONCIA [Localité 9] à bail à Monsieur [I] [Z] un appartement à usage d’habitation (n°b14) situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour un loyer mensuel de 386 euros et une provision sur charges mensuelle de 34 euros.

Le 21 octobre 2024, Madame [U] [P] a fait signifier à Monsieur [I] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, Madame [U] [P] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au 22 décembre 2024,

— l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [I] [Z] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et d’un serrurier si besoin est,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 1.259,57 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers mensualité de décembre 2024 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, à compter de la résiliation du bail soit le 22 décembre 2024 jusqu’à la libération effective du logement, avec indexation tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

* d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [I] [Z].

A l’audience du 28 mars 2025, Madame [U] [P], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.263,72 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise, en précisant que seule la Caisse d’allocations familiales effectue des versements et que le locataire quant à lui, n’a pas repris le paiement des loyers.

Monsieur [I] [Z], comparant, reconnaît le montant de la dette locative en précisant qu’il a perdu son emploi en mars 2024 et ne perçoit donc pas de salaire. Il soutient qu’il a également eu des dettes avec la CAF. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de payer quand il aura retrouver un emploi. Ce dernier indique avoir déposé un dossier de surendettement la semaine d’avant et avoir fait une demande de logement social.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [U] [P] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail prenant effet au 28 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1.323,33 euros a été signifié le 21 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [I] [Z] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (1000€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [U] [P] produit un décompte du 25 mars 2025 démontrant que Monsieur [I] [Z] reste devoir la somme de 1.940,52 euros, mensualité de mars 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (249,24 euros = 146,98 + 102,26) ainsi que des frais d’assurance privilège (73,96 euros) non justifiés au dossier.

Monsieur [I] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.940,52 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [I] [Z] ne disposant pas de ressources financières, il ne paraît pas en capacité de régler sa dette locative en plus des échéances courantes de son loyer. Il n’a d’ailleurs pas repris le paiement de son loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement de Monsieur [I] [Z].

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et de reprise du versement intégral du loyer courant, la résiliation est intervenue le 3 décembre 2024 et Monsieur [I] [Z] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Monsieur [I] [Z] ainsi que de tous les occupants de son chef, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [I] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 3 décembre 2024 au 31 mars 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Toutefois, Madame [U] [P] sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [I] [Z], lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [U] [P], Monsieur [I] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet au 28 octobre 2023 entre Madame [U] [P] et Monsieur [I] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°b14) [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 3 décembre 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [Z] de sa demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [U] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [Z] à verser à Madame [U] [P] à titre provisionnel la somme de 1.940,52 euros (décompte arrêté au 25 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise) avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [Z] à payer à Madame [U] [P] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [Z] à verser à Madame [U] [P] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [U] [P] de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente,