TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/01117

N° Portalis DBX4-W-B7J-T7JD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 01 août 2025

[C] [B]

[R] [I] épouse [B]

C/

[J] [S]

[P] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e BUTIN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [B],

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Maître Agnès BUTIN, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [R] [I] épouse [B],

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Agnès BUTIN, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [J] [S],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

Comparante en personne

Monsieur [P] [S],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 juin 2024, Madame [R] [I] épouse [B] et Monsieur [C] [B] ont donné à bail à Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] un pavillon à usage d’habitation n°6 et une place de stationnement n°6 situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 742 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Le 07 janvier 2025, Madame [R] [I] épouse [B] et Monsieur [C] [B] ont fait signifier à Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 18 mars 2025, Madame [R] [I] épouse [B] et Monsieur [C] [B] ont ensuite fait assigner Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 18 février 2025, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3.331 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers jusqu’à mars 2025 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 mars 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, Madame [R] [I] épouse [B] et Monsieur [C] [B], représentés par Maître Agnès BUTIN, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 4.950,48 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise. Ils s’opposent aux délais de paiement, compte-tenu de la constitution de la dette quelques mois après l’entrée dans les lieux et de son importance.

Madame [J] [S], comparante en personne, sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Elle explique que la dette s’est constituée car son fils a eu un accident et a perdu son emploi. Elle ajoute qu’elle a dû faire face à une saisie sur son salaire et que ses ressources sont passées de 1.900 euros à 1.300 euros. Elle précise qu’elle doit bientôt bénéficier de fonds liés à une succession, à la suite d’un arrêt de la Cour d’appel. Subsidiairement, elle demande des délais pour quitter les lieux.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 18 mars 2025, Monsieur [P] [S] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 juin 2024 contient une clause résolutoire (article 4 – Clause résolutoire – Clause pénale) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2.479 euros a été signifié le 07 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] n’ont réglé dans le délai de six semaines qu’une partie de la somme, à hauteur de 752 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 février 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [R] [I] épouse [B] et Monsieur [C] [B] produisent un décompte du 05 mai 2025 démontrant que Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] restent devoir la somme de 4.950,48 euros, mensualité de mai 2025 comprise.

Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.950,48 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 07 janvier 2025 sur la somme de 2.479 euros, du 18 mars 2025 sur la somme de 3.331 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] ont des ressources restreintes, à hauteur de 1.300 euros actuellement. Or, compte-tenu de l’importance de la dette, ils devraient faire des versements mensuels de 137 euros minimum pour régler leur dette dans les délais, en plus de leur loyer de 802 euros, et ils n’apparaissent ainsi pas en capacité de régler leur dette locative en plus des échéances courantes de leur loyer. Ils n’ont d’ailleurs pas repris le paiement de leur loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délai de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L412-3 du Code susvisé dispose que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.»

Aux termes de l’article L412-4 du même Code, « la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, en l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 19 février 2025 et Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] sont depuis occupants sans droit ni titre. Il convient ainsi de leur ordonner de quitter les lieux.

Rien ne justifie de supprimer le délai légal de deux mois dont ils bénéficient pour quitter les lieux, les propriétaires du logement n’établissant pas leur mauvaise foi. Ce délai apparaît d’ailleurs nécessaire pour permettre aux locataires de se reloger.

S’agissant de l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux, Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] ne justifient d’aucune recherche d’hébergement dans le domaine privé, auprès des bailleurs sociaux ou de l’hébergement d’urgence et n’établissent pas leur impossibilité de se reloger dans des conditions normales. Ainsi, il convient de rejeter leur demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Il convient ainsi de prononcer leur expulsion, ainsi que de tous les occupants de leur chef, dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux.

Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] seront également condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 19 février 2025 au 31 mai 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [R] [I] épouse [B] et Monsieur [C] [B], mais également de la situation économique respective des parties, Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 juin 2024 entre Madame [R] [I] épouse [B] et Monsieur [C] [B] et Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] concernant un pavillon à usage d’habitation n°6 et une place de stationnement n°6 situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 19 février 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] à verser à Madame [R] [I] épouse [B] et Monsieur [C] [B] à titre provisionnel la somme de 4.950,48 euros (décompte arrêté au 05 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 07 janvier 2025 sur la somme de 2.479 euros, du 18 mars 2025 sur la somme de 3.331 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal de 2 mois pour quitter les lieux ;

REJETONS la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [R] [I] épouse [B] et Monsieur [C] [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] à payer à Madame [R] [I] épouse [B] et Monsieur [C] [B] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] à verser à Madame [R] [I] épouse [B] et Monsieur [C] [B] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [J] [S] et Monsieur [P] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,