MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 01 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/02584 – N° Portalis DBX4-W-B7H-R7UH

NAC : 57A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 01 Décembre 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 06 Octobre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.S. ABAULT IE, RCS [Localité 5] 440 346 518, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 472

DEFENDERESSES

S.C.I. 5 CINQ IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Xavier RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 175

S.A.R.L.U. ESOTERIX IMPORT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie ATTALI-TRAPP de la SELAS AMSA AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 142

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Par acte du 1er décembre 2021, la Sci 5 Cinq immobilier a confié un mandat de vente sans exclusivité à la Sas Abault immobilier d’entreprise (la Sas Abault IE), portant sur un bâtiment de stockage et bureaux de 7 427 m² environ, situé au [Adresse 4], lot n° 1 du lotissement dénommé « zone d’activités de l’Espèche 4 », à Fontenilles (31), pour un prix de 4 000 000 euros TTC net vendeur. L’acte prévoyait une rémunération du mandataire, à la charge de l’acquéreur, à hauteur d’un montant de 4 % HT du prix de vente, soit 4,8 % TTC de ce prix.

Les parties ont signé un second mandat le 28 avril 2022, baissant le prix de vente à une somme de 3 950 000 euros TTC.

Entre temps, le 29 mars 2022, la Sci 5 Cinq immobilier a consenti une promesse unilatérale de vente à la Sarlu Esoterix import, pour un prix de 3 950 000 euros. La promesse expirait le 30 juin 2022 et prévoyait que la Sarlu Esoterix import paierait à la Sas Abault IE une rémunération de 158 000 euros HT, au jour de la constatation authentique de la vente. Elle était par ailleurs conclue sous condition suspensive d’obtention, avant le 15 juin 2022, d’un ou plusieurs prêts, pour une somme maximale de 4 413 100 euros, remboursable sur 15 ans au taux maximal de 1,80 %.

Le 29 juin 2022, la Sci 5 Cinq immobilier et la Sarlu Esoterix import ont conclu un premier avenant, reportant :

— la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, au plus tard au 22 août 2022 et modifiant les caractéristiques financières des prêts devant être obtenus (taux d’intérêt maximal à 3 %),

— la durée d’expiration de la promesse au 15 septembre 2022.

Un second avenant a été signé le 13 septembre 2022, reportant la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention du financement (prêt ou crédit-bail) au 20 octobre 2022 et la date d’expiration de la promesse au 31 octobre 2022.

La signature de l’acte de vente n’est pas intervenue.

Un bail de courte durée a ensuite été conclu entre la Sci 5 Cinq immobilier et la Sarlu Esoterix import le 22 décembre 2022, jusqu’au 29 février 2024.

Ces parties sont convenues d’un second de courte durée le 15 mars 2024, à effet au 1er mars 2024 jusqu’au 28 février 2025.

Par courriers d’avocat du 15 mars 2023, constatant l’absence de signature de la vente et l’existence d’un projet protocole d’accord conclu entre le promettant et le bénéficiaire de la promesse, la Sas Abault IE a présenté à la Sarlu Esoterix import et à la Sci 5 Cinq immobilier une demande amiable d’indemnisation.

Par courrier d’avocat du 9 mai 2023, la Sarlu Esoterix import a demandé à la Sas Abault IE de signer le protocole d’accord transactionnel qui lui avait été proposé, afin de permettre la restitution par le notaire du dépôt de garantie de 79 500 euros qu’elle lui avait versé en qualité de séquestre.

Procédure

Par actes du 15 juin 2023, la Sas Abault IE a fait assigner la Sci 5 Cinq immobilier et la Sarlu Esoterix import devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir cette juridiction les condamner in solidum à lui payer une somme de 158 000 euros.

Par ordonnance du 12 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a, dans une instance opposant la Sarlu Esoterix import à la Sci 5 Cinq immobilier et la Selarl Duga notaires, ordonné à cette dernière de restituer à la Sarlu Esoterix import l’indemnité d’immobilisation de 79 000 euros TTC prévue par la promesse, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 6 octobre 2025 tenue à juge unique, est intervenue le 15 mai 2025.

Prétentions

Selon ses dernières conclusions du 12 mars 2025, la Sas Abault IE demande au tribunal de :

– condamner in solidum la Sci 5 Cinq immobilier et la Sarlu Esoterix import à lui payer une somme de 158 000 euros ;

– condamner in solidum la Sci 5 Cinq immobilier et la Sarlu Esoterix import aux dépens de l’instance, ainsi qu’à lui payer une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A cet effet, la Sas Abault IE soutient que sa mandante la Sci 5 Cinq immobilier a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard dès lors qu’elle a été privée de la réalisation de la vente par sa faute. Elle recherche la condamnation de la Sarlu Esoterix import au titre de sa responsabilité délictuelle.

La demanderesse rappelle qu’elle a présenté à la Sci 5 Cinq immobilier un acquéreur aux prix et conditions du mandat et que sa mandante ne pouvait traiter directement ou indirectement avec l’acheteur.

Elle développe que la Sci 5 Cinq immobilier et la Sarlu Esoterix import ont pourtant choisi de ne pas conclure la vente et mais un contrat de location.

Elle précise qu’elle ne demande pas le paiement de ses honoraires, mais celui d’une indemnité, puisque la vente n’a pas été conclue, fautivement, de sorte que les dispositions de la loi Hoguet ne sont pas applicables, mais, qu’en tout état de cause, la clause pénale est valable, car mentionnée en caractères apparents dans le mandat.

Elle souligne par ailleurs que :

– le terme « traiter », stipulé dans le mandat, n’interdisait pas uniquement la conclusion d’une vente entre le vendeur et l’acquéreur présenté par l’agence immobilière, sans quoi le mandat l’aurait précisé ;

– la Sarlu Esoterix import ne démontre pas qu’elle a déposé une demande de prêt conforme à celle prévue par la promesse unilatérale de vente, de sorte que la condition suspensive est réputée accomplie et que la promesse de vente devait être exécutée ; en outre, la Sarlu Esoterix import avait trouvé un financement par crédit-bail ;

– la Sarlu Esoterix import exploite toujours son activité dans les locaux détenus par la Sci 5 Cinq immobilier, malgré l’expiration du bail précaire au 29 février 2024 ;

– la Sarlu Esoterix import ne peut pas lui opposer la relativité des contrats, dès lors qu’elle recherche sa responsabilité délictuelle.

Elle précise enfin que l’ordonnance du juge des référés, rendue au cours d’une instance à laquelle elle n’était pas partie, qui a ordonné au notaire de restituer le dépôt de garantie, n’est pas assortie de l’autorité de la chose jugée, de sorte qu’elle ne contraint pas le tribunal.

Selon ses dernières conclusions du 17 septembre 2024, la Sci 5 Cinq immobilier demande au tribunal de :

– prononcer la nullité de la clause pénale dont se prévaut la Sas Abault IE ;

– en toutes hypothèses :

– débouter la Sas Abault IE de l’intégralité de ses demandes ;

– condamner la Sas Abault IE aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A cet effet, la Sci 5 Cinq immobilier soutient que la loi Hoguet ne permet pas la stipulation d’une clause prévoyant le paiement d’une somme d’argent à l’agent immobilier en dehors de la conclusion d’une vente et que, au cas présent, la promesse de vente conclue entre la Sci 5 Cinq immobilier et la Sarlu Esoterix import est caduque par la défaillance de la condition suspensive et qu’en tout état de cause, le bénéficiaire n’a pas levé l’option.

Elle ajoute que la clause pénale dont l’agent immobilier sollicite l’application, non stipulée en caractères très apparents, est nulle.

En toutes hypothèses, elle précise :

– qu’elle n’a pas refusé de conclure la vente mais que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a défailli de sorte que la promesse est devenue caduque ; qu’il appartenait à la Sarlu Esoterix import, seule, de déposer des demandes de prêts conformes aux stipulations de la promesse de vente, puis de lever l’option, ce dont elle déduit que la réalisation de la condition suspensive n’emporte pas forcément paiement de la rémunération de la Sas Abault IE ;

– que le terme « traiter » mentionné dans le mandat doit s’interpréter strictement comme portant sur la seule vente, ce qui signifie qu’il ne lui était pas interdit de proposer son bien à la location à la Sarlu Esoterix import.

Selon ses dernières conclusions du 19 mars 2025, la Sarlu Esoterix import demande au tribunal de :

– à titre principal :

– juger que l’ensemble des dispositions du contrat de mandat de vente non-exclusif lui est inopposable ;

– juger qu’elle n’a commis aucune faute délictuelle de nature à engager sa responsabilité vis-à-vis de la Sas Abault IE ;

– à titre subsidiaire :

– juger nulle et de nul effet la clause pénale présente dans le contrat de mandat de vente non-exclusif ;

– juger inapplicable la clause pénale présente dans le contrat de mandat de vente non-exclusif ;

– en tout état de cause :

– débouter la Sas Abault IE de l’intégralité de ses demandes dirigées contre elle ou lui faisant grief ;

– en conséquence :

– condamner la Sas Abault IE à lui payer une indemnité de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la Sas Abault IE aux entiers dépens.

A cette fin, la Sarlu Esoterix import invoque l’inopposabilité des stipulations du mandat de vente conclu entre la Sci 5 Cinq immobilier et la Sas Abault IE.

Elle développe en tout état de cause, que :

– l’opération de vente n’a pas été conclue, de sorte qu’aucune rémunération n’est due à l’agent immobilier, ce que rappelle d’ailleurs le juge des référés dans sa motivation ; quand bien même le prêt aurait été obtenu, elle conservait la possibilité de ne pas conclure la vente ;

– la clause pénale, qui prévoit qu’il suffit à la Sas Abault IE de présenter à la Sci 5 Cinq immobilier un acquéreur pour prétendre au paiement de sa rémunération, ne figurant pas en caractères très apparents dans le contrat, est nulle ;

– le mandat, contrat d’adhésion, qui met à la charge du mandant le paiement d’honoraires dans l’hypothèse où le mandant « traiterait » directement ou indirectement avec l’acheteur présenté par le mandataire, doit être interprété à l’aune de l’objet du contrat, c’est-à-dire la vente d’un bien.

Elle ajoute qu’elle n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard de la Sas Abault IE, alors que :

– elle a mis en œuvre toutes les diligences possibles afin d’obtenir un financement pour acquérir les biens appartenant à la Sci 5 Cinq immobilier, mais a fait face à un refus de la Banque populaire occitane et à une offre de crédit-bail du Crédit agricole leasing à un taux de 4,1 %, c’est-à-dire supérieur à celui prévu par la promesse de vente ;

– le contrat de bail que lui a proposé la Sci 5 Cinq immobilier n’entre pas dans le périmètre du mandat de vente ;

– elle avait en tout état de cause le choix de lever ou non l’option au terme de la promesse unilatérale de vente.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu’il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger', que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

1. Sur la demande en paiement d’une somme de 158 000 euros

* A l’égard de la Sci 5 Cinq immobilier

Selon l’article 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, (…) aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Il résulte de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Le défaut de tels caractères entraîne, non la nullité du mandat, mais la nullité de la clause.

Il incombe au juge d’apprécier le caractère très apparent ou non des mentions qui figurent dans le contrat. Il ne suffit pas que les titres soient en gras et en grands caractères mais il faut aussi que le contenu de la clause soit rédigé en caractères très apparents par rapport à l’ensemble des conditions générales du mandat.

L’article 1231-5 alinéa 1er du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

En l’espèce, une promesse unilatérale de vente du 29 mars 2022 a été signée entre la Sci 5 Cinq immobilier et la Sarlu Esoterix import, l’acquéreur ayant été présenté à la Sci 5 Cinq immobilier par la Sas Abault IE, au prix de 3 950 000 euros prévu par le second mandat du 28 avril 2022.

Cette promesse stipule dans son article ‘négociation’ que ‘ les parties reconnaissent que le prix a été négocié par [la Sas Abault IE] […], titulaire d’un mandat donné par le promettant sous le numéro 12773 non encore expiré, ainsi déclaré.

En conséquence, le bénéficiaire qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de [158 000 euros], hors taxe sur la valeur ajoutée.

Cette rémunération sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes.

Étant ici précisé que le montant de la négociation est en sus du prix indiqué ci-dessus'.

Toutefois, aucune vente n’a finalement été conclue entre la Sci 5 Cinq immobilier et la Sarlu Esoterix import, en dépit de la signature de deux avenants à la promesse, des 29 juin et 13 septembre 2022, reportant la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt et de l’expiration de la promesse, et augmentant à 3 % le taux d’intérêt maximal du prêt objet de la condition suspensive.

L’article « rémunération du mandataire » du mandat de vente conclu entre la Sas Abault IE et la Sci 5 Cinq immobilier le 1er décembre 2021 stipule que ‘en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué ou dirigé vers lui, le mandataire aura droit à une rémunération à la charge de l’acquéreur […]. La rémunération du mandataire sera exigible le jour où l’opération sera effectivement conclue et réitérée par acte authentique'.

Le mandat indique encore dans son article « conditions concernant le mandant », que ce dernier ‘ s’oblige à ratifier la vente, éventuellement assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt, avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat.

À défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire.

Le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint, concubin ou partenaire de PACS, ou encore sous forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la réalisation de celui-ci, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué.

À défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de cause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat'.

Le mandat prévoit donc :

– l’obligation pour la Sci 5 Cinq immobilier, mandante, de ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par la Sas Abault IE, aux prix, charges et conditions du mandat ;

– l’interdiction, pour la Sci 5 Cinq immobilier, de ‘ traiter directement […] avec un acheteur présenté à lui ' par la Sas Abault IE ;

– l’ensemble sous peine pour la mandante de devoir à la Sas Abault IE une indemnité forfaitaire d’un montant égal à celui de la rémunération TTC prévue par le mandat.

Ces obligation et interdiction s’analysent comme une clause pénale, dès lors que leur non-respect est sanctionné par le paiement d’une somme d’argent, qui correspond à une indemnité, dont le montant est fixé à l’avance.

Elles doivent donc respecter les dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 susmentionné, qui ne trouvent pas à s’appliquer qu’au seul cas dans lequel la vente a bien été conclue sans l’intermédiaire de l’agent entre des parties qu’il a présentées l’une à l’autre, mais aussi à la sanction par une clause pénale de tout engagement pris en signant le mandat.

Il incombe au juge d’apprécier le caractère très apparent ou non des mentions qui figurent dans le contrat. Il ne suffit pas que les stipulations soient en gras : il faut que le contenu de la clause soit rédigé en caractères très apparents par rapport à l’ensemble des conditions générales du mandat.

Or, les obligation et interdiction figurent sous le titre « conditions concernant le mandant », écrit en caractères gras et majuscules. Au sein de ce titre, elles sont mentionnées dans la même police, par ailleurs de même taille, que celle de l’ensemble du mandat, en caractères gras, comme d’autres stipulations, suivie et précédée d’un saut de ligne pour l’interdiction, suivie uniquement d’un saut de ligne pour l’obligation, et ce comme d’autres stipulations. Les sanctions sont, elles, en caractères gras, italiques, d’une police identique au reste du mandat, suivies et précédées d’un saut de ligne.

En conséquence, les obligation et interdiction ne sont pas mentionnées en caractères très apparents, puisque formulées dans une police identique et de même taille que celle du reste du contrat. Elles figurent certes en caractères gras et suivies et/ou précédées d’un saut de ligne, mais comme d’autres stipulations.

Quant à la sanction prévue en cas de manquement à ces engagements, elle figure au sein de deux paragraphes, précédés et suivis de sauts de lignes, comme d’autres stipulations, l’ensemble dans une police identique au reste du contrat et de même taille. Le simple fait qu’elle soit rédigée en gras et en italique alors qu’elle figure entre deux lignes rédigées en gras, dans un style en tous points identiques au reste du contrat, ne permet pas de satisfaire à l’exigence de caractères très apparents. Elle n’est notamment pas écrite en lettres capitales et ne figure pas dans un titre qui aurait été intitulé ‘clause pénale’ puisqu’elle est insérée dans un long paragraphe relatif aux obligations du mandant.

La clause pénale contenue dans les mandats du 1er décembre 2021 et du 28 avril 2022 doit donc être déclarée nulle et de nul effet.

A titre superfétatoire, c’est à juste titre que la Sci 5 Cinq Immobilier fait valoir que, conformément à l’article 1190 du code civil, le terme ‘traiter’ contenu dans le contrat proposé par l’agent immobilier à cette défenderesse et qui se trouve être un contrat d’adhésion, doit s’entendre strictement comme se référant à une opération de vente et non à la conclusion et au renouvellement d’un bail précaire dans l’attente de la vente du bien.

La Sas Abault IE sera donc déboutée de sa demande en paiement à l’encontre de la Sci 5 Cinq immobilier.

* A l’égard de la Sarlu Esoterix import

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sans préjudice de la stipulation d’une indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, laquelle est distincte d’un compromis ou promesse synallagmatique, est libre de ne pas lever l’option, sans commettre de faute et quelque soit sa motivation.

La Sarlu Esoterix import, selon les termes de la promesse unilatérale de vente du 29 mars 2022, était titulaire d’une option d’achat, restant libre d’acheter le bien appartenant à la Sci 5 Cinq immobilier, quand bien même la condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier aurait été accomplie, à la condition cependant de payer dans cette hypothèse à la Sci 5 Cinq immobilier une indemnité d’immobilisation d’un montant de 79 000 euros.

En tout état de cause, il est justifié que la Banque populaire occitane a refusé d’octroyer un prêt à la Sci Lux immo, au sein de laquelle est associée la Sarlu Esoterix import, d’un montant de 4 013 700 euros, sur une durée de 20 ans, c’est-à-dire pour un montant inférieur et sur une durée de remboursement supérieure à ceux prévus dans la promesse de vente, soit à des conditions moins favorables (pièce n° 6 de la Sarlu Esoterix import). La Sa Finamur a certes proposé la souscription d’un crédit-bail d’un montant de 4 404 000 euros, mais à un taux de 4,1 % (pièce n° 4), excédant celui de 3 % prévu par les avenants à la promesse.

C’est donc finalement l’absence de financement octroyé à la Sarlu Esoterix import qui est à l’origine de l’absence de vente du bien. Ce dernier n’a été proposé qu’à la location de la Sarlu Esoterix import, par des baux dérogatoires au statut des baux commerciaux qui n’excèdent pas 3 ans, le premier ayant été conclu le 22 décembre 2022 (pièces n° 1 et 2 de la Sci 5 Cinq immobilier et n° 2 de la Sarlu Esoterix import). Le fait que la Sarlu Esoterix import soit encore présente dans les lieux en mars 2025, tel que constaté par l’huissier de justice mandaté par la demanderesse, est à cet égard indifférent et ne démontre, en tout état de cause pas que la Sci 5 Cinq immobilier et la Sarlu Esoterix import auraient fait le choix de ne pas conclure la vente, animées d’une intention malicieuse à l’égard de l’agent immobilier et poursuivant le but de le priver de ses honoraires.

La demande indemnitaire de la Sas Abault IE n’est donc pas plus susceptible de prospérer à l’encontre de la Sarlu Esoterix import.

La demanderesse sera déboutée de sa prétention.

2. Sur les frais du procès

Partie perdante, la Sas Abault IE sera condamnée aux dépens.

Il n’apparaît pas équitable de laisser aux défenderesses la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer leur défense. En conséquence, la Sas Abault IE sera condamnée à verser à chacune la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa propre demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déclare nulle la clause pénale stipulée dans les mandats n° 12773 et 13302, conclus entre la Sci 5 Cinq immobilier et la Sas Abault immobilier d’entreprise les 1er décembre 2021 et 28 avril 2022 ;

Déboute la Sas Abault immobilier d’entreprise de sa demande de condamnation in solidum de la Sci 5 Cinq immobilier et de la Sarlu Esoterix import à lui payer une indemnité de 158 000 euros TTC au titre de ses honoraires ;

Condamne la Sas Abault immobilier d’entreprise aux dépens ;

Condamne la Sas Abault immobilier d’entreprise à payer à la Sci 5 Cinq immobilier une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sas Abault immobilier d’entreprise à payer à la Sarlu Esoterix import une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Sas Abault immobilier d’entreprise de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, La Présidente,