TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00248

N° Portalis DBX4-W-B7J-TXLB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 19 mai 2025

[O] [Z] [H]

C/

[P] [C]

[F] [K] [V] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e REMAURY

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le 19 mai 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 19 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [O] [Z] [H],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Maître Vincent REMAURY de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [P] [C],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [F] [K] [V] [U],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 mars 2024, Monsieur [O] [H] a donné à bail à Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de garage (n°3), situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 1.000 euros et une provision sur charges mensuelle de 90 euros.

Le 20 juin 2024, Monsieur [O] [H] a fait signifier à Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire. Monsieur [O] [H] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 juin 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, Monsieur [O] [H] a ensuite fait assigner Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la supression du délai de deux mois prévu par les articles L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation,

— d’ordonner à Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs, s’il y a lieu faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice, séquestrer les meubles du logement à leur frais et périls,

— assortir l’expulsion d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clefs,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 8.040 euros, somme à parfaire au jour de l’audience,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels jusqu’à la libération effective du logement, soit la somme de 1090€,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 janvier 2025.

A l’audience du 28 mars 2025, Monsieur [O] [H], représenté par Maître Florence REMAURY-[Localité 9], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 10.900€ euros pour les loyers mensualité de mars 2025 incluse, 2559,60€ pour les charges de copropriété et 1.500€ pour le non versement du dépôt de garantie.

Convoqués par actes de Commissaire de justice signifiés à l’étude le 13 janvier 2025, Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 mars 2024 contient une clause résolutoire (Article VIII. Clause Résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 4.770 euros a été signifié le 20 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Néanmoins, la somme de 1.500 euros au titre du dépôt de garantie ne doit pas être prise en compte pour l’acquisition de la clause résolutoire, dans la mesure où elle ne constitue pas une dette.

Aussi, il convient de vérifier si Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] se sont acquittés de la somme de 3.270 euros, correspondant aux loyers et charges impayés, dans le délai de deux mois.

Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 2.180 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2024 de sorte quet Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] sera donc ordonnée, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Le défaut de réponse des locataires aux lettres de mise en demeure, la production du bulletin de salaire du mois de mars 2024 de Monsieur [F] [U] d’un montant de 2.332,49 euros net payé, lequel est relativement ancien, et le défaut de paiement des loyers et charges par les locataires dès leur entrée dans les lieux ne suffisent pas à démontrer leur mauvaise foi. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques ni d’autoriser de faire constater et estimer les dégradations locatives.

Le demandeur ne justifie pas de la nécessité et de la proportionnalité de l’astreinte. Dès lors, il convient de constater qu’elle n’est pas justifiée et de rejeter cette demande.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

* sur les demandes au titres des loyers et des charges

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [O] [H] produit un décompte du mois de mars 2025 démontrant que Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] restent devoir la somme de 10.900 euros, mensualité de mars 2025 comprise, au titre des loyers et charges.

Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 10.900 euros.

Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 21 août 2024 au mois mars 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 1.090 euros.

* sur les demandes au titre des charges de copropriété et du dépôt de garantie

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code dans son premier alinéa, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

En l’espèce, les demandes faites par le bailleur au titre des charges de copropriété et du dépôt de garantie à l’audience n’apparaissent pas dans l’assignation délivrée aux défendeurs et il ne ressort pas des pièces que le bailleur a versé aux débats qu’il a adressé ces éléments aux défendeurs. En outre, Monsieur [O] [H] ne produit aucun élément venant étayer le montant de 2.559,60 euros sollicités pour les charges de copropriété. Les locataires, absents à l’audience de renvoi, n’ont pas pu s’exprimer sur ces éléments.

Il y a donc lieu de considérer que l’obligation pour laquelle le demandeur sollicite, à titre de provision, la condamnation des défendeurs au titre charges de copropriété et du dépôt de garantie, ne saurait être considérée comme non sérieusement contestable et qu’il n’y a donc lieu à référé sur cette question et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [O] [H], Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 2024 entre Monsieur [O] [H] et Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] concernant un appartement à usage d’habitation et un emplacement de garage (n°3), situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [H] de sa demande tendant à supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [O] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS Monsieur [O] [H] de sa demande tendant à assortir l’expulsion d’une astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, le sort des meubles étant régis par les articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] à verser à Monsieur [O] [H] à titre provisionnel la somme de 10.900 euros (décompte arrêté au mois de mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] à payer à Monsieur [O] [H] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 1.090 euros ;

DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] au titre des charges de copropriété et du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] à verser à Monsieur [O] [H] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [U] et Madame [P] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente,