TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 23/01630 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X632

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 DECEMBRE 2023

MINUTE N° 23/03818

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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 Octobre 2023 avons mis l’affaire en délibéré au 04 décembre 2023 et avons prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Monsieur [K] [C],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1026

Madame [P] [Y],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Samuel ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1026

ET :

La Société OS BAT,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2022, à effet au 1er février 2022, M. [C] et Mme [Y] ont consenti à la société OS BAT un bail professionnel portant sur un local situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte du 26 septembre 2023, M. [C] et Mme [Y] ont assigné en référé devant le président de ce tribunal la société OS BAT pour :

faire constater la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers ;obtenir l’expulsion de la société et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles de son choix ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toute somme qui pourra être due ;la voir condamner à leur payer à titre provisionnel :• une somme de 21.700 euros au titre des loyers et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal ;

• 2.170 euros au titre de la clause pénale ;

• une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 4.650 euros, charges comprises ;

que la société OS BAT soit condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 octobre 2023.

A l’audience, M [C] et Mme [Y] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et indiquent que le montant de la dette est en augmentation.

Régulièrement assignée, la société OS BAT n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 1224 du même code énonce que La résolution [du contrat] résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, le contrat de bail, s’agissant d’un bail professionnel, est régi par les dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 (modifiée par la loi du 4 août 2008), aucune stipulation du contrat ne prévoyant de déroger à ces dispositions pour soumettre le contrat de bail au statut des baux commerciaux, comme le permet l’article L145-2 du code de commerce.

Ce texte ne prévoyant pas les modalités de résiliation en cas d’impayés, celles-ci sont laissées à la libre volonté des parties ou, à défaut, des articles 1709 et suivants du code civil.

Le bail comporte une clause résolutoire qui stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire et comportant un décompte qui a été délivré le 23 juin 2023 pour le paiement de la somme en principal de 12.400 euros étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 24 juillet 2023. L’obligation de la société OS BAT de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société OS BAT causant un préjudice aux bailleurs, ceux-ci sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, ils sollicitent à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Ils demandent en outre le paiement d’une clause pénale. Ces sommes, par leur nature, peuvent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives. Tel apparaissant être le cas en l’espèce, les demandes formées à ce titre ne relèvent pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence. Il n’y aura dès lors pas lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et la partie défenderesse sera condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer conventionnel, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

M. [C] et Mme [Y] justifient, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte joint à l’assignation, lequel peut seul être retenu en l’absence de la défenderesse à l’audience, que la société OS BAT reste lui devoir une somme de 15.500 euros, échéance de juillet 2023 incluse, déduction faite de la somme restant due au titre de dépôt de garantie. En effet, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse également comme une clause pénale , susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La société OS BAT sera donc condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 15.500 euros, majoré des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Succombant, elle sera également condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [C] et Mme [Y] l’intégralité de leurs frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail professionnel liant les parties au 24 juillet 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société OS BAT et de tous occupants de son chef, du local situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société OS BAT au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société OS BAT à payer à M. [C] et Mme [Y] la somme provisionnelle de 15.500 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, taxes et charges, échéance de juillet 2023 incluse et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons la société OS BAT à payer à M. [C] et Mme [Y] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société OS BAT à supporter la charge des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 15 DECEMBRE 2023.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT