TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01190 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T75I

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 07 Août 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[V] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Août 2025

à Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 07 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Marie MARTIN-LINZAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [V] [J], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par deux contrats distincts conclus le 4 novembre 2021, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [V] [J] un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 565,47€ et 111,30€ de provisions sur charge.

Le 14 novembre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [V] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [V] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sous astreinte de 16€ par jour de retard, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1443,33€, représentant les arriérés de charges et de loyers au 21 janvier 2025, somme à parfaire à l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, indexable, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 1000€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 24 juin 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1443,33€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise. Elle indique être d’accord avec la suspension de la clause et les délais de paiement sollicités en défense à hauteur de 100€ par mois.

Madame [V] [J], comparante, reconnaît la dette et demande à rester dans les lieux et à bénéficier d’un échéancier à hauteur de 100€ par mois. Elle précise vivre seule avec ses deux filles de 5 et 8 ans et percevoir environ 1500€ de salaire dans le cadre de son CDI.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 4 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le contrat de location du parking du 4 novembre 2021 prévoit qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, ce bail étant conclu entre les mêmes parties que le contrat de bail d’habitation, à la même adresse et pour un effet à la même date, il doit être considéré comme l’accessoire du contrat principal de bail d’habitation de sorte qu’il en suit le régime. C’est donc le délai de deux mois qu’il conviendra d’appliquer pour la clause résolutoire.

Un commandement de payer visant les deux clauses des deux baux et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 1845,97 € a été signifié le 14 novembre 2024.

Madame [V] [J] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (1352,86€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement de la somme totale visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 15 janvier 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte du 16 juin 2025 démontrant que Madame [V] [J] reste devoir la somme de 1443,33€, mensualité de mai 2025 comprise.

Madame [V] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnait à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1443,33€.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, de ses ressources stables, des versements supplémentaires déjà réalisés pour apurer la dette et des propositions d’apurement de la dette faites par Madame [V] [J] et acceptées par son bailleur, elle apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de Madame [V] [J] à laquelle ne s’oppose pas le bailleur et cette dernière ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [V] [J] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [V] [J] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Madame [V] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu conclu le 4 novembre 2021 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [V] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Madame [V] [J] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 1443,33€ (décompte arrêté au 16 juin 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise) ;

AUTORISONS Madame [V] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 100 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts sauf meilleur accord du bailleur ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [V] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse, deux mois après la signification d’un commandaaaaement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [V] [J] soit condamnée à verser à la la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [V] [J] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La Vice-Présidente