REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 22/03674 – N° Portalis DB3E-W-B7G-LS62

En date du : 23 mars 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du vingt trois mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 janvier 2026 devant Alexandra VILLEGAS, statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 mars 2026.

Signé par Alexandra VILLEGAS, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT LA FOL DU VAR, dont le siège social est sis, [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Julie ARTERO, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

S.C.I. LIBERAL IMMO, dont le siège social est sis, [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Grégory NAILLOT, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Julie ARTERO – 0240

M^e Grégory NAILLOT – 1002

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte du 15 mars 2019, l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR a acquis de la SCI LIBERAL IMMO un ensemble immobilier sis, [Adresse 3] à Toulon pour un prix de 400.000 €.

Se plaignant de dysfonctionnement du système climatisation, l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR a fait établir le 1er octobre 2019, un procès-verbal de constat par Maître, [F], commissaire de justice.

Suivant exploit du 18 février 2020, l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR a fait assigner la SCI LIBERAL IMMO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 21 août 2020, le président du tribunal judiciaire de Toulon a ordonné une expertise confiée à Monsieur, [H].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 20 décembre 2021.

Suivant exploit du 16 juin 2022, l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR a fait assigner la SCI LIBERAL IMMO devant le tribunal judiciaire de Toulon.

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 septembre 2024, l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, de :

A titre principal,

— dire et juger que le bien immobilier sis, [Adresse 3] à, [Localité 1] le 15 mars 2019 est affecté d’un vice caché,

En conséquence,

— condamner la SCI LIBERAL IMMO à lui restituer une partie du prix de vente, à hauteur de 150.000 € et la condamner au paiement de cette somme,

A titre subsidiaire,

— dire et juger que la SCI LIBERAL IMMO a manqué à son obligation de délivrance à son égard dans le cadre de la vente du bien immobilier sis, [Adresse 3] à Toulon en date du 15 mars 2019,

En conséquence,

— condamner la SCI LIBERAL IMMO à lui restituer une partie du prix de vente, à hauteur de 150.000 € et la condamner au paiement de cette somme,

En toute hypothèse,

— débouter la SCI LIBERAL IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— condamner la SCI LIBERAL IMMO à une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance intégrant les frais d’expertise judiciaire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 18 septembre 2023, l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, de :

— juger que le bien immobilier, objet de la vente conclue n’est pas affectée d’un vice caché,

— juger que toutes informations susceptibles d’éclairer l’acquéreur ont été fournies par le vendeur,

— juger que les compétences techniques dont disposait l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR lui permettaient de connaître la réalité et de l’état de l’installation chauffage/climatisation du bien vendu,

En conséquence,

— débouter l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR de son action estimatoire et de ses demandes en restitution d’une partie du prix comme irrecevable et mal fondée,

Subsidiairement,

— juger qu’elle n’avait pas connaissance du non-fonctionnement du système en place,

— juger que la clause de non responsabilité de garantie insérée à l’acte de vente doit recevoir application,

En conséquence,

— débouter l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens ence compris les frais d’expertise.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Par ordonnance du 7 janvier 2025, la clôture a été fixée au 26 décembre 2025.

L’affaire appelée à l’audience du 26 janvier 2026 a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre préliminaire, il convient de préciser que les demandes visant à « constater», « dire » ou « dire et juger », tout comme les demandes de « donner acte », ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande principale en paiement

Sur l’existence d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil

L’article 1641 du code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1643 que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Le demandeur doit cependant justifier que la chose vendue est atteinte :

— d’un vice qui empêche ou diminue l’usage de la chose, ou la rend impropre à l’usage auquel elle était destinée,

— d’un vice caché, inhérent à la chose elle-même,

— d’un vice antérieur à la vente.

En l’espèce, il est constant que suivant acte du 15 mars 2019, l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR a acquis de la SCI LIBERAL IMMO un ensemble immobilier consistant en des locaux à usage professionnel (hall d’entrée, 9 bureaux, 2 salles de formation/réunion, local informatique, local archives, 2 water-closets, dégagements, rangements, mezzanine) sur une surface de 348,55 m².

Sur la gravité du vice

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire déposé le 20 décembre 2021 que l’installation de chauffage et de climatisation des locaux litigieux est constituée de deux systèmes distincts :

— deux pompes à chaleur eau/eau raccordées à des ventilo-convecteurs, dont le fonctionnement en rafraîchissement dépendait d’une tour de refroidissement centrale située en toiture et le chauffage était assuré par les résistances électriques de chaque ventilo-convecteur ;

— deux unités split système ajoutées ultérieurement dans certains locaux, ne fonctionnant qu’en mode rafraîchissement.

L’expert conclut que les deux splits fonctionnent correctement mais ne permettent aucun chauffage dans les locaux dans lesquels ils sont installés et que les deux pompes à chaleur ne peuvent plus fonctionner, la tour de refroidissement ayant été arrêtée définitivement sur décision de l’assemblée générale du 22 juillet 2016.

Surtout, lors de l’accédit technique, il a été constaté que sur les 18 ventilo-convecteurs censés assurer le chauffage, un seul appareil fonctionnait, de sorte que les locaux ne sont pas chauffés.

Ainsi, au moment de l’acquisition, la fonction de rafraîchissement n’existait plus sur les ventilo-convecteurs et le chauffage était, pour l’essentiel, hors service.

Or, s’agissant de locaux à usage de bureaux, l’existence d’un chauffage fonctionnel et d’un dispositif de rafraîssement opérationnel constitue un élément essentiel de confort, de salubrité et d’exploitation normale. Dès lors, ces dysfonctionnements rendent les lieux impropres à l’usage auxquels ils sont destinés.

Sur le caractère caché du vice

La SCI LIBERAL IMMO soutient que l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR a visité les locaux et aurait ainsi pu constater l’état des installations. Toutefois, il ressort du procès-verbal de constat du 1er octobre 2019 et des constatations techniques de l’expert, que le dysfonctionnement provient de causes techniques non visibles lors d’une simple visite, notamment l’inopérance globale des ventilo-convecteurs ainsi que l’arrêt du système central.

L’expert relève en particulier qu’aucun essai de chauffage ne semble avoir été effectué avant la vente, alors qu’un tel essai aurait permis de détecter l’absence de chauffage et qu’aucune maintenance du système ou bilan énergétique obligatoire n’a été réalisé entre 2015 et 2019, ce qui aurait permis d’alerter sur l’état réel de fonctionnement.

Ainsi, l’absence de chauffage et de climatisation réellement opérationnels ne constituait pas un défaut apparent pour un acquéreur non professionnel, lequel ne peut être tenu de procéder à des essais techniques approfondis ou à des vérifications de maintenance.

En outre, il ressort des conclusions de l’expert que plusieurs documents ont été remis à l’acquéreur et étaient susceptibles de prêter à confusion et notamment une fiche technique de l’agence immobilière indiquant que les locaux étaient climatisés et un DPE de janvier 2015 mentionnant un système de chauffage par pompe à chaleur et l’absence de système de refroidissement. L’expert précise que ce DPE ne correspond pas aux installations réelles dès lors que le chauffage n’était pas assuré par pompe à chaleur et que les locaux étaient rafraîchis par les pompes à chaleur via la tour de refroidissement.

Ainsi, loin de constituer une information claire, les documents remis à l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR présentaient des incohérences, de nature à empêcher l’acquéreur de comprendre que les installations ne permettaient plus ni chauffage normal, ni rafraîchissement.

S’il est établi que l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR disposait des procès-verbaux des assemblées générales et notamment de celui du 22 juillet 2016 aux termes duquel la copropriété a décidé de l’arrêt définitif de la tour de refroidissement collective, tout en autorisant les copropriétaires à effectuer les travaux nécessaires afin d’adapter leurs installations, il n’en demeure pas mois que cette seule connaissance ne permettait pas à l’acquéreur d’en déduire que le lot était dépourvu, au jour de la vente, d’un système individuel fonctionnel de chauffage et de rafraîchissement. En effet, l’autorisation donnée par l’assemblée générale d’effectuer des travaux impliquait au contraire que le vendeur pouvait avoir procédé, depuis 2016, aux adaptations requises afin d’assurer le chauffage et le refroidissement dans ses locaux.

Dès lors, même informé de l’arrêt de la tour de refroidissement, l’acquéreur ne pouvait raisonnablement anticiper que le vendeur n’avait pas réalisé les travaux nécessaires, ni que les installations existantes étaient, en pratique, inopérantes, comme l’a établi l’expertise.

Il s’ensuit que l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR n’a pas été alertée, avant la vente, de l’absence réelle de chauffage fonctionnel et de rafraîchissement opérationnel et que la communication du procès-verbal du 22 juillet 2016 ne saurait être regardé comme une information suffisante sur le vice litigieux, ni comme de nature à retirer au défaut son caractère caché.

Sur l’antériorité du vice

Enfin, il résulte des conclusions de l’expert que :

— la tour de refroidissement centrale, indispensable au fonctionnement en rafraîchissement des pompes à chaleur a été arrêtée ddéfinitivement par la décision de l’assemblée générale du 22 juillet 2016,

— à la date de la vente, la fonction rafraîchissement n’existait donc déjà plus sur les ventilo-convecteurs,

— à cette même date, le chauffage était, dans sa quasi-totalité, hors service, l’expert indiquant qu’il est probable qu’un seul local était chauffé sur les 18 locaux équipés.

Dès lors, il est établi que le vice affectait les locaux antérieurement à la vente.

Ainsi, le dysfonctionnement du sysème de chauffage et de refroidissement est bien constitutif d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil.

Sur l’application de la clause d’exonération des vices cachés

L’acte de vente du 15 mars 2019 est assorti d’une clause de non garantie des vices apparents ou cachés.. L’acte mentionne également que cette exonération de garantie ne s’applique pas aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.

La SCI LIBERAL IMMO, propriétaire des lots depuis plusieurs années, ne pouvait ignorer que l’arrêt définitif de la tour rendait inopérant le fonctionnement en rafraîchissement des pompes à chaleur équipant les locaux, sauf à avoir fait procéder, conformément à l’autorisation donnée par l’assemblée générale, aux travaux nécessaires afin d’installer un dispositif individuel adapté.

Il ressort précisément du rapport d’expertise qu’aucune solution technique pérenne n’avait été mise en place dans les locaux pour pallier l’arrêt définitif du système collectif et qu’aucune maintenant du système, ni bilan énergétique, n’a été réalisé entre la récupération des locaux en 2015 et la vente en 2019.

Dans ces conditions, la SCI LIBERAL IMMO ne peut utilement soutenir qu’elle n’aurait pas eu connaissance des défauts affectant les installations.

Dès lors, il y a lieu d’écarter la clause d’exclusion de garanties des vices cachées stipulées à l’acte de vente et de dire que la SCI LIBERAL IMMO sera tenue à l’égard de l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR de la garantie prévue par l’article 1641 du code civil.

Sur la restitution d’une partie du prix

Aux termes de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose est de se faire restituer le prix, ou de garder la chose de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par expert.

L’article 1645du code civile dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il sera tenu outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur.

L’article 1646 du code civile dispose que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la restitution par la SCI LIBERAL IMMO d’une partie du prix de vente à hauteur de 150.000 €, correspondant aux travaux d’installation de systèmes de chauffage et de climatisation, aux frais d’acquisition de chauffages mobiles et au préjudice de jouissance.

Il convient de rappeler que la réduction du prix prévue à l’article 1644 du code civil a pour objet de compenser la perte de valeur du bien résultant du vice, telle qu’elle existait au jour de la vente, et s’apprécie notamment au regard du coût des travaux nécessaires pour supprimer le vice ou de la dépréciation objective de l’immeuble.

Il s’ensuit que la restitution partielle du prix ne peut inclure, en tant que telle, des postes relevant d’un préjudice distinct de la seule perte de valeur du bien.

L’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR produit une facture de la société AUGER CHAUFFAGE CLIMATISATION PLOMBERIE du 31 août 2021 d’un montant de 68.322,62 € TTC pour des travaux relatifs à l’installation de systèmes de chauffage et de climatisation.

Toutefois, ne relèvent pas de la réduction du prix, mais d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, les frais d’acquisition de chauffages mobiles ainsi que le préjudice de jouissance. Ces postes ne peuvent être indemnisés le cas échéant, que dans le cadre des articles 1645 ou 1646 du code civil. Or, l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR ne formule pas de demande de dommages et intérêts au titre de ces postes mais sollicite uniquement une restitution partielle du prix.

Il convient dès lors d’évaluer la perte de valeur du bien au regard des travaux destinés à remédier au vice soit la somme de 68.322,62 €.

En conséquence, la SCI LIBERAL IMMO sera condamnée à payer à l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR la somme de 68.322,62 € au titre de la restitution partielle du prix.

Sur les demandes accessoires

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

La SCI LIBERAL IMMO sera condamnée à payer à l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

En l’espèce, succombant, la SCI LIBERAL IMMO sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LIBERAL IMMO à payer à l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR la somme de 68.322,62 € au titre de la restitution partielle du prix,

CONDAMNE la SCI LIBERAL IMMO à payer à l’ASSOCIATION LA LIGUE DE L’ENSEIGNEMENT FOL DU VAR la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE la SCI LIBERAL IMMO aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE