TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02053 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UGKX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Août 2025

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siége es-qualité

C/

[R] [P] [B] épouse [Y] [B], décédée

[F] [Y] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Août 2025

à Me [Localité 8]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 12 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ines DESROCHES, juge placée, déléguée en qualité de juge des contentieux et de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Toulouse en date du 21 mars 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 08 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siége es-qualité, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [R] [P] [B] épouse [Y] [B], demeurant [Adresse 7]

décédée le 14 décembre 2020

M. [F] [Y] [B], demeurant [Adresse 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-31555-2025-10835 du 12/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

représenté par M^e Fatiha AFKIR, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24/04/2019, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE donné à bail à Madame [Y] [B] [R] et Monsieur [Y] [B] [F] l’appartement 31 sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 299,66 euros et 55,73 euros de provisions sur charges.

Le 27/11/2024, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE a fait signifier à Madame [Y] [B] [R] et Monsieur [Y] [B] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28/11/2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14/05/2025, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE ensuite fait assigner Madame [Y] [B] [R] et Monsieur [Y] [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 692,47 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, d’un montant de 397.37 euros, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15/05/2025.

A l’audience du 08/07/2025, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE, représenté par la SCP d’avocats CANTIER et associés, maintient les demandes de l’assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 415.16 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juin 2025 comprise. L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE est également favorable à l’octroi de délai de paiement à hauteur de 40 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Le demandeur sollicite un désistement d’instance contre Madame [P] [B] épouse [Y] [B] [R], qui est décédée.

Monsieur [Y] [B] [F] est représenté par Maître [Z] [G], substitué par Maître COUSTAL-CROOK, et reconnait le montant de la dette locative. Monsieur [Y] [B] [F] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 40 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il demande le rejet, ou une réduction du montant de la somme réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12/08/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE DESISTEMENT D’INSTANCE

Il y a lieu de constater le désistement d’instance de l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE de ses demandes concernant Madame [P] [O] épouse [Y] [B] [R], décédée le 12 décembre 2020.

II. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15/05/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28/11/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14/05/2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24/04/2019 contient une clause résolutoire « la résiliation par le bailleur – locataire en situation d’impayés » qui dispose qu’ « en cas de non paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelés, d’un montant au moins équivalent à 2 fois le montant mensuel net du loyer hors charges et déduction faite de l’APL, le bail pourra être résilié de plein droit par l’Office, 2 mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 334.81 euros a été signifié le 27/11/2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [Y] [B] [F] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28/01/2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE produit un décompte du 07/07/2025 démontrant que Monsieur [Y] [B] [F] reste devoir la somme de 415.16 euros, mensualité de juin 2025 comprise.

[Y] [B] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 415.16 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le locataire a effectué un virement de 160 euros le 7 juillet 2025 en paiement de l’échéance de juin 2025 d’un montant net de 112,69 euros.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, des propositions de règlements formulées par les parties, Monsieur [Y] [B] [F] sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 10 mensualités de 40 euros chacune et d’une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande des parties, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [Y] [B] [F] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Y] [B] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE, et de l’équité, Monsieur [Y] [B] [F] sera condamné à verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement d’instance de l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE de ses demandes concernant Madame [P] [O] épouse [Y] [B] [R], décédée le 12 décembre 2020 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24/04/2019 entre l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE et Madame [P] [B] épouse [Y] [B] [R] et Monsieur [Y] [B] [F] concernant le logement sis [Adresse 2] sont réunies à la date du 28/01/2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [B] [F] à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE à titre provisionnel la somme de 415.16 euros (décompte arrêté au 07/07/2025, incluant une dernière facture de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [B] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 40 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [Y] [B] [F] soient condamnés solidairement à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [B] [F] à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE GARONNE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [B] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière Le juge