TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE REFERE DU 22 JANVIER 2026

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N° RG 25/00180 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FCUT

Minute 26-

Le :

Exécutoire délivré à :

Copie délivrée

La présente décision est prononcée le 22 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT, vice-présidente chargée des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie WILD, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 décembre 2025

DEMANDERESSE :

LA S.C.I. [U] [W] agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par la SELARL JACQUEMET SEGOLENE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 25 juin 2024, à effet du 1er juillet 2024, la SCI [U] [W] a donné à bail à Monsieur [N] [S] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] Résidence « [Adresse 6] », lot °11, à TINQUEUX (51430) avec emplacement de parking double n°27 & 28, sis [Adresse 1] Résidence « [Adresse 6] », au sous-sol de l’immeuble, référencé lot n°36 et moyennant un loyer mensuel révisable de 690 euros, outre la somme de 40 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte en date du 02 avril 2025, la SCI [U] [W] a fait assigner en référé Monsieur [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir:

— recevoir la SCI [U] [W] en ses écritures et la déclarer bien fondée,

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties à compter du 10 janvier 2025,

— constater l’occupation illégale de l’habitation, générateur d’un trouble manifestement illicite,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [S] et de tous occupants de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire, par décision spéciale et motivée, que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, ce, en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [N] [S],

— fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [S] à la somme de 730 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés, condamner Monsieur [N] [S] au règlement de cette somme,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [N] [S] à payer à la SCI [U] [W] la somme de 987,51 euros au titre des loyers, charges et régularisation des charges dus, somme arrêtée au 10 janvier 2025 date de la résiliation de plein droit du bail, dont viendra en déduction le loyer réglé du mois de janvier 2025,

— autoriser la SCI [U] [W] à conserver le dépôt de garantie,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 45,37 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés, outre les charges,

— condamner Monsieur [N] [S] à payer à la SCI [U] [W] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [U] [W] a fait valoir que Monsieur [N] [S] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 29 novembre 2024.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 19 septembre 2025, la SCI [U] [W], représentée par son conseil, maintient dans ses conclusions n°2 l’ensemble de ses prétentions contenues dans son assignation, sauf à voir modifier sa demande de condamnation à titre provisionnel au titre des loyers, charges et régularisation de charges dus, arrêtée au 10 janvier 2025 date de résiliation de plein droit du bail, dont viendrait en déduction le loyer réglé du mois de janvier 2025.

Monsieur [N] [S], assigné à étude de commissaire de justice, n’est ni présent, ni représenté.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, lors desquels il a été demandé à la SCI [U] [W] de justifier de ce qu’elle était une SCI familiale, l’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

Les débats ont cependant été rouverts afin de permettre à la SCI [U] [W] de produire un historique de compte complet des loyers et des charges appelés et à quelle date, le détail explicatif des sommes demandées au titre des charges ou régularisation de charges ainsi que des règlements effectués avec la date de ces règlements.

À l’audience de renvoi du 19 décembre 2025, la SCI [U] [W], qui justifie par la production de ses statuts, de ce qu’elle est constituée d’une fratrie, reprend les prétentions de ses conclusions n°3 déposées pour l’audience, identiques à celles de son assignation, sauf à voir condamner à titre provisionnel Monsieur [N] [S] à lui payer la somme de 1.443,68 euros au titre des loyers, charges et régularisation des charges dus, somme arrêtée au 10 janvier 2025 date de la résiliation de plein droit du bail, dont viendrait en déduction le loyer réglé du mois de janvier 2025.

Monsieur [N] [S], avisé de la date de renvoi par le greffe par lettre recommandée avec accusé réception et par lettre simple de la date de renvoi, n’est ni comparant, ni représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a de nouveau été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

La SCI [U] [W] ne justifie pas avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives à l’issue de la délivrance du premier commandement de payer deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24II de la loi du 06 juillet 1989.

Elle produit cependant en cours de délibéré ses statuts montrant qu’elle est constituée d’une fratrie, de sorte que les exigences du II de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne trouvent pas application en l’espèce.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 07 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

La demande est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu le 25 juin 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été délivré le 29 novembre 2025, pour la somme en principal de 1.700,03 euros comprenant les loyers de novembre et décembre 2024 ainsi que la TOM pour 80 euros et une facture AZ nettoyage pour 26,88 euros.

Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conformément à la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2025.

2. Sur les demandes en paiement :

Lla SCI [U] [W] justifie que Monsieur [N] [S] est redevable à la date du 30 janvier 2025 des sommes suivantes:

* loyer + charges de novembre 2024 : 730 euros

* TEOM 2024 et  : 80 euros

* TEOM 2025 : 325 x30/365 = 26,71 euros

* régularisation de charges 2024 : 180,56 euros

* total : 1.017,27 euros

Il n’est en revanche pas justifié à quel titre la facture AZ nettoyage serait due et la SCI [U] [W] sera déboutée de sa demande en paiement concernant cette facture, de même qu’il ne convient de tenir compte au titre de la TEOM que du mois de janvier 2025, compte tenu de la date d’acquisition de la clause résolutoire et non de la moitié de l’année, comme demandé par la SCI [U] [W].

Il est par ailleurs stipulé dans le bail que « en cas de non paiement d’un seul terme à son échéance ou de ses accessoires, le montant des sommes dues sera de plein droit majoré de 12% afin de couvrir le bailleur des frais exposés pour obtenir le recouvrement de la somme impayée, en ce non compris les frais taxables tels que les honoraires d’huissier ou d’expertise, en sus le preneur règlera une pénalité de 2% par mois ou fraction de mois en retard, calculée sur les sommes dues, frais et pénalités compris, et ce sans qu’une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation de l’article 1230 du code civil. »

Par application de ces stipulations, la somme de 1.017,27 euros sera majorée de 12%, soit de la somme de 122,07 euros, ainsi que de celle de 2% par mois de retard, soit 20,34 x 8= 162,72 euros.

Monsieur [N] [S], ne comparaissant pas, et qui n’oppose donc aucune contestation concernant le montant de cette dette, sera dès lors condamné au paiement par provision de la somme de (1.017,27 + 122,07 + 162,72) 1.302,06 euros

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SCI [U] [W] qui sera autorisée à conserver le dépôt de garantie qui viendra en déduction de cette somme.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du relevé de compte montre que le locataire n’a effectué aucun règlement postérieur au mois de juillet 2025, sans régler d’ailleurs les mois de novembre 2024 et de février, mars, avril et mai 2025.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner son expulsion.

Monsieur [N] [S], qui ne comparaît pas, ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait lui être accordé de délai de paiement.

Il sera par ailleurs condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 730 euros, pour la période courant du 1er février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

4. Sur la demande tendant à voir réduire les délais d’expulsion :

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la SCI [U] [W] qui n’apporte aucun élément au soutien de cette prétention en sera déboutée.

5- Sur la demande en paiement d’une astreinte :

Par application des dispositions de l’article L1341-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

L’article L421-2 du même code dispose que par exception au premier alinéa de l’article L131-2, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

En l’espèce, le bailleur n’établit pas la nécessité de voir ordonner une astreinte afin d’obliger l’occupant à quitter les lieux.

En outre, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI [U] [W], satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La SCI [U] [W] sera en conséquence déboutée de sa demande d’astreinte.

6- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [N] [S], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [U] [W] les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits.

Monsieur [N] [S] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe de la juridiction, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 25 juin 2024, à effet du 1er juillet 2024, entre la SCI [U] [W] et Monsieur [N] [S] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] « [Adresse 6] », lot °11, à TINQUEUX (51430) avec emplacement de parking double n°27 & 28, sis [Adresse 2] « [Adresse 6] », au sous-sol de l’immeuble, référencé lot n°36, sont réunies à la date du 30 janvier 2025 ;

En conséquence,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [N] [S] et de celle de tous occupants de son chef ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI [U] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques de l’expulsé, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [N] [S] à verser à la SCI [U] [W] la somme de 1.302,06 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de janvier 2025 inclus) et DISONS que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS la SCI [U] [W] à conserver le montant du dépôt de garantie qui viendra en déduction de la somme de 1.302,06 euros ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [N] [S] à payer à la SCI [U] [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er février 2025, soit la somme de 730 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS Monsieur [N] [S] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [S] à payer à la SCI [U] [W] la somme de 300 euros sur le de de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SCI [U] [W] du surplus de ses prétentions ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge