TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03060 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TG2M

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Janvier 2025

[N] [V]

[O] [V]

C/

[U] [C]

[B] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à M^e DUSAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [N] [V], demeurant [Adresse 4]

M. [O] [V], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Christine DUSAN de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Mme [U] [C], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Mme [B] [H], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mai 2020, les époux [V] ont loué à [U] [C] et [B] [H] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1]) à [Localité 7] et assorti de deux places de parking en sous-sol (n°39 et 40), d’une surface habitable de 61.98 m² et moyennant un loyer initial de 645 euros, outre 77 euros de provisions sur charges.

Invoquant un arriéré locatif, les époux [V] ont fait signifier à [U] [C] et [B] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 avril 2024.

Par exploits des 27 juin et 18 juillet 2024, les époux [V] ont finalement assigné [U] [C] et [B] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion sans délai de corps et de biens d'[U] [C] et [B] [H] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire d'[U] [C] et [B] [H] aux dépens ainsi qu’à payer:

* la somme provisionnelle de 2 449.69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 07 juin 2024, mensualité de juin 2024 incluse, somme à parfaire,

* une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des loyer et charges tels que prévus par le contrat résilié et revalorisé dans les mêmes conditions que le loyer, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 765 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

et ce avec intérêts sur les loyers et accessoires calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courrant au taux légal à compter de l’assignation.

A l’audience du 29 novembre 2024 lors de laquelle ils étaient représentés par leur conseil, les époux [V] ont maintenu leurs demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à 1 257.29 euros, suivant décompte arrêté au 05 novembre 2024. Ils ont rappelé que la défenderesse n’avait pas à faire justice elle-même s’agissant des infiltrations dans l’appartement, ajoutant qu’une expertise était en cours, que les bailleurs aveint fait le nécessaire et que la défenderesse n’avait pas formulé de demande judiciaire de réduction du loyer dans l’attente.

Comparant à l’audience, [U] [C] a reconnu le principe de la dette mais a précisé qu’elle s’élevait désormais à 474 euros. Elle a expliqué la retenue ainsi opérée par la présence d’une fuite très importante dans une des deux chambres depuis décembre 2020, ayant conduit sa mère et colocataire à se reloger, une seule chambre étant désormais utilisable. La défenderesse a affirmé avoir adressé de nombreux mails, lesquels n’auraient donné suite qu’à une seule expertise et une seule réparation inefficace, la jeune femme finissant même par constater la présence de moisissures sur ses vêtements du fait de l’humidité et faisant visionner à l’audience une vidéo du sinistre en date du 29 juin 2020. Elle a ajouté s’être réveillée à de nombreuses reprises avec de l’eau sur le visage, avoir peur de rentrer chez elle quand il pleut et s’être brouillée avec sa mère en raison de la situation. Elle a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, bien qu’elle cherche à déménager ailleurs en raison d’autres problèmes, proposant d’apurer la dette locative en décembre 2024.

Convoquée par assignation remise à étude, [B] [H] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

Par note en délibéré du 17 décembre 2024, les époux [V] ont adressé un décompte actualisé faisant état de l’apurement intégral de la dette locative depuis le 12 décembre précédent.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par voie électronique le 19 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail conclu le 28 mai 2020 contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant ladite clause a été signifié à [U] [C] et [B] [H] le 25 avril 2024 pour la somme en principal de 1 519.38 euros.

Si l’arriéré locatif s’élevait alors à la somme de 759.69 euros (déduction faite du règlement opéré le 29 avril 2024), ledit commandement est tout de même demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire susvisée sont réunies depuis le 26 juin 2024.

— Sur la paralysie des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans”.

L’article 24 VII de ladite loi ajoute que “lorsque le juge est saisi en ce sens par […] le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article”.

Partant, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délais de paiement. Pour autant, il ne saurait entraîner la résiliation de plein droit du bail sans priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 susvisé en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette. En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, [U] [C] a procédé à deux paiements successifs de 476.94 puis 781 euros les 05 et 12 décembre 2024 l’intégralité de la dette locative outre le paiement du terme courant).

Par conséquent, [U] [C] a tenu son engagement pris à l’audience d’apurer l’arriéré courant décembre 2024. Or, si celle-ci avait attendu la date du délibéré avant d’apurer sa dette, elle aurait donc pu bénéficier d’un délai de paiement plus long et, compte-tenu de sa capacité manifeste d’exécution, de la paralysie des effets de la clause résolutoire susvisée.

Dès lors, afin de ne pas placer [U] [C] dans une situation moins favorable que celle dont elle aurait bénéficié en n’apurant pas au plus tôt la dette locative, il convient de lui octroyer un délai de paiement de trois ans à compter de la délivrance du commandement de payer, soit jusqu’au 25 avril 2027.

Or, la dette locative à l’origine de la présente procédure ayant été apurée le 12 décembre 2024, soit avant l’expiration des délais de paiement, il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande des époux [V] tendant à la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire sera donc rejetée.

— Sur l’expulsion et le sort des meubles :

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation ayant été paralysés par l’apurement de la dette locative, les demandes des époux [V] tendant à l’expulsion d'[U] [C] et à la séquestration des éventuels meubles abandonnés deviennent sans objet.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dispose notamment que “le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative”.

En l’espèce, les époux [V] ont fourni un décompte locatif actualisé au 17 décembre 2024 faisant état de l’apurement intégral de l’arriéré.

Par conséquent, la dette locative ayant été apurée dans le temps du délibéré, il y a lieu de rejeter la demande des époux [V] tendant à la condamnation solidaire d'[U] [C] et [B] [H] au remboursement de l’arriéré locatif.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

A défaut de résiliation du bail, la demande des époux [V] tendant à la condamnation solidaire d'[U] [C] et [B] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation devient également sans objet.

Sur les demandes accessoires :

Compte-tenu de l’existence d’un arriéré locatif ayant forcé les époux [V] à recourir à un commissaire de justice, [U] [C] et [B] [H] supporteront in solidum la charge des entiers dépens de l’instance.

En outre, compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [V] pour enfin obtenir l’apurement de la dette locative, [U] [C] et [B] [H] seront également condamnées in solidum à leur verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par décision rendue par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2020 entre les époux [V] d’une part et [U] [C] et [B] [H] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1]) à [Localité 7] et assorti de deux places de parking en sous-sol (n°39 et 40) sont réunies depuis le 26 juin 2024 ;

OCTROYONS cependant rétroactivement à [U] [C] des délais de paiement pour une durée de trois ans à compter de la délivrance du commandement de payer, soit jusqu’au 25 avril 2027 ;

CONSTATONS que l’arriéré locatif à l’origine de la présente procédure a été intégralement apuré le 12 décembre 2024 ;

DISONS que la clause résolutoire du bail est donc réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTONS donc les époux [V] de leur demande aux fins de constatation de la résiliation de plein droit dudit bail ;

DEBOUTONS dès lors les époux [V] de leur demande tendant à l’expulsion d'[U] [C], devenue sans objet ;

DEBOUTONS également les époux [V] de leur demande tendant à la séquestration des meubles éventuellement abandonnés, devenue sans objet ;

DEBOUTONS aussi les époux [V] de leur demande de condamnation solidaire d'[U] [C] et [B] [H] à apurer l’arriéré locatif ;

DEBOUTONS enfin les époux [V] de leur demande de condamnation solidaire d'[U] [C] et [B] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation, devenue sans objet ;

CONDAMNONS in solidum [U] [C] et [B] [H] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS in solidum [U] [C] et [B] [H] à verser aux époux [V] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge