TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00825 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZRZ7

MF/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Etablissement public [Localité 7] METROPOLE HABITAT – OPH DE [Localité 7] METROPOLE EUROPEENNE DE [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. SC [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE lors de l’audience et Martine FLAMENT lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 24 Juin 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 15 Juillet 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique du 7 novembre 2014, [Localité 7] Métropole Habitat (LMH) a mis à bail au profit de la S.R.L. SC [Localité 9] des locaux situés au [Adresse 8][Adresse 2]) à compter du 1er juillet 2014. Conclu pour une durée de neuf années, le loyer annuel a été fixé à 21 049,85 euros hors taxes, avec indexation, payable par quart et d’avance, outre provisions pour charges.

Suite à des impayés, LMH a fait signifier à la société SC [Localité 9] le 11 mars 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 20 mai 2025, LMH a fait assigner la société SC Nice devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la société SC [Localité 9] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause,

— condamner la société SC [Localité 9] à lui verser une provision de 29 954,36 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges arrêté au 7 mai 2025,

— condamner la société SC [Localité 9] à lui payer une provision de 2 305,29 euros à valoir sur l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des biens loués,

— condamner la défenderesse à lui verser une provision de 1 500 euros au titre de la clause pénale figurant au bail,

— condamner la société SC [Localité 9] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 11 mars 2025,

— condamner la société SC [Localité 9] à lui verser 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Régulièrement assignée, la partie défenderesse n’a pas constitué avocat.

Appelée une première fois lors de l’audience du 10 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi. Elle a été retenue lors de l’audience du 24 juin 2025.

Une personne, M. [G] [B], gérant de la société SC [Localité 9], s’est présentée à la première audience pour indiquer qu’un règlement amiable était envisagé avec le demandeur.

Lors de cette audience, LMH, représenté par son conseil, soutient oralement les prétentions figurant dans ses conclusions déposées à l’audience, reprenant celles détaillées dans son assignation et y ajoutant notamment un accord sur le principe d’un règlement de l’arriéré par 59 échéances de 500 euros versées en sus du loyer et charges outre une 60ème échéance correspondant au solde, chacune de ces mensualités étant versée avant le 15 de chaque mois et la première fois le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 11 mars 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet. LMH justifie avoir dénoncé son acte introductif d’instance aux créanciers inscrits de la société SC [Localité 9].

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 11 avril 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société SC [Localité 9] de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

la société SC [Localité 9] étant occupant(e) sans droit ni titre depuis l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, elle est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 12 avril 2025 dont le montant sera fixé au niveau des sommes qui seraient dues chaque mois si le bail en cause s’était poursuivi.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

Après déduction d’un montant de 240,16 euros ne relevant ni du loyer, ni des charges dues en exécution du bail en cause, la société SC [Localité 9] sera condamnée à payer à LMH 29 714,20 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

La faculté d’accorder la suspension est distincte de celle d’accorder un délai de paiement.

En l’espèce, le bailleur a indiqué avoir accepté que le preneur règle l’arriéré en cause par 60 versements et que, si cet échéancier est respecté, cela conduise à considérer que le jeu de la clause résolutoire n’a jamais été acquis.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la société SC [Localité 9] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société SC [Localité 9] à verser à LMH 1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille pour exercer les fonctions de juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant LMH et la société SC [Localité 9] concernant les locaux situés au [Adresse 8][Adresse 1] (Nord) depuis le 11 avril 2025 à 24 heures ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SC [Localité 9] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 8][Adresse 1] (Nord) ;

Autorise au besoin LMH à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 12 avril 2025, le montant mensuel de la provision au profit de LMH à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société SC [Localité 9] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société SC [Localité 9] à payer à LMH chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la société SC [Localité 9] à payer à LMH 29 714,20 euros (vingt-neuf mille sept cent quatorze euros et vingt centimes), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 7 mai 2025 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Accorde à la société SC [Localité 9] un délai de paiement pendant 60 mois, compte tenu de la demande présentée par LMH, et suspend avec effet rétroactif les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle à condition pour le défendeur de remplir les conditions suivantes : se libérer, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail, de la provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation en 60 acomptes mensuels, les 59 premiers s’élevant à 500 euros, le 60ème acompte correspondant au solde restant dû, chaque acompte étant payable au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Dit qu’à défaut du règlement complet d’un seul de ces acomptes ou d’un seul loyer assorti des charges et accessoires courants à leurs échéances :

— la clause résolutoire produira son plein effet,

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— l’expulsion de la société SC [Localité 9] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 8][Adresse 1] (Nord) pourra être mise en œuvre, le cas échéant, avec le concours de la force publique,

— la société SC [Localité 9] sera redevable d’une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, à verser chaque mois, pour un montant correspondant au loyer mensuel outre les charges prévus au bail à compter de la date d’effet du jeu de la clause résolutoire,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la société SC [Localité 9] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer du 11 mars 2025 ;

Condamne la société SC [Localité 9] à payer à LMH 1 200 euros (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Martine FLAMENT Samuel TILLIE