TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Z], [N] [P] [S]

[G] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06364 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIZ3

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 janvier 2026

DEMANDERESSE

Société [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Madame [Z], [N] [P] [S], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 janvier 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 22 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06364 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAIZ3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 8 août 2018, la S.A D’HLM AXIMO a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [H] [S] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 280,64 euros et d’une provision pour charges de 55 euros.

Par avenant du 29 avril 2021, le contrat de bail a été étendu à M. [G] [R] suite au Pacs conclu le 28 février 2020 entre Mme [Z] [H] [S] et M. [G] [R].

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2846,67 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [R] et Mme [Z] [H] [S], le 28 février 2025.

Par actes de commissaire de justice du 8 juillet 2025, la S.A [Adresse 5] AXIMO a fait assigner M. [G] [R] et Mme [Z] [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de M. [G] [R] et Mme [Z] [H] [S] et de tous occupants de leur chef avec toutes conséquences de droit, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  3857,54 euros arrêtés au 4 juin 2025 à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal,

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à titre principal d’un montant égal à celui du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération des lieux,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 juillet 2025 et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025, lors de laquelle la S.A [Adresse 5] AXIMO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 3779,97 euros arrêté au 5 novembre 2025. Elle se déclare favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [G] [R] n’est pas comparant et ne s’est passé représenter. Mme [Z] [H] [S] est présente et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de régler la dette par des versements mensuels consécutifs 100 euros, en plus du loyer courant.

Lecture du diagnostic social et financier a été donnée à l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs, lorsque l’un d’eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous, lorsque la décision est susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A [Adresse 6] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu les 7 août 2018 et 29 avril 2021 contient une clause résolutoire (article 12) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 27 février 2025, pour la somme en principal de 2846,67 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 avril 2025 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats et des justificatifs produits qu’un FSL est envisagé s’agissant de Mme [Z] [H] [S]. Le paiement du loyer est repris intégralement. Mme [Z] [H] [S] verse 100 euros en sus du loyer pour apurer la dette. Ces éléments attestent de la bonne foi des locataires et de la volonté de régulariser leur situation à l’égard de sa bailleresse.

Compte tenu de ces éléments, de la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et les défendeurs seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la dette locative s’élève à la somme de 3779,97 euros au 5 novembre 2025.

M. [G] [R] et Mme [Z] [H] [S], qui ont par ailleurs reconnu ce montant à l’audience seront condamnés solidairement à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [R] et Mme [Z] [H] [S] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, laquelle apparaît suffisante à réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A D’HLM AXIMO ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [R] et Mme [Z] [H] [S], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 février 2025 et des assignations du 8 juillet 2025.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu 8 août 2018 modifié par avenant du 29 avril 2021 entre la S.A [Adresse 6], d’une part, Mme [Z] [H] [S] et et M. [G] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 27 avril 2025 à minuit à minuit ;

CONDAMNONS solidairement M. [G] [R] et Mme [Z] [H] [S] à payer à la S.A D’HLM AXIMO la somme de 3779,97 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS M. [G] [R] et Mme [Z] [H] [S] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [R] et Mme [Z] [H] [S] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 avril 2025 à minuit,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [G] [R] et Mme [Z] [H] [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [G] [R] et Mme [Z] [H] [S] seront condamnés solidairement à verser à la S.A D’HLM AXIMO une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS la S.A [Adresse 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [G] [R] et Mme [Z] [H] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 27 février 2025 et des assignations du 8 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection