Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 19 décembre 2025, n° 25/03427

TJ Toulouse 19 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a constaté que les défendeurs ne contestent pas le droit de propriété de l'EPFL ni leur occupation sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Mauvaise foi des défendeurs
La cour a jugé que la mauvaise foi des défendeurs est caractérisée par leur occupation des lieux en toute connaissance de cause, justifiant ainsi la suppression des délais.
Rejeté
Absence de justification de l'indemnité
La cour a constaté que l'EPFL n'a pas versé de pièces permettant d'évaluer l'indemnité d'occupation, déboutant ainsi la demande.
Autre
Dépens à la charge des défendeurs
La cour a décidé de mettre les dépens à la charge des défendeurs qui succombent dans la présente instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 19 déc. 2025, n° 25/03427
Numéro(s) :	25/03427
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine RAMOGNINOMarie-Laurence GINESTA
Parties :	E.P.I.C. L' ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL ( EPFL ) DU [ Localité 11 ] [ Localité 13 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 70C

N° RG 25/03427 – N° Portalis DBX4-W-B7J-URVT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 19 Décembre 2025

E.P.I.C. L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL (EPFL) DU [Localité 11] [Localité 13], représenté par son directeur, domicilié en cette qualité au siège

[V] [O]

[X] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Décembre 2025

à M^e GINESTA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 19 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL (EPFL) DU [Localité 11] [Localité 13], représenté par son directeur, domicilié en cette qualité au siège, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Marie-laurence GINESTA de la SCP SCP FLINT – SAINT GENIEST – GINESTA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [V] [O], demeurant [Adresse 4]

M. [X] [O], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Antoine RAMOGNINO, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 20 octobre 2025, l’Etablissement Public Foncier Local (EPFL) du [Localité 11] [Localité 13] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, Madame [V] [O] et Monsieur [X] [O] aux fins de voir constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 14] et obtenir :

➪leur expulsion, sans délai, ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de leurs biens, avec le concours de la force publique en cas de besoin,

➪ la suppression des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

➪ la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 1.000 euros par mois, à régler le 1er de chaque mois, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

➪ leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, l’EPFL du [Localité 11] [Localité 13] expose être propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 14] pour l’ avoir acquise suivant acte notarié en date du 16 décembre 2013.

Il précise qu’une maison mitoyenne située au [Adresse 2] avait fait l’objet d’une occupation illicite par les consorts [M], dont l’expulsion a été ordonnée aux termes d’une ordonnance de référé de ce siège du 14 mars 2025, et que lors de la reprise des lieux qui a eu lieu le 14 août 2025, il a été constaté que la maison mitoyenne située au [Adresse 6] était illégalement occupée.

Il a en conséquence mandaté un commissaire de justice aux fins de constat le 22 août 2025 qui a permis d’établir que les locaux étaient occupés par Madame [V] [O] et Monsieur [X] [O] sans le moindre droit ni titre, ces derniers ayant refusé de quitter les lieux après une sommation à cet effet en date du 22 août 2025.

Il précise enfin qu’il a déposé plainte le 12 septembre 2025.

A l’audience du 21 novembre 2025, l’EPFL du [Localité 11] [Localité 13] a comparu représenté par son conseil et a maintenu ses demandes en faisant valoir la mauvaise foi des défendeurs et l’existence d’une voie de fait pour entrer dans les lieux et s’est opposé au délai supplémentaire de 6 mois sollicité par les défendeurs pour quitter les lieux soulignant en outre qu’ils ne justifient pas de leur situation personnelle en ne produisant ni leur titre de séjour, ni leurs recherches d’emploi, ni de leurs démarches pour trouver un logement.

Madame [V] [O] et Monsieur [X] [O] ont comparu à l’audience représentés par leur conseil.

Ils ont reconnu occuper sans droit ni titre les locaux litigieux, ont demandé de débouter l’EPFL de sa demande de suppression du délai légal de 2 mois, et ont sollicité de dire qu’il sera sursis à statuer à la mesure d’expulsion entre le 1er novembre 2025 et le 31 mars 2026.

En tout état de cause, ils ont demandé de débouter le demandeur de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation au paiement des dépens.

Ils ont soutenu ne pas être de mauvaise foi, notion qui ne saurait se déduire de la seule connaissance d’occuper le logement sans l’autorisation du propriétaire.

Ils ont soutenu en outre que les locaux étaient laissés à l’abandon depuis des années et qu’ils ne faisaient en conséquence obstacle à aucun projet.

Ils ont soutenu également qu’il n’avait été constaté ni trace d’effraction, ni de dégradation sur les lieux et ont contesté en conséquence être entrés par voie de fait et qu’en tout état de cause l’imputabilité de la voie de fait ne serait pas démontrée en l’espèce et qu’en conséquence aucun élément ne permettait en l’état de supprimer le bénéfice des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ni celles de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Ils ont sollicité en outre, en application des dispositions de l’article L412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de l’exceptionnelle dureté qu’aurait pour eux une expulsion sans délai, un délai supplémentaire de 6 mois pour quitter les locaux litigieux afin de préserver leurs enfants âgés de 7 et 9 ans et leur permettre de terminer l’année scolaire en cours, leurs enfants étant scolarisés pour l’année 2025-2026 à l’école élémentaire [10], école située à proximité du [Adresse 7], un des enfants étant en outre affecté d’un asthme chronique justifié par un certificat médical versé aux débats.

Enfin concernant les mesures financières, ils ont indiqué ne disposer d’aucune ressource financière stable et que la demande de paiement d’une indemnité d’occupation n’apparaissait pas justifiée, l’EPFL ne justifiant d’aucun projet concernant les locaux litigieux ; ils ont en outre précisé que l’occupation des lieux n’était établie que depuis le 14 août 2025 et non depuis le 1er juin 2025, date depuis laquelle la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation était sollicitée par l’EPFL.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

L’article 835 du même code dans son premier alinéa dispose : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

L’EPFL du [Localité 11] [Localité 13] rapporte la preuve qu’elle est propriétaire de la maison située [Adresse 3] à [Localité 14]), occupée sans droit ni titre par que Madame [V] [O] et Monsieur [X] [O] qui ne contestent ni le droit de propriété de l’EPFL, ni leur occupation sans droit ni titre des locaux litigieux.

Cette occupation sans titre porte atteinte au droit de propriété de l’EPFL du [Localité 11] [Localité 13] et constitue donc un trouble manifestement illicite.

Il convient par conséquent d’accueillir, dans les termes du dispositif ci-après, la demande d’expulsion.

Par ailleurs, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur les délais

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Ce délai est supprimé de plein droit lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voie de fait ou de contrainte.

En l’espèce, si le demandeur soutient l’existence d’une voie de fait imputable aux défendeurs pour s’introduire dans les locaux litigieux, la preuve n’en est pas rapportée.

En effet le constat du commissaire de justice en date du 22 août 2025 ne fait état d’aucune effraction imputable aux défendeurs pour entrer dans les lieux, seule la pose d’un verrou neuf étant évoquée, ce qui ne saurait constituer une voie de fait.

Cependant la mauvaise foi de Madame [V] [O] et Monsieur [X] [O] est caractérisée par le fait d’avoir pris possession de locaux en toute connaissance de cause, sans y avoir été autorisés par le propriétaire et sans avoir été induits en erreur ou abusés sur l’étendue de leurs droits.

Il convient en conséquence de supprimer les délais prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en conséquence la demande de délai supplémentaire est irrecevable.

D’autre part, en application des dispositions de l’article L412-6 alinéa 2 et 3 du code des procédures civiles d’exécution, en cas d’entrée dans les lieux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voie de fait ou de contrainte, le bénéfice du sursis hivernal est supprimé ou réduit s’il ne s’agit du domicile d’autrui.

Comme indiqué plus haut, la voie de fait alléguée par le demandeur n’est pas établie en l’espèce.

En conséquence il n’y a pas lieu de supprimer le sursis hivernal ni d’en réduire sa durée.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’EPFL du [Localité 11] [Localité 13] ne verse aucune pièce aux débats permettant d’évaluer l’indemnité d’occupation sollicitée.

Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens sont mis à la charge de Madame [V] [O] et Monsieur [X] [O] qui succombent dans la présente instance.

Compte tenu de la situation respective des parties, il y a lieu de laisser à la charge de l’EPFL du [Localité 11] [Localité 13] les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Au principal, tous droits et moyens réservés au fond,

Vu l’urgence et les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

CONSTATONS que Madame [V] [O] et Monsieur [X] [O] sont occupants sans droit ni titre d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 14], propriété de l’Etablissement Public Foncier Local du [Localité 11] [Localité 13] ;

A défaut de libération volontaire, ORDONNONS l’expulsion de Madame [V] [O] et Monsieur [X] [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

ORDONNONS la suppression des délais de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS en conséquence que la demande de délai supplémentaire sollicitée par Madame [V] [O] et Monsieur [X] [O] est irrecevable ;

DISONS que Madame [V] [O] et Monsieur [X] [O] pourront bénéficier du sursis hivernal prévu par les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS l’Etablissement Public Foncier Local du [Localité 11] [Localité 13] de sa demande d’indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS solidairement Madame [V] [O] et Monsieur [X] [O] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente