TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Février 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 21 Décembre 2023

GROSSE :

Le 23 février 2024

à M^e Olivier GIRAUD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 février 2024

à M^e HAYOUN-RUSO Déborah

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04482 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3URX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier GIRAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [W], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Deborah HAYOUN-RUSO, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 31 août 2011, relatif à un appartement et un garage situés [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 980 euros outre 371,84 euros de provision pour charges (s’agissant du logement) et un loyer initial mensuel de 46,89 euros outre 6,36 euros de provision pour charges (s’agissant du garage).

1Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er avril 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA ERILIA a fait assigner Monsieur [M] [W] et Madame [Y] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 5 octobre 2023.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 21 décembre 2023.

A cette audience, la SA ERILIA, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 5 119,99 euros, au 20 décembre 2023. Elle ne s’oppose ni à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés, précisant avoir conclu un échéancier avec les défendeurs.

Monsieur [M] [W] assisté par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens. Il reconnait l’existence d’une dette locative et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate ainsi que l’échéancier convenu avec la bailleresse. Il démontre qu’il est marié à Madame [Y] [W].

Madame [Y] [W] ne comparaît pas et n’est pas représentée, bien que citée par acte remis à étude.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 février 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

La demanderesse produit la notification à la CCAPEX en date du 4 avril 2022 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié aux locataires le 1er avril 2022, soit deux mois au moins avant l’assignation du 15 mai 2023.

Elle produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 16 mai 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 5 octobre 2023.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu le contrat de bail liant les parties,

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2022 pour un arriéré locatif de 2 886,13 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois. En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du bail à effet au 1er juin 2022, d’ordonner l’expulsion des locataires des lieux occupés, de les condamner solidairement à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 1 492,58 euros), à compter du 2 juin 2022 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que les locataires restaient débiteurs d’une dette locative de 8 421,05 euros au 17 mars 2023.

Vu le décompte actualisé au 20 décembre 2023, fixant la dette locative à une somme de 4 787,97 euros, terme du mois de décembre 2023 inclus, déduction faite des frais de contentieux.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [M] [W] et Madame [Y] [W] solidairement à payer à la SA ERILIA la somme de 4 787,97 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Vu l’accord de la bailleresse,

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [M] [W] et Madame [Y] [W] à se libérer de leur dette locative en 12 mois par un premier paiement le 1er janvier 2024 de la somme de 1 492,58 euros, puis par 12 mensualités de 300 euros, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er janvier 2024, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [M] [W] et Madame [Y] [W] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Vu l’accord de la bailleresse,

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Monsieur [M] [W] et Madame [Y] [W], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Monsieur [M] [W] et Madame [Y] [W] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [M] [W] et Madame [Y] [W] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

· Monsieur [M] [W] et Madame [Y] [W] seront tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (à défaut de justificatifs, à la somme de 1 492,58 euros),

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [M] [W] et Madame [Y] [W], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SA ERILIA recevable ;

1CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre les parties le 31 août 2011 concernant l’appartement et le garage situés [Adresse 1], à effet au 1er juin 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [W] et Madame [Y] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [W] et Madame [Y] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] et Madame [Y] [W] solidairement à verser à la SA ERILIA la somme de 4 787,97 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] et Madame [Y] [W] solidairement à payer à la SA ERILIA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 2 juin 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 1 492,58 euros) ;

ACCORDONS des délais de paiement de 12 mois à Monsieur [M] [W] et Madame [Y] [W] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de leur dette locative de 4 787,97 euros et disons qu’ils devront régler cette somme selon un premier paiement le 1er janvier 2024 de la somme de 1 492,58 euros, puis 12 mensualités de 300 euros chacune, le 1er de chaque mois et pour la première fois le 1er janvier 2024, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d’un serrurier pour le locataire et tous occupants de son chef ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [W] et Madame [Y] [W] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,