TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02876 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TFOC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Juin 2025

S.A. [Adresse 8]

C/

[Adresse 9]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à M^e LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 [S] 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [G] [S] [O], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-19996 du 12/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

représentée par M^e Hélène GARRIGUE-BOYER, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 12 décembre 2019, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Madame [G] [O] un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 430,31€ outre 70,41€ de provisions sur charge.

Le 4 avril 2024, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier à Madame [G] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2024, la SA [Adresse 8] a ensuite fait assigner Madame [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 875,85€, représentant les arriérés de charges et de loyers, avec les intérêts de droit, somme à parfaire à l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 700€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation.

A l’audience du 29 avril 2025, la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 74,94€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise. Elle indique être d’accord avec les délais de paiement sollicités en défense à hauteur de 60€ par mois.

Madame [G] [O], représentée par son conseil, reconnaît la dette et sollicite d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail jusqu’au paiement du solde de l’arriéré locatif qui interviendra au plus tard le 31 mai 2025 et de dire que chacun conservera à sa charge les frais et dépens qu’elle a exposés étant précisé qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 8 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement avisé le 2 avril 2024 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Madame [G] [O], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024 n°24-70.002) prévoit que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”.

Le bail du 12 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le commandement de payer en date du 4 avril 2024 a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date, qui prévoyait un délai de 2 mois pour apurer la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 4 avril 2024 pour la somme de 2166,10€.

Madame [G] [O] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (1596,27€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement de la somme totale visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA [Adresse 8] produit un décompte du 22 avril 2025 démontrant que Madame [G] [O] reste devoir la somme de 74,94€, mensualité de mars 2025 comprise.

Madame [G] [O] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnait à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 74,94€ avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, de ses ressources stables, des propositions d’apurement de la dette faites par Madame [G] [O] et acceptées par son bailleur, elle apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de Madame [G] [O] à laquelle ne s’oppose pas le bailleur et cette dernière ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, en effectuant en outre des versements conséquents qui ont permis de quasiment apurer la dette, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [G] [O] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [G] [O] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 7] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et

R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante au procès supporte les dépens.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat.

Madame [G] [O], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, qui succombe sera condamnée aux dépens sans qu’une partie ne soit mise à la charge de l’Etat, dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la solution du litige et des positions des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais exposés non compris dans les dépens. La demande de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera donc rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2019 entre la SA [Adresse 8] et Madame [G] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 5] sont réunies à la date du

5 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [G] [O] à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 74,94€ (décompte arrêté au 22 avril 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise) avec intérêts à taux légal à compter du 5 juillet 2024 ;

AUTORISONS Madame [G] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts sauf meilleur accord du bailleur ;

PRECISONS que cette mensualité devra intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [G] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 8] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [G] [O] soit condamnée à verser à la SA HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la SA [Adresse 8] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [G] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture et seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,